PLU · Extension · Piscine · Carport
Coefficient d'emprise au sol : le calcul, ce qui compte, et la tolérance de dépassement
L'emprise au sol est la surface que couvre une construction vue du ciel : la projection verticale de son volume, débords et surplombs compris (article R420-1 du code de l'urbanisme). Le coefficient d'emprise au sol, que l'on appelait CES, est le pourcentage maximal du terrain que le PLU vous permet de couvrir. Terrain × coefficient = emprise maximale.
Je suis architecte depuis 2000. Je vois chaque semaine des projets bloqués parce que le PLU n'a pas été lu en entier, ou parce qu'une véranda ou un carport a déjà consommé l'emprise disponible.
Vous saurez ce qui compte dans l'emprise, comment la calculer sur votre terrain, et ce qu'il en est vraiment de la « tolérance » de dépassement.
« Dans un dossier complexe, Mr Pascal CAMLITI a démontré tout son professionnalisme d'architecte, a été à l'écoute de mes problèmes et m'a évité d'engager des sommes importantes. »★★★★★ Joël M., avis Google
Vérifions l'emprise disponible sur votre terrain : je relève l'existant, je lis le PLU avec vous et je vous dis ce que vous pouvez encore construire. Ou appelez-moi directement au 06 61 53 65 75.
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01 Définition
Qu'est-ce que l'emprise au sol, et le coefficient d'emprise ?
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Seuls sont exclus les ornements, comme les modénatures et les marquises, et les débords de toiture qui ne reposent ni sur des poteaux ni sur des encorbellements. Le coefficient d'emprise au sol est le rapport entre cette surface et celle du terrain : 0,30 signifie que vos constructions peuvent couvrir 30 % du terrain.
Sur la maquette, l'emprise est l'ombre portée des volumes au sol, à midi.
Une maison à étage et une maison de plain-pied : seule la surface hachurée compte, pas le nombre de niveaux.
Retenez la différence avec la surface de plancher. L'emprise mesure ce qui touche le sol. La surface de plancher additionne les niveaux. Une maison de 100 m² au sol sur deux niveaux a 100 m² d'emprise et environ 200 m² de surface de plancher.
Le chiffre se trouve dans le règlement de votre zone, à l'article sur l'emprise au sol. Certains PLU n'en fixent aucun. D'autres le remplacent par un pourcentage minimal de pleine terre ou d'espaces verts, qui limite l'emprise de fait. Le PLU peut aussi donner sa propre définition dans son lexique : quand il est muet ou peu clair, c'est la définition nationale qui s'applique.
02 Ce qui compte
Terrasse, piscine, carport, débord de toit : qu'est-ce qui compte dans l'emprise ?
Tout ce qui forme un volume au-dessus du sol compte : la maison, le garage, l'abri de jardin, la véranda, le carport, la terrasse surélevée. Les ouvrages de plain-pied, comme une terrasse posée au niveau du terrain, ne comptent pas. Mais votre PLU peut décider autrement : c'est toujours lui qu'il faut lire en premier.
| Élément | Dans l'emprise ? | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|---|
| Maison, garage, annexes fermées | Oui | Mesurés au nu extérieur des murs, débords et surplombs en plus |
| Carport, auvent, pergola couverte sur poteaux | Oui | Ouverts sur les côtés, ils comptent quand même : la toiture repose sur des poteaux |
| Véranda | Oui | C'est le piège le plus fréquent : vite posée, elle consomme l'emprise d'une future extension |
| Débord de toiture sans poteaux | Non | Il compte s'il repose sur des poteaux ou des consoles |
| Balcon, oriel, surplomb | Oui | Sauf si le PLU les exclut dans son lexique |
| Terrasse surélevée, escalier maçonné | Oui | Dès qu'ils forment un volume au-dessus du terrain naturel |
| Terrasse de plain-pied | Non | Mais elle peut réduire la surface de pleine terre exigée par le PLU |
| Bassin de piscine | En général oui | Le PLU peut l'exclure. Il compte presque toujours dans les surfaces imperméabilisées |
| Abri ou coffre technique, comme un local de filtration | Selon la taille | Un coffre de rangement n'est pas une construction. Un abri où l'on entre compte |
| Parties enterrées | En général non | Tant qu'elles ne dépassent pas du terrain naturel. À vérifier dans le PLU |
Les vérandas et les carports posent souvent problème. Ils coûtent peu, se posent vite, et le vendeur ne vous parle pas toujours de l'urbanisme. Le jour où vous voulez agrandir la maison, l'emprise est déjà consommée.
L'emprise sert aussi à décider du type d'autorisation : moins de 5 m², aucune formalité ; de 5 à 20 m², une déclaration préalable ; au-delà, un permis de construire. En zone urbaine d'un PLU, une extension accolée jusqu'à 40 m² reste en déclaration préalable, si le total ne dépasse pas 150 m².
03 Le calcul
Comment calculer l'emprise au sol disponible sur votre terrain ?
Multipliez la surface du terrain par le coefficient du PLU : c'est l'emprise maximale. Retirez l'emprise de tout ce qui existe déjà : maison, garage, abri, véranda, carport. Le reste est ce que vous pouvez encore construire. Exemple : un terrain de 500 m² avec un coefficient de 0,25 autorise 125 m² d'emprise au total.
- Lisez tout le PLU de votre zone, pas seulement l'article sur l'emprise : le lexique, les reculs, la hauteur, la pleine terre. C'est la première étape, et celle que beaucoup sautent. Ils découvrent trop tard que le projet ne passe pas.
- Relevez l'existant sur place. Je mesure lors de la visite conseil. Sur un grand terrain, je demande un plan de géomètre. Le plan cadastral sert de base aux impôts : il n'est pas fait pour un calcul d'emprise. Confiez cette mesure à un professionnel assuré.
- Additionnez les emprises de chaque construction, débords sur poteaux et surplombs compris.
- Comparez avec l'emprise maximale, et gardez une marge : un calcul refait par la mairie diffère souvent de quelques m².
- Vérifiez les autres règles : pleine terre, reculs, hauteur. Un projet peut respecter l'emprise et être refusé pour la pleine terre.
Quelle emprise me reste-t-il ?
Saisissez les chiffres de votre terrain et de votre PLU.
Indication générale. Le résultat dépend de la définition de l'emprise dans votre PLU et d'un relevé exact de l'existant.
04 La tolérance
Existe-t-il une tolérance de dépassement de l'emprise au sol ?
Non, aucune tolérance n'est prévue par la loi. Un dépassement, même de 1 m², permet à la mairie de refuser le permis, et à un voisin de le contester. Seul le PLU peut prévoir une marge, et il doit l'écrire. Le code de l'urbanisme admet seulement des adaptations mineures, motivées par la nature du sol, la forme de la parcelle ou le caractère des constructions voisines (article L152-3).
| Situation | Ce qui est possible |
|---|---|
| Le PLU prévoit une marge écrite | Elle s'applique, dans les limites écrites |
| Parcelle de forme difficile, terrain en forte pente | Une adaptation mineure peut être demandée, justifiée dans le dossier |
| Isolation par l'extérieur d'une maison existante | Une dérogation permet de dépasser l'emprise de l'épaisseur de l'isolant, dans la limite fixée par le code (article L152-5) |
| Simple envie de quelques m² de plus | Aucune base légale : réduisez le projet ou libérez de l'emprise ailleurs |
Dans la pratique, la réponse dépend du secteur. En secteur diffus, à la campagne, l'administration est plus souple. En secteur tendu et dans les métropoles, elle est plus sévère : l'emprise y sert aussi à limiter l'imperméabilisation des sols et le risque d'inondation.
Ne comptez pas sur une souplesse orale : un permis accordé malgré un dépassement peut être annulé sur le recours d'un voisin. La bonne méthode est de libérer de l'emprise : supprimer un abri, réduire une terrasse surélevée, revoir l'implantation.
05 Sur le terrain
Une piscine qui ne passait pas : comment le projet est devenu possible
Un client voulait une piscine en fond de parcelle. Le bassin comptait dans l'emprise, et le terrain manquait de pleine terre. En supprimant des espaces maçonnés inutiles, nous avons retrouvé les mètres carrés de pleine terre exigés. Le projet est devenu conforme, sans renoncer à la piscine.
Tout était question de lecture des règles. La clé n'était pas de demander une faveur à la mairie, mais de comprendre ce que le PLU mesurait vraiment, puis de garder ce qui comptait pour le client : le plaisir d'usage de sa piscine.
La méthode, appliquée à votre terrain
- LireTout le règlement de la zone, lexique compris
- ReleverL'existant sur place, ou par un géomètre
- CompterL'emprise et la pleine terre, poste par poste
- ArbitrerCe que l'on supprime pour gagner ce qui compte
06 COS et emprise
COS et coefficient d'emprise au sol : quelle différence aujourd'hui ?
Le COS limitait la surface de plancher totale, tous niveaux confondus. Il a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Le coefficient d'emprise au sol limite la surface couverte au sol, et il est toujours utilisé. Sur un terrain de 1 000 m² avec 30 % d'emprise, vous pouvez couvrir 300 m², et monter d'un étage si la hauteur le permet.
Le COS a disparu en 2014. L'emprise au sol, la hauteur et les reculs fixent aujourd'hui ce que vous pouvez construire.
Pour tout savoir sur la suppression du COS et les règles qui l'ont remplacé, lisez notre page sur le COS en urbanisme.
07 Pour aller plus loin
Les pages à lire ensuite
L'emprise se lit avant de se dessiner
La plupart des projets refusés pour l'emprise auraient pu passer : il suffisait de lire tout le PLU, de relever l'existant et d'arbitrer ce qui compte. En une visite, je mesure votre terrain, je calcule l'emprise disponible et je vous dis ce que vous pouvez construire. Faisons le point sur place.
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Répondre à 59 "Coefficient d’emprise au sol : le calcul, ce qui compte, et la tolérance de dépassement"
Bonjour,
J’ai déposé un permis de construire pour un projet de surélévation et d’extension limité à 20 m2.
Sur les plans de mon architecte, cette extension dépasse de 5 m2 la limite autorisée. Serait-il possible de récupérer l’emprise au sol de mon cabanon de 5m2 situé dans mon jardin si je le détruit, et pouvoir ainsi conserver mon extension de 25 m2 ?
Cordialement
Bonjour,
Tout ce qui génère de l’emprise au sol et qui serait détruit (mais la déclaration doit être faite auprès de l’administration) permet de respecter le CES, donc apparemment oui vous pourriez faire cela.
Votre architecte est un architecte inscrit à l’ordre ou un architecte auto déclaré sans diplôme officiel et assurance ?
Bonjour,
Lorsqu’on dépose un permis de construire, la déclaration de l’emprise au sol est contrôlée selon les plans annexés au permis lors de l’instruction, ou bien cela est purement déclaratif ? Car mon voisin réalise une construction et l’emprise au sol déclarée sur le permis et 92m2 (maximum autorisé pour un terrain de 263m2 avec emprise de 35%) et après vérification des mesures sur le plan de permis la réelle emprise au sol est de 135m2.
Bien cordialement
Bonjour,
Tout ce qui est indiqué dans un permis est déclaratif est doit être impérativement respecté.
Si cela n’est pas le cas, vous pouvez le signaler par LRAR à la personne et copie à l’administration.
Si personne ne réagit, il faudra alors avertir la préfecture.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires de deux parcelles contiguës se situant dans une même zone du PLU.
Notre maison se situe sur l’une des deux parcelles, l’autre n’est pas construite.
Nous souhaitons agrandir notre maison de quelques m², la maison agrandie resterait dans l’emprise de la parcelle construite.
Si l’on ne prend en compte que la surface de la parcelle construite, notre maison actuelle dépasse le taux d’emprise au sol accepté par le PLU (40%). L’agrandissement viendrait donc « aggraver » cette non-conformité.
La mairie nous dit qu’il est nécessaire de procéder à la réunification des deux parcelles avant de déposer le permis de construire.
Notre notaire nous indique qu’à son sens la mairie devrait raisonner sur l’unité foncière que forme les deux parcelles et non sur une seule parcelle pour instruire la demande de PC.
Qui a raison à votre avis ? Sur quel texte vous appuyez-vous pour répondre ?
Nota : nous ne sommes pas opposés à l’idée de réunir administrativement les deux parcelles mais notre problème est que cela prend beaucoup de temps (délai de publicité foncière pour publier l’acte de vente -> près d’un an).
Merci beaucoup pour votre aide,
Bonjour,
Je pense sincèrement que votre notaire à totalement raison, il n’est pas nécessaire que vous n’ayez qu’une seule parcelle, dès lors que vous être propriétaire des deux et que celles-ci sont sur la même zone.
Missionnez un architecte afin que votre projet soit réalisé dans les règles de l’art et éviter de donner des « arguments » à votre mairie pour s’opposer à votre demande.
Si elle s’y oppose, alors il faudra qu’ils argumentent légalement.
Bonjour
Le calcul de la surface au sol d’une parcelle de 500m2 avec un CES de 0,2 est de 100m2 mais est-il possible d’envisager un étage sur la totalité ou une partie de ces 100m2? Merci de votre réponse
Bonjour. Oui. Le coefficient d’emprise limite la surface couverte au sol, pas le nombre de niveaux. Sur 100 m² d’emprise, vous pouvez construire un étage sur tout ou partie de la surface, dans la limite de la hauteur fixée par le PLU. Vérifiez aussi les reculs par rapport aux limites, qui augmentent souvent avec la hauteur.
Bonjour,
Je suis perdu dans tous ces calculs et dénomination :/
Mon terrain fais 700m2
J’ai les plan, il est indiqué :
SHOB :168,48 m2
SHAB TOTAL: 90,12 m2
SHON: 103,46 (déduction habitable 5%)
Soit SHON TOTAL 98,29
Mon PLU indique un CES de 0.25
Pouvez vous me dire quelle superficie il me reste en constructible svp
Merci beaucoup
Bonjour,
Je ne rédige pas ce type de réponse ici, trop complexe pour répondre sur un blog.
Une mission de conseil serait la bienvenue 😉
Bonjour,
Est-ce qu’un armoire à outils (L200 P90 H180) utilisée pour une filtration de piscine compte dans le CES? Par avance merci de votre réponse.
Bonjour. Une armoire de 2 m sur 0,90 m (1,80 m² au sol) reste sous le seuil de 5 m² : elle ne demande aucune formalité. Si votre PLU compte toute construction dans l’emprise, elle s’y ajoute pour 1,80 m². Beaucoup de PLU ne comptent pas un simple coffre technique : lisez le lexique de votre règlement.
Bonjour Monsieur,
Merci pour cet excellent article.
Une question.
Dans un lotissement, le CES doit-il s’apprécier lot par lot ou pour l’assiette complète du projet ?
Selon l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme, on pencherait pour l’assiette du projet de lotissement.
En l’espèce, selon le lexique du PLU (« Emprise au sol : elle se définit par le rapport entre la superficie au sol qu’occupe la projection verticale du volume de la construction (tous débords et surplombs inclus), et la superficie du terrain »), on pencherait pour le lot par lot ou terrain par terrain.
Qu’en pensez vous ?
Merci d’avance,
JF
Bonjour. Le principe est fixé aujourd’hui par l’article R151-21 du code de l’urbanisme, qui a repris l’ancien R123-10-1 : dans un lotissement, les règles du PLU s’apprécient sur l’ensemble du projet, sauf si le règlement du PLU s’y oppose. Si votre PLU écrit que l’emprise s’apprécie terrain par terrain, ou s’oppose expressément à cette règle, c’est lot par lot. Une définition dans le lexique ne suffit pas toujours : il faut une opposition claire dans le règlement.
Taux communal5.00%
Taux départemental 2.50%
Redevances archéologie préventive 0.40%
Ce que me donne le plu sur un terrain de 6200m2 que l’on divise en 3
Quelle sera mon éprise au sol de chaque maison sachant que les terrains font 1000m2 2000m2 3200 m2 merci
Bonjour Bernard,
L’emprise au sol se calcul vis à vis de votre projet et ce que permet le PLU par parcelle.
Les taxes c’est autre chose.
Missionnez un architecte sinon vous risquez de faire des erreurs
bonjour
concernant le calcul des emprises au sol sur des divisions de parcelle
j’ai un terrain sur lequel deux divisions foncières ont été crées. comment calculer l’emprise au sol permise sur ces 2 nouvelles parcelles? le plu précise: 40% autorisé en construction par unité foncière: il faut calculer 40% sur tout le terrain ou pour chaque parcelle divisée? merci
Bonjour,Par unité foncière, cela signifie que vous devez calculer le CES par terrain et non sur la totalité des parcelles.
Une à une à donc sa propre emprise au sol.
Je possède un terrain de 459 mètres carrés dans une zone dont le PLU donne un CES de 0.5. Les services de l’urbanisme de la mairie me rejettent un permis de construire dont le plan d’architecture de la surface à bâtir est de 120 mètres carrés au motif que la surface minimale à bâtir serait de 459x CES soit 459×0.5=229.5 mètres carrés. Il me semble que , plutôt, la surface maximale et non minimale soit de 459xCES =459×0.5=229.5 mètres carrés. Je crois que le responsable de l’urbanisme de notre mairie fait une lecture erronée des textes règlementaires de l’urbanisme.Qu’en pensez-vous?
Bonjour. Vous avez raison : un coefficient d’emprise fixe un maximum. 459 m² × 0,5 = 229,5 m² d’emprise maximale. Un projet de 120 m² le respecte. Demandez à la mairie le motif écrit du refus. Si c’est bien celui-ci, faites un recours gracieux dans les 2 mois, en citant l’article du règlement. Vérifiez quand même qu’aucune autre règle n’impose une emprise minimale, ce qui arrive parfois en centre-bourg.
bonjour confrère
une surface d’un accès au parking en remblais et recouverte d’un enrobe est il considère comme un CES. merci
Bonjour,
Je te répondrais que cela dépend du secteur sur la région de Paris, ils comptabilisent cette surface en emprise au sol.
Mais je ne vois pas dans le code de l’urbanisme de règle précise sur l’ajout de cette surface d’emprise au sol.
Il est fort probable que cela soit lié à une interprétation des services instructeurs, mais en la matière, ce qui n’est pas interdit est autorisé.
Quatre Questions:
1-La rampe d’accès au parking en sous-sol d’un immeuble de 3 étages doit -elle être comptée dans le calcul du CES
2- le chemin d’accès piéton, vélos et PMR à l’immeuble doit elle compté dans le calcul du CES
3- les aires de parking en extérieur doivent elles être comptées également ?
4- un chemin piéton sur le tènement pour accéder aux places de stationnement en extérieur doivent elles être comptées?
Merci de vos réponses à ces questions.
Bien cordialement
Bonjour Marian,
Selon le code de l’urbanisme, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.
Attention: vérifiez les dispositions spécifiques contenues dans le PLU qui sera applicables à votre parcelle.
Il en va de même pour les éléments piétonniers, mais ces ouvrages constituent des surfaces à déduire des emprises végétalisées. Vérifiez bien le PLU.
Les aires de stationnements sont-elles couvertes ?
Comme pour le reste, les accès si ils ne sont pas maçonnés et non couverts peuvent selon le cas et le PLU ne pas être comptabilisés.
Il faut étudier le projet pour répondre clairement à ces différentes questions sur l’emprise au sol.
Bonjour,
Nous sommes en train d’acquérir une terrain (225m2 avec une maison de 50m2) + un chemin (environ 240m2) en indivis avec le propriétaire d’une maison voisine à la notre.
Nous attendons le vote du prochain PLU de la commune afin de procéder au dépôt d’un permis de construire pour un petit agrandissement.
J’aimerais savoir si le CES (qui sera de 30%) s’applique sur les seuls 225m2 ou si nous pouvons prendre en compte dans le calcul la moitié de la parcelle en indivis pour laquelle nous sommes aussi propriétaire ?
La différence n’est pas négligeable et nous permettrait de mener à bien notre projet.
Merci de votre retour et pour la richesse en infos de votre site !
Bonjour,
SI la parcelle est en copropriété, c’est l’ensemble de l’entité de la parcelle, ce que nous appelons l’unité foncière totale qui est à prendre en compte.
Cependant selon le type de rédaction des actes de l’indivision, il va vous falloir vérifier les points essentiels pour ne pas vous mettre dans une position juridique inconfortable.
Merci de votre premier retour.
Sur le compromis de vente, il est noté que nous avons la parcelle N°1 (celle où se trouve la maison) en pleine propriété pour une superficie de 225m2 et que nous avons la parcelle N°2 (celle où se trouve le chemin d’accès) en pleine propriété en indivis pour une superficie totale de 227m2
D’après votre retour, nous pourrions donc nous appuyer sur les 452m2 pour calculer le CES de 30% du PLU pour un futur agrandissement ?
Bonjour,
Pour vous répondre clairement, il faudrait étudier les documents via une mission d’étude de faisabilité, mais dans les termes génériques vous appuyez vos calculs sur les parcelles qui vous appartiennent si elles sont contigües.
Il est même possible parfois d’utiliser le transfert de possibilités de construire sur des parcelles non contigües, mais c’est plus compliqué à faire comprendre à l’administration.
Ne vous focalisez pas seulement sur le CES qui n’est qu’une contrainte parmi d’autres.
Pour éclaircir la chose, vous pouvez aussi déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnelle. Ainsi l’administration se positionnera en regard du PLU ou mettra en attente jusqu’à la validation du prochain PLU en cours de validation.
Merci à vous !
La partie sous sol rentre t’elle de le calcul du CES
Bonjour Christian Bernard,
Lisez le PLU dans les dispositions communes, cela est indiqué.
Bonjour,
sur une parcelle constituée, au PLU, d’une partie en U et d’un partie en A, le CES s’applique-t-il sur l’ensemble ou seulement sur la partie classée U.
Merci pour votre réponse
Bonjour René,
Les Coefficient d’Emprise au Sol s’applique sur la portion de parcelle concerné par la zone qui s’applique.
Donc pour les zones de type A si le CES est de zéro, il n’est pas possible de bâtir sur cette portion de la parcelle.
Chaque partie du terrain concerné par une zone du PLU répond des conditions de la zone définit.
Bonjour,
Sur le point de faire l’acquisition d’une parcelle sur laquelle j’envisage dans le futur de détacher une partie pour construction ou vente ,je souhaite savoir si sur la parcelle d’origine le CES étant utilisé en totalité ,la deuxième parcelle à détaché peut bénéficier du CES en vigueur au PLU actuel.
Tout en sachant que selon l’extrait du PLU ci joint ,celui ci s’oppose a l’article R123-10-1
Vous remerciant par avance de votre analyse .
Cdlt
Jluc
ARTICLE 3 – APPLICATION DES REGLES AU REGARD DE L’ARTICLE R.123-10-1 DU CODE DE L’URBANISME
L’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme dispose que dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la
construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une
division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard
de l’ensemble du projet sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.
Le présent règlement du PLU s’oppose à ce principe dans toutes les zones du PLU.
Bonjour Jluc,
Il est clair que le PLU semble très restrictif sur ce type de projets de divisions.
C’est étrange sachant que l’objectif est la densification au lieu du mitage des terrains.
Dans votre cas, le mieux serait de réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin de déposer une demande et obtenir une réponse officielle écrite.
Ainsi vous serez fixé sur ce que la mairie pourrait vous autorisé ou pas.
Bonjour,
Voilà avec ma compagne nous avons signé un compromis pour un terrain et nous avons actuellement un soucis avec le projet du constructeur, à priori dépassement de l’emprise au sol par rapport au PLU.
Ma question : j’ai vu sur le PLU de la commune qu’il y avait plusieurs pourcentage d’emprise au sol en fonction du zonage de la parcelle, j’aimerais savoir avec certitude quel est le zonage qui correspond à ma parcelle cadastrale? je ne trouve rien sur internet. Existe-t-il un site qui permet de trouver la cartographie des différentes zones de la commune?
Par ailleurs le Maire de la commune nous annonce que l’emprise au sol augmentera sur le PLU en Mai 2020 (qui décide de cette augmentation? peut-on se fier aux dires du Maire?)
je vous remercie.
Bonjour Jonathan,
Premièrement, il est étrange que le constructeur n’ait pas fait attention à cette contrainte d’emprise au sol qui est rédhibitoire et provoque souvent un refus de permis.
Alors vous disposez de plusieurs possibilités pour trouver les informations :
La mairie elle même qui peut vous fournir les informations précises par une copie de la zone
Le site Géoportail urbanisme
ou plus officiellement via une demande de certificat d’urbanisme
En ce qui concerne les changements, tant qu’un PLU n’est pas validé par le commissaire enquêteur et que les délais de recours ne sont pas purgés, il n’est pas conseillé de compter dessus.
Pour vérifier ses dires, il faut vous procurer les planches et documents prouvant le changement dans la zone concernée.
Rappelez vous tout de même que les élections municipales approchent et qu’en cas de changement de municipalité, tout peut repartir de zéro…
Bonjour,
en fait on a double discours : le premier constructeur nous a affirmé qu’il avait vérifié et le 2eme constructeur nous a dit que l’emprise au sol était dépassée… c’est pour cette raison que je voulais vérifier par moi-même qui a raison.
Je suis allé sur Géoportail déjà mais pas de plan qui indique les différents zonages. Pour le CU on est assez pressé par le temps pour le dépôt du permis par rapport au compromis. Est-il possible de se déplacer directement au service urbanisme afin de vérifier les plans?
Merci.
Bonjour,
Oui, vous pouvez tout à fait vous rendre au service de l’urbanisme et demander les documents précisant cela.
Encore une fois, les délais de compromis sont toujours trop court…. il faut à minima 2 à 3 mois pour assurer un projet correct et bien ficelé.
Ce qui est proposé par les notaires et agents immobiliers ne tiennent pas compte des aléas et possible mauvaises surprises.
C’est surtout dommageable pour les personnes s’étant engagées à déposer leurs demandes, sans avoir conscience réellement dans quoi elles se lancent.
oui effectivement. Nous allons demander de prolonger les délais pour le compromis afin de retravailler le projet.
Merci pour vos réponses
Bonjour,
C’est toujours préférable.
Bonne continuation dans votre projet.
Bonsoir, architecte, je bute néanmoins sur une situation encore jamais rencontré. Un client s’apprête à faire une proposition pour une unité foncière composé d’un terrain de 900m2 constructible et issu d’une division de parcelle déjà construite, et d’une parcelle de 875m2 boisé, non constructible. J’ai bien lu dans la loi qu’il fallait bien se renseigner sur la zone restant réellement à construire, mais ma question concerne le droit d’emprise. Ce droit issu du CES tient-il compte de l’unité foncière complète et donc de la surface boisée non constructible ou bien uniquement de la zone constructible. En l’espèce, cela rend le projet intéressant ou inintéressant. Je ne trouve rien à ce sujet.
Vous remerciant par avance.
HVD
Bonsoir,
Le calcul de l’emprise au sol se réalise sur la propriété dans sa totalité sauf contre indication.
Dans votre cas, la surface boisée (non constructible) ne doit pas être bâtie, mais peut éventuellement être incluse étant donné qu’elle fait partie (a priori) de l’unité foncière.
Il vous faut solliciter les instructeurs via une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) ainsi vous obtiendrez une réponse écrite et motivée.
Sinon une réponse orale vous sera faite sans possibilité d’utiliser cela en cas de retour négatif.
Bj
Pouvons nous sur une parcelle de 6000 m2 en plein centre du village faire d’un terrain constructif pour pavillons une résidence.
Avez vous la possibilité de nous conseiller sur les passages obligatoires pour les pompiers( existe t’il un texte de loi expliquant les obligations du constructeur.
Bien à vous
Bonjour,
Pour vous répondre clairement, il faut étudier des documents.
Ce ne sont pas des règles générales qui pourront vous aider.
Si le PLU l’autorise, ce sera certainement réalisable.
A voir donc.
Comment peut écrire autant de bla-bla pour une simple formule !!!
Bonjour Tom,
Merci pour ce précieux commentaire, très intéressant.
Bonjour
je suis dans une zone de ma commune ou le CES est de 10% + 50m2 pour les annexes
PAr ailleurs, une « extension mesurée ne dépassant pas 30% de l’existant » figure au PLU.
Pour un terrain de 1000M j’ai une habitation de 100m2 en emprise au sol accolée à un garage.
Je souhaiterais transformer ce garage en chambre.
Est-ce que cela est possible?
Merci
Bonjour,
Si l’emprise au sol est atteinte, il pourrait être envisageable que la transformation d’un garage en pièce habitable puisse être admise, mais cela peut poser souci selon la réglementation.
Avant toutes choses réalisez une étude de faisabilité architecturale pour y voir plus clair et/ou déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Bonjour
mon PLU fait la distinction en le CES de 10% pour les constructions à usage d’habitation et 15% pour les autres usages.
La mairie me dit que les terrasses couvertes ou non sont à prendre en compte de le CES
Que devons nous inclure dans le CES de 10% à usage d’habitation.
Les terrasses, garage, piscine sont considérés comme autres usages ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Cela dépend des règles du PLU appliqué à votre bien.
Il y a la règle générale et les conditions du PLU qui prédomine et prennent le dessus.
La calcul se fait selon les règles de la mairie.
Relisez bien le PLU et vous pourrez en déterminer quelles sont les surfaces prises en compte.
Si rien n’est spécifié clairement (accepté ou interdit) c’est donc autorisé.
Tous les ouvrages liés à une habitation qui n’ont pas d’affectation autre est par définition destiné à usage d’habitation.
Bonjour et merci pour les renseignements que vous pourrez m’apporter suite à la réponse du service urbanisme à une demande pour une extension.
Nous avons un terrain de 715 m², l’article 9 – emprise au sol – du PLU de la commune indique que « la surface maximale d’emprise des constructions par rapport à la superficie du terrain, soit le coefficient d’emprise au sol, représente le rapport exprimant le nombre de m2 SHON susceptible d’être construit par m2 de sol, et ne peut excéder 25 % ».
A noter que ce sur ce point nous avions un certificat SHON de 286 m² (cf. fichier joint), notion qui n’existe effectivement plus.
La réponse du service d’urbanisme est de me dire que nous avons 178,75 m² d’emprise au sol (à noter que nous avons une piscine de 36 m²) et nous refuse un projet d’extension.
Toutefois dans la circulaire du 3 février 2012 qui précise les modalités d’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 et prise dans le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, il est indiqué que :
– « La surface de plancher se substitue ainsi, à compter du 1er mars 2012, à la fois à la surface de plancher développée hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher développée hors œuvre nette (SHON) des constructions » p.2 de la circulaire.
– que si la commune n’a pas engagé de procédure de modification simplifiée de son document (PLU) avant le 1er mars 2012 : « Il y a alors lieu, à compter de cette date, d’appliquer le document d’urbanisme en substituant automatiquement la nouvelle surface de plancher à la SHOB et à la SHON partout où ces deux notions sont citées ».
Bref, à la lecture de ce texte nous comprenons que nous aurions droit à 178,75 m² mais de surface plancher.
Serions-nous dans notre droit ou loupons nous quelques subtilités.
Nous vous remercions par avance,
Olivier et Myriam
Bonsoir,
La règle dont vous faites état précise un CES de 25%, la relation avec la SPDC précise simplement qu’à l’époque de la SHON, cela complété le calcul et le plus défavorable prenait le pas sur l’autre.
Donc si la mairie focalise sur les 25%, il vous faut respecter cette contrainte.
De plus si la mairie n’est pas passée au PLU, alors elle doit être à présent sur RNU ou Carte communale… ce qui est très contraignant sur les extensions.
Vérifiez bien sous quel régime sont instruits les demandes d’autorisations, peut-être une extension dite mesurée pourrait résoudre l’interrogation selon le cadre réglementaire et juridique s’appliquant au bien.
Merci pour ces informations, nous avons bien un PLU sur la commune. Concernant notre problème nous ne remettons pas en cause le 25% mais la surface utilisée par rapport à ces 25%. Pour le service urbanisme, ils tiennent compte d’une surface « emprise au sol » alors que nous comprenions en appliquant la circulaire du 3 février 2012 (substitution automatique de la nouvelle « surface de plancher » à la SHOB et à la SHON partout où ces deux notions sont citées), une surface de 25% de « surface plancher » (en référence à l’ancienne notion de SHON indiqué dans le PLU).
Au final on se retrouverait avec une surface SHON de 286 m², puis avant 2011, 25% de m² SHON par rapport à la surface totale du terrain à aujourd’hui 25% de m² d’emprise au sol par rapport à la surface totale du terrain (et donc piscine ou garage qui n’était pas prise en compte avant…).
Merci pour votre réponse.
Olivier et Myriam
Bonjour,
Les services instructeurs utilisent la règle la plus défavorable, donc vous ne pouvez vous prévaloir d’un ancien mode de calcul.
En l’espèce, si la surface SHON transformée en SPDC est supérieure aux 25%, le mode de calcul légal s’applique…..
Vous ne pouvez y déroger.
C’est le « ….et ne peut excéder 25 % » qui fait toute la différence.
Si ce petit bout de phrase n’était pas présent, pas de soucis pour contester, mais là !!! pas le choix.
C’est 25% max d’emprise SHON ou pas SHON, SPDC ou pas. Navré.
Bonjour,
Quid du COS versus CES ?
Jean-Luc DEBRAY
Bonjour,
Le COS était un coefficient générique applicable, mais non adapté à la réalité du développement de l’urbanisme.
Le CES est lié à une réalité physique sur le terrain qui s’alliant au pourcentage d’espaces verts permet de conserver des villes plus vertes.
La suppression du Coefficient d’Occupation du Sol a orienté la construction dans un volume constructible et non plus en rapport de surface de terrain simplement.
Le gabarit constructible laisse plus de champs à l’architecture et aux possibilités de bâtir qu’un simple chiffre lié à une surface sans tenir compte de l’environnement bâti.
J’espère avoir été clair, car effectivement cette notion est assez tarabiscoté pour les non habitués.
Bonjour
Comment calcul t’on l’emprise au sol d’un balcon avec un escalier extérieur qui le lie au sol , est ce coprésider comme si c’était des poteaux de support dans lequel cas il serait a prendre dans la surface d’emprise au sol et si il n’a pas de poteaux il n’ai pas pris dans cette surface .
Cordialement
Bonjour,
Vous serait-il possible de me communiquer un exemple visuel en me transmettant une adresse Internet afin que je puisse mieux comprendre votre question ?
Pour simplifier et être pragmatique, dès que l’élément en hauteur a un lien avec le sol, il est considéré comme emprise au sol et à ajouter dans le calcul.