La construction sans permis de construire et la prescription :
Dans de nombreuses situations ou cas, la réalisation de constructions sans permis peuvent être considérées comme illégale.
La grande question posée dans de telles extrémités est : La démolition ou la prescription ?
En général tout se passe après la réception du chantier et les documents qui y sont associés, sinon cela équivaut à une construction illégale démolition.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la construction sans autorisation administrative, lisez notre article ! Architecte-PACA.com vous dit tout.
Des travaux sans permis ou déclaration préalable de travaux = danger
Comme nous le précisons depuis des années via notre blog, les travaux sans autorisations sont à éviter à tout prix. Les risques financier et les problèmes juridiques en découlant sont très importants et peuvent amener des drames.
Il est donc plus que conseillé de respecter à la lettre le cadre légal.
Pour ceci, il vous faut déposer une demande d’autorisation administrative en bonne et due forme mais pas que !
La mise en oeuvre doit également respecter strictement l’autorisation délivrée. Les communes n’hésitent plus à venir contrôler les réalisations et à rédiger des procès verbaux d’infractions.
Le risque pénal est très important, car si le pétitionnaire ne montre pas une réelle volonté de corriger l’infraction en régularisant la situation d’un point de vue administratif, le procureur de la république est saisi.
Les dates à prendre en compte pour la prescription :
Quelle est la date à prendre en compte permettant de calculer la prescription en terme de construction sans autorisation ou ne respectant pas les prescriptions ?
Le point de départ de toutes choses est la déclaration d’achèvement des travaux déposé ou expédié en LRAR en trois exemplaires originaux aux services concernés.
Le dépôt contre récépissé ce cette déclaration, permet d’acter une date officielle. Mais il résidé une incertitude sur la lecture de la prescription, qui a été levée cf. ci-dessous.
Point de départ de l’action en démolition des constructions illégalement édifiéesLorsqu’un immeuble est construit sans permis de construire ou sans respecter les prescriptions du permis de construire, des poursuites pénales avec obligation de démolition peuvent être engagées pendant un délai de trois ans. A quel moment commence à courir le délai de prescription de trois ans ?
Telle était la question posée à la ministre du Logement qui, dans sa réponse, a rappelé que : « Les infractions au Code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est, conformément à l’ article 8 du Code de procédure pénale , de trois ans. Ce délai s’applique quelle que soit la zone où se situe le projet. Il commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. La Cour de cassation précise que, lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-80.574) ».
JCl. Administratif, synthèse 260
Sources : JO Sénat Q 4 juin 2015, p. 1324 Rép. min. n° 12395
La démolition est-elle inévitable ?
Avoir pris conscience du caractère illégal est une chose importante, mais est-ce qu’il faut démolir absolument ? La réponse est nuancée, car selon le cas la réponse peut-être OUI, mais selon le cas NON.
Car en terme de construction dite illégale, il peut y avoir de nombreux cas comme :
- Un enduit de façade ne respectant pas les teintes définit à la demande de permis de construire,
- Une dimension de fenêtre non respectée,
- La non mise en oeuvre et pose d’une pergola déclarée dans le permis,
- etc…
Les cas ci-dessus, peuvent selon la « souplesse d’esprit » de la mairie être régularisé par le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif supprimant ou complémentant le permis initial. Mais, il arrive que certaines situations provoque de très gros problèmes, comme :
- La mauvais implantation sur le terrain (dans une zone non constructible par exemple),
- Construction empiétant dans la zone de recul aux limites,
- Hauteur de bâtiment non conforme au regard du terrain initial avant travaux,
- Construction sur une parcelle voisine ou propriété autre (commune, département, état),
- etc…
La liste ci-dessus peut être extrêmement longue et lourde de conséquences, car ce sont généralement ces cas qui provoquent la demande de démolition.
Il est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état.
Pour ne pas s’alarmer pour rien, il suffit de confier la réalisation de vos projets à des professionnels compétents et assurés.
Que faire en cas de constatation de construction illégale ?
Si l’administration a relevé le caractère illégal de votre construction et qu’une prescription n’est pas envisageable, il ne vous reste plus qu’à entamer rapidement toutes les démarches adéquates pour corriger le tir.
Il ne sert à rien de paniquer, mais au contraire garder la tête froide pour ne pas rajouter des problèmes ou ils n’existent pas.
La notion de construction initiale vis à vis des travaux illégaux
Je tenais à vous apporter également une information importante concernant une notion de point de départ et de date.
Cette notion appelée « Notion de construction initiale » pour un permis de construire ayant amenée de nombreuses jurisprudences, devrait être connue de tous.
Il faut savoir qu’une ligne de départ existe et peut compromettre la validité ou pas d’une autorisation de permis de construire.
La démolition est parfois une erreur :
Après le jugement et la constatation de l’irrégularité de la construction, l’ordonnance de démolition est parfois une erreur. C’est ce que l’on peut constater en lisant ce jugement ayant constaté l’erreur commise par la démolition.
Pour aller plus loin
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Bonne lecture et n’oubliez pas de partager !
Voilà ce tour rapide de la construction sans permis est fait, si vous avez des questions ou interrogations sur le sujet, posez nous vos questions ci-dessous !
784 réponses à “Construction sans permis donc illégale et démolition : Prescription ?”
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Bonjour,
Une maison a été édifiée sans permis de construire sur un site remarquable, la prescription décennale est acquise. Cependant, la construction sur un site remarquable permet-elle tout de même à la mairie de délivrer un ordre de démolition quand bien même la prescription est acquise ?Merci
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Bonjour,
Dès lors que la construction illégale n’a pas fait l’objet de demande initiale, alors la prescription pourrait ne pas être retenue.
Vous pouvez vous référer à la notion de construction initiale pour en savoir plus.
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Bjr Mme Mr.
1. La construction d une cabane en bois sur une terrasse dont la dalle est commune est elle illegale ? delictueuse conformement au code penal .
Merci de me repondre. -
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Bonjour il y a plus de trente ans j’avais obtenue un permis de costruire pour deux habitation et nous avons divisée et fait quatre habitation dans le même volume.
Dans le cas ou une maison prendrais feu ou bien serait démolie, il seras possible de reconstruire comme existant, sans faire de demande de permis de construire?-
Bonjour,
Dès lors que votre bien subit un sinistre, une demande de permis pour reconstruire est obligatoire.
Il faudra alors réaliser les travaux conforme à ce qu’ils étaient.
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bonjour
J ai un terrain de loisir, je vais prendre le risque de mettre un petit chalet en bois de 60 M2.Au bout de 6 ans, passé ce delai, peut-on tjs me faire démolir mon chalet ?
Par avance merci de votre réponse
Cordialement,
Joel
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Bonjour,
Oui si vous n’avez engagé aucune demande de permis initialement. La construction sera considérée comme illégale et donc une ordonnance d’un juge pénal, pourrait vous contraindre sous astreinte à la démolition.
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Bonjour ,
J’ai posé sur mon terrain une roulotte et une yourte. Et un petit cabanon sanitaire.
Ma voisine qui habite à 1 km de chez moi à lancé une procédure administrative contre moi pour démolition .
Le maire avait accepté pourtant par souplesse.
Le maire me dit qu’il ne peut pas m’aider .
Et mon mari pense qu’on va recevoir une condamnation à démolirC’est une terre agricole mais mais structure son sans fondation ce sont des habitats légers
Le problème c est qu’il n’y a pas de plui
Donc que puis je faire pour ne pas tout perdre ?-
Bonjour,
Si vous êtes établis sur un terrain agricole sans avoir de statut d’agriculteurs, effectivement vous êtes dans l’illégalité.
Si d’autant plus vous avez réalisé des ouvrages sans avoir disposé d’autorisation administrative au préalable, vous avez pris le risque d’une demande de démolition.
Hélas, il n’y a pas de solutions magique.
Etes-vous agricultrice ?
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Bonjour,
Nous sommes sur le point d’acheter une maison ancienne. Le dossier technique immobilier indique une date de permis de construire « >1997 » Nous avons demandé l’année de construction précise à l’agent immobilier et il nous a informé qu’il n’y avait pas de permis. Il nous affirme qu’il n’y a aucun risque mais qu’en est-il vraiment ? Cette maison nécessite en plus des travaux de rénovation… Nous savons que la maison est sur un terrain avec risques d’inondations mais nous ne savons pas s’il est constructible. Merci-
Bonjour,
Demandez à cet agent immobilier qu’il écrive noir sur blanc qu’en cas de soucis pour une demande d’autorisation de travaux ou autre lié à l’immeuble vendu qu’il s’engage à prendre en charge les frais et remboursement de l’achat du bien SI le bien n’était pas régularisable.
En vous écrivant que le bien n’a pas de permis, il vous informe donc légale vous ne pourrez plus dire que vous n’êtes pas au courant et achetez en toutes connaissances de causes.
Si il refuse de s’engager par écrit passez à un autre bien !!! ou autre agent immobilier.
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Bonjour,
Mon client a acheté une maison qui présente 4niveaux intérieurs.
Suite au dépôt du permis pour construction d un garage, celui-ci a été refusé car la maison n est pas conforme au permis d origine de 1967 (1 niveau en sous sol supplémentaire – le permis mentionnait 3 niveaux).
La mairie nous affirme que la régularisation de la maison telle qu érigée aujourd’hui (donc la déclaration d un niveau supplémentaire) ne peut être effectuée car la construction dépasse la hauteur maximale autorisée (10m, la construction présente une hauteur de 12,5m par rapport au TN).
Existe il une possibilité de régularisation « sur le temps », cette construction ayant 57ans (par exemple un article de loi qui régulariserait de fait la construire car elle a plus de x années) ?
Merci d avance pour votre réponse.-
Bonjour,
Si l’ouvrage a été érigé initialement avec un permis de construire et que celle-ci n’a jamais fait l’objet d’un relevé d’infraction durant trente années.
Mais également que le PLU est respecté alors…. la mairie doit accepter le permis.
Par contre si la maison initiale n’est pas conforme comme cela semble être le cas, il faut prouver que durant le recours civil rien n’a fait opposition à cet ouvrage.
La problématique de hauteur engendre une nuisance chez un voisin ?
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Bonjour, j’ai acheté sur plan un appartement dans une résidence de 35 logements.
A la fin des travaux j’ai appris que le promoteur en avait monté 10 de plus sans autorisation il y en a donc 45 mais 35 déclaré sur le plan et 10 autres appartements (fantôme) mais existant physiquement et vendu.
Nous avons tous pris un avocat contre le promoteur et la mairie à refusé le permis modificatif sous prétexte qu’il ne respecter pas les normes.
Qu’elle son vos conseils.
Merci.-
Bonjour,
Le seul est unique conseil est de prendre rapidement contact avec un avocat spécialisé et vous unir avec les autres copropriétaires lésés pour faire valoir vos droits.
Si la triche est réellement aussi grosse, alors l’avocat n’aura que peu de mal à faire applique la justice, cependant la société du promoteur sera vite mise en liquidation si cela n’est pas déjà fait.
Courage à vous !
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Bonjour,
Je suis en réflexion pour l achat d’ un bien en zone N, sur le terrain il y a une construction de 49m2 qui selon le propriétaire actuel avait été possible car le terrain est passé a un moment donné en « lotissement jardin » qui selon lui autorisait la construction, seulement rien est indiqué sur le cadastre, je lui ai demandé son acte de vente et il y a la mention de ce bâtiment mais que le vendeur déclare ne pas avoir eu l autorisation.
Le propriétaire actuel paie une taxe d habitation et me précise qu’il n’a jamais du de soucis avec la construction et que les travaux de remise en état sont possible mais pas d agrandissement.
Pensez vous qu’il est possible de régulariser le cadastre, ou a défaut que l on me demande de démolir la construction?
Le propriétaire actuel me parle d’un délai de prescription car la maison a plus de 50 ans …
Merci-
Bonjour,
Tout est possible hélas lorsqu’il n’y a pas eu de permis initial.
Le mieux serait que le vendeur engage les démarches auprès des services instructeurs pour faire acter l’ouvrage de manière claire, mais sachez qu’une zone N est plus que restrictive dans les possibilités d’habiter et de modifier des ouvrages. D’autant que la loi ZAN limite toute les zones d’artificialisation des sols.
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Bonjour,
J’ai une extension de maison non déclarée par les anciens propriétaires. Elle a une trentaine d’années. Si je souhaite régulariser aujourd’hui va t on me demander une confirmation avec la réglementation thermique actuelle RE2020? Cela me semble très compliqué à obtenir.
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Bonjour,
Dans le cadre de régularisation d’un bien vous devrez respecter la réglementation en vigueur effectivement donc si vous ne respectez rien car le bien est trop ancien, la situation semble très compliquée.
Je vous conseillerais de prendre rendez-vous avec les services instructeurs du bien concerné et voir avec eux la meilleure solution SI elle existe.
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Bonjour
J’ai une question car je viens d’être contactée par le service d’urbanisme de ma mairie.
Pour résumer la situation, nous avons acquis un terrain en zone naturelle au mois d’octobre 2023.
Sur ce terrain existe depuis 1998 un petit chalet de 30m2 monté sur parpaing.
Nous avons réalisé des petits travaux à l’intérieur de ce chalet : isolation, peinture, lambris.
Le service d’urbanisme vient de me contacter pour me dire que la seule solution c’est de le raser…
J’ai eu vent du manque de compétences de cette personne qui se prend pour un petit chef.
Pouvez vous me dire quels sont mes droits dans cette situation ?Merci beaucoup d’avance !
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Bonjour,
Si aucune autorisation n’a jamais été délivrée voire même déposée pour cet immeuble, dans une zone N, je ne vois pas trop d’issues.
La démolition est rarement demandée par les juges sauf si cela nuit grandement au site.
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Bonjour
Ayant un permis de construire en 1995 et cela a ete acepter aujourd’hui la mairie veux me faire demolir mais uniquement chez moi pas les voisins la mairie veux faire demolir mon entré ou pas plus haut que 1.20 de haut les voisin sont a 2 mètres
Que faire-
Bonjour,
Quelle est la raison pour laquelle la mairie demande la démolition, vous n’avez pas respecté le permis ?
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Bonjour j’ai un cas bien particulier j’aimerais savoir s’il est possible de m’aider
j’ai acheté un bâtiment il y a plus de 24 ans maintenant donc en 2000 il était déjà en infraction j’ai refait quelques petits travaux d’aménagement à l’intérieur et aujourd’hui j’aimerais bien le revendre ou le mettre en ordre
y a-t-il une prestriction après 24 ans
le bien a été construit en 19 78 il a eu un accord verbal à l’époque
donc aujourd’hui ça fait 46 ans que le bien existe
ou en 1924 je n’ai pas très bien compris
j’aimerais savoir qu’est-ce qu’il y a lieu de faire pour me mettre en mon accord avec la loi sans risque de me faire démolir le bâtiment
ou je peux laisser tel quel et je ne risque rien il y aurait-il prescription
merci d’avance bien à vous Fabio
où pourriez-vous me diriger vers une personne compétent qui pourrait m’éclaircir ce cas se passe en Belgique donc sur la loi belge
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Bonjour,
Si le bien initial est déjà en infraction, je crains que vous ne soyez pas bien engagé.
Il faut un permis de construire de régularisation SI cela est possible. Sinon, vous risquez la demande de démolition.
Ha… j’avais pas lu que vous étiez en Belgique.
Il faut vous renseigner auprès d’un architecte Belge.
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Bonjour,
Impossible de retrouver le permis de construire de ma maison achetée an 92 (Achat réalisé par le biais d’une étude de notaire) malgré mes démarches auprès de la mairie concernée et du notaire auteur de la transaction). De ce fait ma demande préalable de travaux est refusée par la mairie. Comment faire pour retrouver ou régulariser la situation. Impossible de savoir exactement l’année de construction de cette maison.
Merci de votre réponse
Cordialement-
Bonjour,
C’est une situation hélas réelle et complexe.
Sur la base des actes notariés, il pourrait y avoir une solution en passant par un expert (architecte) qui vous permettrait de dater clairement le bien.
La maison est-elle très vieille ?
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Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter une maison 103m2, qui possède une annexe de garage/atelier de +80m2, qui n’est pas cadastré. La construction de l’annexe date de +30 ans (toit en fibro-ciment aimanté, et nous pouvons voir la construction du bien présent sur les photos satellites de 2000). Il ya de forte chance qu’il y es jamais eu de demande de permis de construction pour l’annexe. Le notaire nous dit qu’il ya prescription sur le bâtiment. Le bien se situe en zone N non constructible. (Le PLU changer en 2020, car il était avant en zone N constructible.)
Or j’aimerai pouvoir régulariser l’annexe, car nous achetons ce bien, car justement il ya cette annexe.
Que doit-je faire ?
Merci d’avance
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Bonjour,
Si l’ouvrage n’a jamais fait l’objet d’une quelconque demande, la prescription acquisitive a de forte chance de ne pas s’appliquer.
Est-ce que votre notaire à écrit noir/blanc que l’annexe est conforme et que l’ouvrage sera régularisable ? Demandez lui cet écrit… vous verrez sa réaction et vous pourrez ainsi décider en connaissance de cause.
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Bonjour , j’ai 29 ans et mon papa décédé a reçu en don de la part de son papa de cœur décédé lui aussi , il y a exactement 31 ans, un vieil établi qui sert maintenant de grange .. les affaire de mon papa sont toujours dedans et la grange a un mur mitoyen avec une maison , ce dernier est très humide et le propriétaire de la maison*** nous a contacter mon frère et moi pour savoir si on comptais faire quelque chose? Or nous n’avons aucun papier qui prouve que cette grange est à nous et n’aimerions pas commencer des travaux ne sachant pas si celle ci nous appartient ou pas .. les papiers de donation de mon papa on brûlée dans notre maison il y a maintenant 18ans … je ne sais quoi faire
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Bonjour,
Essayez de vous rapprocher du notaire qui lui doit avoir des documents sur les ouvrages et voir également avec le services des impôts.
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Bonjour j ai acheter une maison qui a était construite juste avec une lettre d autorisation du maire de construire depuis j ai déposé j ai déposé un dossier demandé de travaux qui a été accepté par le service d urbanisme faut il que je dépose un permis de construire pour le reste de la maison ou la demande de travaux qui a été accepté valide le reste merci de votre réponse
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Bonjour,
Il est difficile de vous répondre si l’antériorité a été « validée ».
Il est effectivement possible que votre demande d’autorisation (si elle est réalisée en bonne et due forme) puisse permettre à l’administration de tenir compte des antécédents.
Si tout est validé et que le service des impôts + les services instructeurs considèrent votre projet comme valide, alors le faisceau de preuve enclenche une « possible régularisation ».
Je mets bien le conditionnel étant donné que cela dépend ce que vous avez déclaré.
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Bonjour
Nous avons acheter maison familiale de mon mari,juin 2023,déposer demande d autorisation refection toiture identique obtenu Août 2023 et la nous venons de recevoir un recommander préfecture qui annulé travaux pour maison illégale construite.
Celle-ci est la maison fe famille de mon maris et en possession de la famille de plus de 100 ans,mon beau père est né dans cette maison,ainsi que tous ses enfants.
Que dois t on faire ?-
Bonjour Cécile,
Houla…. je pense que cela va être compliqué.
Disposez vous de documents qui attestent une quelconque autorisation depuis ce temps là ?
Car la prescription ne prend effet que sur la base d’une demande d’autorisation.
De plus si la préfecture se positionne, c’est très certainement que quelqu’un a dénoncé la demande de travaux.
Vous êtes vous renseigné auprès de la mairie pour en savoir plus ?
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Bonjour,
J’ai acheté une grange en 2006. Non habitable, nous avons créé un ERP et fait une galerie d’art qui fonctionne et j’habite dans 100m2 au rez-de-chaussée de chaussée de la galerie depuis 2014. Est-ce que l’habitation devient automatique au bout de 10 ans?
Merci de votre réponse.-
Bonjour,
La réponse est NON, ce n’est pas le fait d’user d’un lieu dans une « classification » qui va lui octroyer celle-ci.
Vous devez impérativement respecter les conditions légales. A priori, les ERP étant plus contraignants, vous devriez certainement pouvoir régulariser.
Missionnez un architecte rapidement pour une mission de déplacement/conseils et voyez ce que vous pouvez faire.
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Bonjour
Nous avons hérité d’un bien et découvert que ce bien inhabité pendant plusieurs années avait subi une « accroche sauvage ».
C’est à dire qu’un voisin a créé une cuisine à partir d’une petite cour intérieure devenue patio par la création de notre construction.
Patio + terrasse + toiture d’une chambre.
Trois propriétaires se sont succédés
En moins de dix ans et tout porte à croire que c’est les plus ancien qui a réalisé ces transformations.
Quel recours avons-nous ?
Le bien est situé en zone sismique.
Dit autrement c’est une utilisation abusive de notre mur et j’ajoute que la mairie n’a pas connaissance d’un permis pour ce bien et ces modifications.
Que faire ?-
Bonjour,
Premièrement il faut faire constater l’état de fait et signifier au voisin que son ouvrage ne répond pas au code civil, il n’a pas à « s’accrocher » à votre ouvrage sans votre accord préalable.
Ensuite, il vous faut étudier les solutions possibles et voir si une régularisation est possible.
Missionnez un architecte proche du bien concerné afin de tenter de trouver les options qui s’offrent à vous.
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Bonjour
Il y a dix ans mes parents ont récupéré suite à un héritage familial une maison de village. Cette maison a été construite en 1973. Récemment nous avons reçu un courrier, une mise en demeure, nous disant Qu une partie de cette maison est construite sur une parcelle des voisins et accolée illégalement à leur maison. Nous cherchons actuellement les documents, mais il est bien possible que cela soit vrai, c était il y a 50 ans et nous pensons Qu ils s étaient arranges entre eux. Ainsi, on nous demande la démolition… N’y a t il pas de délai de prescriptions ? Une alternative à la démolition de cette maison de famille chère à nos cœurs ?
Merci d’ avance-
Bonjour,
Alors la question est pointue.
La règle dit qu’il peut y avoir prescription acquisitive trentenaire sur un terrain privé dès lors « qu’il n’y a pas eu de contestation » durant cette période.
La difficulté à laquelle vous allez vous confronter et de prouver cette non contestation durant la période et de prouver légalement que le délai est purgé.
Cela équivaut à chercher une aiguille dans une botte de foin.
En ce qui concerne les alternatives à la démolition, selon le cas, une négociation de rachat de partie qui semble être construire sur la parcelle voisine et acter cela chez un notaire.Encore une fois, votre histoire démontre bien que rien n’est réellement acquis sans des documents clairs et enregistrés auprès de professionnels du ministère d’état comme les notaires.
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Bonjour,
En 1992 nous avons acheté une maison qui comportait un étage mentionné sur l’acte de vente comme combles aménageables, les fenêtres de toit et de pignon étaient faites la surface de plancher est déclaré de 60 m2 sur les impôts fonciers.
Au vu de la législation on peut aménager ces combles sans déclaration de travaux ni de PC car pas de modification de façade ni d’augmentation de surface de plancher.J’ai donc il y a un peu plus de 20 ans aménagé ces combles avec des chambres . Maintenant avec la nouvelle déclaration des biens j’ai omis de les mentionner. Question : Doit on les déclarer? et quelles sont les pénalités que j’encours
Merci de votre réponse-
Bonjour,
La réponse est oui, vous devez déclarer au fisc les éléments permettant la réelle taxation.
De plus, le fisc peut alors rattraper sur les 4 dernières années de taxations pour recouvrir les sommes « esquivées »…
Ne tardez pas. Et régularisez. Contactez au plus vite votre service des impôts pour voir avec eux comment procéder, afin de déterminer si une simple déclaration suffira.
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Bonjour Monsieur, je possède une petite maison secondaire dans l’Aube à J…..t, commune de 130 habitants, construite en 1982 : mon mari est décédé il y a deux ans et je suis confrontée depuis cet été au maire du village, ancien cultivateur, qui n’aimait pas les personnes possédant des terrains agricoles, comme nous , nous avons donc construit sur notre terrain de 2000 mètres et élevé une clôture complète sur toute la surface, dont 35 mètres en bordure de chemin , voie sans issue : nous avions demandé une autorisation au maire, par courrier, qui ne nous a jamais répondu ( incompatibilité d’humeur , car il n’aimait pas les gens de la DDE, mon mari gérait une équipe de 8 personnes…) sur TROYES , relançant à diverses reprises, une demande DT a été enfin donnée, acceptée mais par la DDE , service urbanisme : cela a duré plus de 6 mois …en 1988. J’ai 78 ans ….et cet eté ce maire m’a fait arracher ma clôture et tous mes arbres à l’arrière, sans aucune explication, il m’a mise hors de chez lui quand je suis allée le trouver…. À ce jour je sais qu’il avait implanté des piquets le long de la route avec une rubalise , rouge,blanche, le long de ma propriété, par qui ???il a 80 ans et est handicapé…physique : .il s’appelle [confidentialité pas de noms], un être très autoritaire ( il m’a été rapporté qu’il voulait acheter cette maison….pour sa nièce … je ne sais si cela est exact ? Mais j’ai moi-même deux enfants et quatre petits enfants qui aiment bien cette petite maison…. Pourquoi avoir effectué un tel saccage ? Avait il le droit après tant d’années ? 35 ans ?J’ai demandé un géomètre expert venu déjà deux fois qui doit revenir encore pour mettre des repères , ce terrain donne sur deux champs… une véritable histoire de fou.! Merci de m’informer sur ce que je peux faire maintenant, ( avocat ? )ma propriété est ouverte sur 35 mètres de long -Cordialement
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Bonjour Madame,
Si le maire impose sa loi et ne respecte pas votre propriété, il faut rapidement lui faire comprendre que le France n’est pas le farwest.
Donc un « gentil » courrier d’avocat accompagné d’un constat d’huissier sur les désagréments occasionnés me semble être une bonne chose.
Sachez que tant qu’il sera maire, il n’aura de cesse (a priori) de vous importuner. Mais remettre les pendules à l’heure via un conseil juridique vous libèrera l’esprit très certainement.
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Bonjour,
Nous envisageons de créer une extension de maison en lieu et place d’une véranda existante.
La véranda est de 25m2. Elle a plus de 25 ans et n’a fait l’objet d’aucun PC ou d’une demande de travaux.
Nous sommes dans une zone de PLU.
Il semblerait qu’une simple demande de travaux suffise.
Qu’en pensez vous ?Merci d’avance,
Cordialement,-
Bonjour,
Non pas forcément, déjà si la surface de plancher atteint le seuil des 150m2, existant + extension il faudra missionner un architecte.
Ensuite, selon le secteur si celui-ci est soumis à ABF, alors vous devrez déposer une demande de permis de construire.
Les deux conditions peuvent se cumuler également.
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Bonjour ,
je suis propriétaire d’un duplex avec terrasse qui est au dessus de la salle à manger de mon voisin. Il y a des infiltrations qui persistent chez mon voisin pour absence d’étanchéité. En regardant les plans de la propriété, la salle à manger du voisin ne figure pas dessus. C’était à l’origine une terrasse. Qui est responsable dans ce cas , sachant que la construction de la salle à manger date depuis plus de 15 ans et vraisemblablement n’a jamais été déclarée.
Merci-
Bonjour,
Si aucune demande d’autorisation administrative, ni même d’accord de la copropriété en AG n’a été délivré, le propriétaire indélicat doit répondre de ses ouvrages et des conséquences de ceux-ci.
Donc il faut :
1. Alerter en LRAR la copropriété car ces m2 supplémentaires sont à acter dans les tantièmes,
2. Déclarer le sinistre à l’assurance pour qu’elle agisse auprès de l’assurance du copropriétaire du dessus.
3. Si rien de ne bouge, prendre un avocat pour faire entendre raison à tout ce petit monde
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Bonjour , un hangar en charpente de bois sans fondations de 200 m² construit illégalement , j’ais comme renseignement que l’on peut me le faire démonter mais j’ais un délais de 100 ans pour le faire ( en Belgique donc )
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Bonjour,
Je ne maitrise pas les lois Belges, la France est déjà bien assez fournie en ce sens. Désolé.
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Un de mes clients a obtenu un PC pour un garage + annexe courant 2013.
Petit à petit, en 10 ans, cette annexe a été « améliorée » par ses soins: pose de baies vitrée, WC, panneaux photovoltaïques (autorisations OK), salle de bain, terrasse…et n’est donc plus conforme aux plans de bases de l’architecte.
Il y a jamais eu de DAACT car pas finie (pas de chauffage), et jamais habitée. Cette annexe est mise en vente, destinée à être un jour l’habitation principale d’un particulier avec bien sûr changement de destination à prévoir auprès des services d’urbanisme de la commune. A quoi doit s’attendre mon client pour que les choses soient régularisées avant le compromis? L’obtention d’un nouveau permis est-elle obligatoire?-
Bonjour,
Il faut obtenir de l’administration un document permettant que tous ces éléments soient entérinés. Sans quoi, vous, le vendeur pourraient être tenu responsable des non conformités.
Ce qui pénalise l’acheteur ne pouvant pas réaliser de travaux.
D’autant plus que si les travaux ont été stoppé durant plus d’une année, ce qui semble être le cas, alors le permis devient caduque.
Il faudrait donc redéposer une demande d’autorisation avec les normes actuelles.
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Bonjour
Est-il légal d’effectuer une extension d’un entrepôt bien construit sans autorisation et qui est désormais prescrit?
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Bonjour,
Si l’administration considère que le bien est établit et légal puis délivre une autorisation administrative en bonne et due forme, alors même si cela ne vous parait pas normal…
Les choses se régularisent, car l’état va percevoir des deniers.
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Bonjour , je vais acquérir bientot un terrain considérer agricole ou les ancien propriétaire on effectue toutes les viabilisation ( électricité, fosse septique , dalle béton ) il y a actuellement trois chalet en bois poser sur un dalle béton a différents endroit du terrain , le propriétaire a réaliser ces travaux ils y a une dizaine d’année sans avoir fais de papier ni de demande .
Aujourd’hui on m’as conseillé de faire venir un huissier pour constater tout ce qui a été réalisée sur le terrain avant mon achat pour qu’on ne puisse pas me le reprocher par la suite . Les propriétaires sont sur le terrain depuis une dizaine d’année et payé une taxe foncière concernant une maison de 25m2 ( je pense que cela vient de la dalle de 25m2 mais il y a marquer sur leur impots maison . Ce terrain est une zone agricole mais rien n’as été cultiver depuis des années et la surface que j’achète ne pourra redevenir agricole du faire des réalisations des viabilisation sur le terrain .
Quel risque j’en cours auprès de la mairie ou de l’urbanisme si je deviens propriétaire du terrain et que j’habite dans les chalet à l’année.-
Bonjour Thomas,
En achetant un bien comportant des ouvrages illégaux, vous prenez le risque de devoir démolir et en plus en cas de sinistre (incendie ou autres) les assurances vous opposeront rapidement une fin de non recevoir en cas de demande d’indemnisation. Et cela même si vous avez cotisé l’assurance.
Donc Soit le vendeur régularise avant la vente et tout est ok, soit il faut passer à autre chose.
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Bonjour et merci par avance pour votre réponse, je suis intéressé par une maison qui est actuellement à vendre ; après information il s’avère que le grand garage sur le terrain de 30 m² auraient été construit illégalement il y a plus de 10 ans.
L’intérêt de l’achat de cette maison pour moi est également poussé par ce garage que je comptais transformer en studio pour ma mère. Pour être en règle afin de modifier ce garage en petit studio qu’aurai-je intérêt à faire auprès de la mairie car je voudrais faire les choses légalement et pouvoir assurer cette partie d’habitation. En vous remerciant-
Bonjour Véronique,
Il est préférable de soit demandé une régularisation par le vendeur auprès de l’administration, soit de déposer un CUb (Certificat d’urbanisme opérationnel avec un architecte de préférence) afin d’obtenir une réponse écrite du projet potentiel. Ainsi sur cette base, vous pourrez vous engager ou non pour un achat.
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Bonjour, je suis sur le point d’acheter une maison et ses dépendances. Or je viens d’apprendre que cette maison qui a plus de 100ans n’a pas de permis de construire, et de plus elle est située aujourd’hui dans une zone non constructible. Le notaire vient de m’informer qu’on ne peut pas me faire démolir cette maison mais que si elle brûle par exemple, c’est pas dit qu’on me redonne le droit de reconstruire. Que dois je faire ? Y a t’il un article qui protège les propriétaires en cas de sinistres ?
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Bonjour,
C’est une question complexe, mais effectivement, sauf à avoir un bien exceptionnel classé, en zone non constructible, les biens peuvent être frappé d’impossibilité de rebâtir.
La loi dit ceciBien que les propriétaires bénéficient, en principe, du droit de reconstruire à l’identique leurs immeubles involontairement détruits… ce droit s’efface dès lors qu’une disposition d’urbanisme locale fait apparaître que son application pourrait porter atteinte à la sécurité des occupants
Tout est bien expliqué ici > article juridique
Donc méfiez vous, car vous êtes dans une situation sans filet !
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Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter une maison ( le compromis vient d’être signé il y a 2 jours). L’ancienne propriétaire avait mandaté un architecte en 1980 pour divers travaux dont j’ai les plans dans le compromis. Tout paraissait ok jusqu’à ce que je remarque quelques petites différences entre les plans et la réalité notamment les escaliers extérieurs pour descendre au jardin ( le rdc côté rue est plus haut, côté jardin en contrebas car terrain en pente ).
Les 2 escaliers extérieurs pour descendre au jardin ont été décalés ( par rapport aux plans de l’architecte ), l’un agrandi pour former une terrasse plus grande en haut de l’escalier devant une des portes. Au final, les arrivées des escaliers positionnées sur chaque extrémité du terrain = vue plongeante sur les jardins voisins.
Est-ce une situation problématique ?-
Bonjour,
Toutes non conformités peut être problématique si elle n’est pas régularisable et rendrait toutes demandes futures inopérantes.
Donc il faut effectivement que tout soit au carré et entériné par l’administration avant d’acheter un bien immobilier.
Tous les intervenants dans la vente, vous diront le contraire… mais ne faites pas confiance, soyez exigeante c’est votre tranquillité qui en dépend.
D’autant plus que cela n’est pas un dôle car bien visible.
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Bonjour monsieur camliti,
Un maire peut il accorder une régularisation d’une construction illégale qui porte préjudice aux voisins.Comme par exemple pour nous notre voisin à construit sans permis une maison contre la nôtre, transformant notre maison individuelle en maison mitoyenne.( sans respecter le PLU,sans permis de construire,construction qui a duré 7 mois effectuée par des clandestins.-
Bonjour,
Le maire peut tout à fait autoriser une construction à déroger à certaines règles, il en prend la responsabilité et devra en assumer les conséquences.
Par contre, vous disposez du droit d’en référer au préfet.
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Bonjour
J ai déclaré au service d urbanisme la construction illicite d une chambre froide dans le garage de mon voisin. Nous subissons actuellement la nuisance de 3 compresseurs de chambre froide. De plus ,notre voisin exerce l activité de boucherie porcine dans notre lotissement. Nous ajoutons à cela une réserve de gasoil pour ses véhicules ainsi qu un stockage de bouteilles de gaz. Actuellement , la mairie a donné le dossier à la police municipale qui s est déplacée chez nous mais pas encore chez le voisin pour constater. Nous avons l impression que rien ne bouge. Que faire ? Nous vous remercions-
Bonjour,
Si vous souhaitez que les choses avancent, il vous faut prendre un avocat + huissier et agir en justice en signifiant clairement les faits à l’administration et plus du voisin.
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bonjour j’ai monte moi même un garage attenant de 19m2 attenant sur le cote de ma maison sans faire de demande de travaux en 2009 car il ne fallait pas de permis de construire jusqu’à 20m2 et je ne savait pas qu’il fallait faire une demande de travaux.je voudrais savoir si on peut me le faire démolir? étant donne que c’est considéré construction illégale vu que la prescription est de 6 ans a 10 ans.Cordialement.
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Bonjour,
Il est tout à fait possible que l’état vous condamne à démolir si votre ouvrage est illégal, voire interdit de régulariser.
Sans permis initial, pas de prescription possible ! La règle est simple.
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Bonjour j’ai récupéré la maison de mes parents et je viens de vérifier le cadastre et j’ai constater que la véranda de 28 m2 construite en 1994 n’avait pas fait l’objet d’un permis de construire. Le service de l’urbanisme me demande de faire une demande de permis de construire avec l’aide d’ un architecte
Existe il d’autres solutions ?
Cordialement-
Bonjour,
Oui, vous pouvez demander vous même un permis de démolir et faire démolir par une entreprise la surface illégale.
Ensuite, il vous faut missionner un huissier afin qu’il constate la démolition effective pour prouver que votre habitation est en règle vis à vis de la loi.
C’est tout simple d’éviter l’architecte 😉
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Bonjour j ai acheté une maison pour mon fils cas fait un grave accident de moto et dans le terrain j ai un bâtiment en dur de 50 m carré et je voudrez faire un agrandissement de 30 m carré car je veut que mon autre fils et ma belle fille vienne vivre avec moi pour quand je travail il puisse s occupé de mon fils handicapé on n a eu un rendez-vous avec la mairie il m on dit que se n etez pas possible comment puis je faire merci
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Bonjour Stephanie,
La meilleure chose à faire serait de missionner un architecte pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale afin de valider ou pas le projet.
Si cela est un peu compliqué, alors demandez à l’architecte de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb).
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Bonjour et merci d’avance pour votre éclairage. J’ai acquis il y a 2 mois une maison. J’ai donc appris il y a 2 jours, alors que j’allais demander à la mairie une autorisation de travaux pour changer des portes, que cette maison était dans un périmètre classé monument historique. Sur l’acte de vente cette servitude n’est pas inscrite. Il EST en outre précisé qu’aucun travaux n’a été fait dans les 10 dernières années et qu’en conséquence ceux faits avant, avec ou sans autorisation, bénéficient de la prescription. Qu’en est-il, si je suis d’une part en terrain agricole et d’autre part dans un périmètre MH ? Une dalle de 36 m2 a été réalisée pour y poser une piscine hors sol, un abri de jardin de 15 m2, une pergola surélevée de 24 m2 ainsi qu’un local de stockage bois posé en façade de maison de 7 m2 manifestement sans autorisation ? Dois- je lancer une procédure judiciaire contre les notaires pour défaut d’information ayant vicié le consentement ? Cette maison me plaît beaucoup mais je ne souhaite en aucun cas me mettre hors la loi et assumer les conséquences de ces manquements professionnels en cas de revente.
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Bonjour Joelleb,
Le notaire à dû inscrire dans les actes que vous avez signé, un article spécifiant que nulle n’est sensé ignorer la loi… donc a priori, vous auriez dû vous renseigner préalablement sur le secteur avant de vous engager.
Je crains hélas que vous ne puissiez pas faire grand chose contre cela.-
Merci pour cette information que je vais tenter de réfuter si vous le permettez. Quand vous achetez une maison dans un secteur inconnu et que vous passez d’une part par une agence immobilière et d’autre part par 2 notaires dont un connaît le secteur et l’autre a le devoir d’être vigilant et de veiller à vos intérêts, et que cela vous coûte 1/7eme du prix global de votre acquisition, je ne comprends pas comment on peut exiger de l’acheteur qu’il vérifie tous ces éléments par lui-même….. A quoi cela sert-il alors de passer par des professionnels ? Et fort heureusement pour moi le notaire a omis de préciser que nulle ne doit ignorer la loi, cette convention me semblant respectable quand on construit des choses sans autorisation et qu’on en subit les conséquences, un peu moins quand on acquiert un bien…… Mais c’est juste mon humble avis et je le partage bien volontiers…..
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Je comprends votre position et votre avis, après je ne fais que répondre avec mon expérience et ce qui en découle.
Vous pouvez intenter des actions si vous vous sentez lésée et voir avec un avocat qui pourra très certainement répondre à vos objections.
Je suis navré pour vous, mais trop de personnes ne prennent pas la mesure des engagements et cela va souvent très loin financièrement et impacte largement leurs vies.
Bonne démarches juridiques alors. -
Bonjour, juste un commentaire pour soutenir ce qu’a écrit Joelleb. La phrase « nul n’est sensé ignorer la loi » est un argument irrecevable, étant donné qu’il est strictement impossible de connaître toutes les lois dans tous les aspects de la vie. Il existe des millions de lois en France, elles-mêmes relatives à tout un tas de domaines spécifiques de l’organisation de la vie quotidienne en France. Si réellement nul n’était sensé ignorer la loi, alors il n’existerait pas de juriste. Déjà. Par ailleurs, dans le cadre de l’achat d’une propriété immobilière, c’est précisément parce que personne ne connaît toutes les règlementations et lois qu’on passe par des agences/agents immobilières/ers et des notaires. J’ai de nombreuses fois contacter des agents ou agents immobilier(e)s pour obtenir des renseignements auprès de maisons (que je savais être en zone protégée par l’ABF), et environ 1% m’ont préciser que la maison en question se trouvait en zone protégée. Ce n’est absolument pas normal et ce n’est pas à l’acquéreur de découvrir ce genre de choses qui, en l’occurrence, est tout sauf anecdotique.
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Bonjour,
Nous sommes devant une contradiction de la France, qui impose une connaissance mais qui n’en donne pas forcément les moyens de maitriser cela.
Donc les conseils sont là pour cela et si les conseils que vous citez ne font pas le travail….
Dans tous les cas, leurs écrits les protègeront et feront en sorte que le seul responsable sera le client final.
CQFD…. désolé d’être aussi cash, mais c’est ainsi que le monde de l’immobilier se vie à l’heure ou j’écris ces lignes.
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Bonjour , je suis très embêtée il y un an et demi j’ai voulu faire une dp en mairie pour une extension de ma maison a côté de mon garage (18m2)et j’ai appris par hasard qu’il yavait une nouveau ppri en cours et que mon projet était pas possible car la moitié de ma maison passerait en zone rouge ! Alors que jusqu’à maintenant c’était que le bas du terrain… Je précise que ce ppri n’est pas encore appliqué il y a même pas eu encore l’enquête publique donc j’ai quand même fait mes travaux sans autorisation pensant pouvoir régulariser après vu que ce ppri n’est pas encore d’actualité. Mais la police municipale est passée m’a appelé et a vu mes travaux ( quasiment fini) et ma demande de régulariser. J’ai appelé l’urbanisme mais ils me disent que c’est pas regularisable car il prenait en compte le futur ppri ( plus restrictif) pour les accords et comme c’est en zone rouge ça passerait jamais. Le policier m’a dit qu’il envoyait rien pour le moment. Que puis je faire ? Je n’ai pas envie d’aller au tribunal si je propose de démolir et que je m’arrange avec l’urbanisme puis je eviter d’aller au pénal ? Ou ça ira forcément au tribunal ? Quel est le prix de l’amende ? Je vais quand même déposer ma DP pour montrer que je veux régulariser.Merci
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Bonjour Nathalie,
Il suffit de mettre en adéquation votre bien et démolir ce qui a lieu d’être démoli avant que toute procédure soit engagée contre vous.
Si vous ne faites rien, le procureur fera le nécessaire pour vous condamner sous astreinte en général, cela équivaut pour votre cas à 250/300 € / jour jusqu’à ce que vous démolissiez et prouviez que cela est bien fait via un constat d’huissier.
Donc agissez vite !
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Bonjour
Nous avons acheté en 1986 une maison d’habitation.
Les propriétaires précédents l’avaient construite telle quelle et occupée 10 ans.
Au Rez de jardin une habitation de 85 metres carrés, et et au rez de chaussée deux appartements de 30 et 20 mètres carrés où logeaient les grands parents et enfants .Nous en avons fait notre affaire avec nos enfants jusqu’en l’an 2000 où là nos enfants étant partis et n’ayant qu’une petite retraite d’artisans ,nous avons commencé la location;le T1 à des étudiants et le t2 occasionnellement et pour nos enfants.Inscription au registre du commerce,à l’office du tourisme avec taxes de séjour au profit du trésor public et la CET par la chambre du commerce et revenus déclarés bien sûr en bonne et dûe forme .Or,cette année nous constatons,que dans le descriptif des impôts concernant notre maison,le rez de chaussée est déclaré en garage buanderie,cave cellier depuis l’origine.Que faire,la maison existant depuis 48 ans telle quelle et n’ayant subi aucune transformation dans l’intervalle.?-
Bonjour,
La meilleure solution serait à mon avis de missionner un architecte afin qu’il établisse des plans d’état des lieux afin de vous fournir un métré précis et ensuite fournir aux services fiscaux une demande de correction vis à vis de l’état réel du bien. Dans tous les cas, ma solution la plus viable est toujours de déclarer au plus vite la réalité pour ne pas être assimilé à des fraudeurs.
De plus si vous pouvez prouver sans aucun doute ce que vous déclarez sur l’antériorité, alors vous n’avez pas de soucis à vous faire. -
Bonjour,
Du fait de la présence d’un cours d’eau enterré sous la route devant chez moi, 20m2 de la surface au sol de la maison est en zone pprn rouge.
Peut on m’interdire de construire une extension de la maison hors zone rouge? D’aménager une surface plancher supplémentaire (combles) hors de la zone rouge? L’urbanisme souffle le chaud et le froid, sans réponse claire.
Cordialement.
Victor-
Bonjour,
L’administration en zone PPRN Rouge ne se positionnera que sur une demande officielle et claire, des paroles sont inutiles.
Donc si le PLU et le PPR prévoit des options d’extensions, alors vous pourrez en faire la demande, si tel n’est pas le cas, alors vous ne pourrez pas obtenir votre autorisation administrative.
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Bonjour
J’ai réalisé des travaux dans un bâtiment en 1995 avec un permis de construire pour 18 logements, au final j’ai réalisé 2 logements de plus mais sans modification de permis. Ce bâtiment est situé dans une copropriété et pour les besoins du règlement de copro un géomètre est intervenu pour une mise à jour des plans. Les vingt logements sont loués depuis 28 ans, je ne peux pas régulariser la situation en raison des normes actuelles, la mairie est informée et évoque le délais de prescription sans pour autant me le notifier. J’envisage de vendre ce bien, est ce possible ?-
Bonjour,
La réponse est non, vous ne pouvez pas vendre un bien comportant des irrégularités flagrantes, cela est une « escroquerie » si vous n’en informez pas les possibles acquéreurs et surtout il vous faut réaliser les demandes de régularisations dans les règles de l’art.
Sans quoi, votre potentiel acheteur pourrait (sans limite de délai) se retourner contre vous en cas de souci quel qu’il soit.
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Bonjour ma mère a acheté une maison avec une dépendance sur le terrain la dépendance date de 1954 la mairie demande la démolition or le jour où elle a acheté cette maison en 1996 le notaire avait demandé à la mairie si tout était OK pour eux tout était bon peu de temps après ils ont envoyé un courrier à ma mère demandant la démolition et après un deuxième courrier lui accordant de la garder en tant que abris de jardin aujourd’hui ma mère veut vendre son bien mais il y a toujours ce problème de la dépendance fait sans permis c’est par l’ancien propriétaire en 1954 y a-t-il prescription aujourd’hui lui redemande de démolir l’abri de jardin
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Bonjour,
Tant que l’ouvrage n’a pas été déclaré officiellement et correctement, il n’y a pas de prescription sinon cela serait trop aisé.
Donc la question à ce poser est : Est-ce régularisable ?
Si la règlementation ne l’autorise pas (la régularisation) j’ai bien peur que la démolition soit une alternative à prendre en compte.
Avez vous reçu une lettre du procureur de la république ou est-ce une « simple » lettre de la mairie ?-
bonsoir non aucune lettre du procureur de la république juste une simple lettre la dépendance a était construite en 1945 merci
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Bonjour,
Si vous avez de quoi prouver vos dires comme l’antériorité des dates, cela devrait pouvoir se régler avec l’aide d’un conseil d’avocat spécialisé en urbanisme.
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Bonjour en 1995 j’ai construis une maison avec permis de construire en 2015 j’ai demandé une extension cela a ete acepter j’ai vendu ma maison et garder mon extension l’acheteur a écris au procureur de la République pour faire demolir moon extension courier de mairie qui me mette en demeure de demolir j’ai donc fait les démarches mais si cette demolition est faite l’eau du ciel sinfiltrera chez lui que me conseillez vous de faire car je ne voudrais pas être responsable des dégâts qui vont se produire
Merci-
Bonjour,
Déjà déterminer la raison pour laquelle votre extension n’est pas régulière. Ceci est le point de départ, si vous avez obtenu un permis pour cette immeuble et que vous avez respecté le permis, pourquoi la mairie exigerait la démolition ?
Il y a quelque chose d’étrange.
Avez vous réalisé un détachement de parcelle pour être séparé de la maison que vous avez vendu ?
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bonjour on a loue le premier janvier 2015 une parcelle de terre nue non constructible sans électricité et sans eau sur le bail est spécifié que le locateur ne peut faire aucune activité commercial a ce jour le locataire a construit un local est a installé son activité de vente pépinière donc on a reçu une lettre des impôts que ce terrain est commercial et de payer 3000euros de foncier plus cher que le loyer que faut il faire pour récupérer notre terrain merci de nous répondre cordialement
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Bonjour,
Vous devez simplement signifier à votre locataire de respecter le bail sans quoi, vous serez dans l’obligation de rompre celui-ci si il ne respecte pas les clauses.
Une lettre d’avocat sera la bienvenue dans cette situation voire même transmise par huissier.
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Bonjour et merci pour votre aide …
nous sommes intéressés par l’acquisition d’une villa en PACA construite en 2005 avec PC accordé en 2001 déclaration de début travaux mais aucune déclaration d’achèvement des travaux ni de conformité (!)
Or le projet existant est sensiblement différent du PC et comprend des extensions. Le vendeur prétend qu’il y a une prescription de 10 ans mais ce je suis dubitatif ! 1- ne devrait-il pas apporter une preuve de la date de l’achèvement?
2- en tant qu’acheteur est ce que je peux demander à la mairie un courrier m’indiquant que la maison en l’état est non pas conforme, mais prise en compte telle quelle et qu’ils ne pourront exiger aucune démolition?
3- sans conformité , pourrais je envisager ultérieurement une autorisation de travaux ou autre PC ?
Quel est le risque en tant qu’acheteur éventuel ?
Merci pour vos réponses car je dois ce prendre une décision .-
Bonjour Roland,
En achetant ce bien vous prenez tous les risques possibles et imaginables.
Donc si le vendeur est si sûr de lui, il n’a qu’à fournir un document de la mairie attestant que tout est conforme, ensuite que le notaire inscrive noir/blanc que le vendeur serait responsable pleinement et rembourserait les frais + vente SI il s’avère que tel n’est pas le cas.
Le vendeur SI il est plus que serein, signera sans souci, dans le cas contraire, il y a un LOUP et Fuyez !
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Je vais vous exposer mon problème, à la suite de l’éboulement de la montagne de Cabassous (Guyane), il y a eut un éboulement sur mon terrain, faute est à mon voisin, le maire a demandé au prefet de déclarer en zone rouge notre terrain, sans nous en parler, 1re erreur. Nous avons construit sans permis de constuie sur notre terrain, comment puvons-nous faire sauter la zone rouge, car en fait, il n’y a pas d’éboulement, de plus, les impôts fonciers tiennent compte à mon avis, des suppléments de surface habitable, pouvez-vous nous renseigner s’il vous plait, nous sommes ennuyés, de plus nous voudrions vende pouor rentrer en France, nous sommes âgés, nous voulons rejoindre nos enfants – Ghislaine
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Bonjour,
Je crains hélas que vous soyez dans une mauvaise posture, vous avez construit illégalement un immeuble sur un terrain déclaré comme dangereux.
Le bien semble invendable. Seul un avocat spécialisé (et je doute fort que vous ne soyez pas en mesure d’exiger quoi que ce soit légalement) pourrait tenter d’éclaircir un point, mais ne rêvez pas, c’est quasi impossible de résoudre une telle situation. Navré pour vous.
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Bonjour,
Vous écrivez « Il est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état. »
Cependant je lis sur le site des notaires de Gironde « Cette action civile de la personne publique se prescrit par un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Par conséquent, et a l’instar de ce qui a été dit ci-avant concernant l’action pénale, il est particulièrement important de s’assurer que l’action est prescrite, par la production, par le propriétaire, de tout document permettant de justifier de la date de l’achèvement des travaux. Il existe 2 prescriptions concernant la Commune selon eux. Qu’en pensez vous ?-
Merci pour ces précisions, il existe effectivement des cas particuliers, il faut donc toujours être vigilant en achetant un bien.
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Bonsoir j’ai fait l’acquisition il y a 2 ans d’un terrain agricole avec un bâtiment de 400 mètres carrés existant dessus une ancienne porcherie désaffectée je souhaiterais faire un changement de destination pour une partie de cette habitation j’aimerais connaître la démarche à suivre est-ce qu’il faut se faire accompagner d’un professionnel si oui lequel pour augmenter nos chances d’aboutir à ce projet merci d’avance pour vos réponses
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Bonjour,
Sans hésitations, missionnez un architecte proche du bien concerné. Ensuite sollicitez une mission d’étude de faisabilité architectural pour vous assurer que le projet est envisageable.
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Bonjour
J’ai obtenu un permis de construire il y a 2 ans , les travaux sont à 90% terminé.
La mairie vien de m’envoyer un email me demandant une visite pour contrôler les travaux.
La maison individuelle répond parfaitement au permis déposé mais par contre j’ai construit 2 places de stationnement et un mur de soutainement de 2.1m en limite de voie publique, une piscine de 10m2 avec une terrasse en bois sur pilotis de 60m2 et un four à pizza en limite de la bande des 5metres. et tout cela ne répond pas au permis de construire.
Quel sont les risquent encouru et quelles démarches puis je entreprendre ?
Merci de votre retour-
Bonjour Olivier,
Et bien vous êtes dans une sale situation, vous avez fait les mauvais choix en pensant être au dessus de la loi.
Maintenant la seule chose qu’il vous reste à faire est d’étudier SI vous avez la possibilité de régulariser RAPIDEMENT, dans le cas contraire, vous risquez une condamnation au pénal, car c’est le procureur de la république qui va se saisir du dossier.
Si au final, vous ne pouvez pas régulariser, il vous faudra démolir et remettre en l’état initial… agissez vite pour montrer votre bonne foi auprès des services de l’état.
Bon courage à vous.
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Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain de 3000 m2 (viabilisé) depuis plus de 50 ans.
Je me bats depuis de nombreuses années pour y construire ma maison d’habitation mais malheureusement la ville du Havre a classé la zone où est situé mon terrain en zone AI du PLU. Mon terrain est de ce fait condamné à rester en friche puisqu’aucune construction n’y est autorisée (sauf pour une activité agricole) Je me bats contre cette injustice et cette classification démunies de discernement car cette zone n’a plus rien « d’agricole » au vue des constructions qui entourent mon terrain (Locaux et maisons, certes illégales car construites sans permis mais bénéficiants de la prescription puisque construites depuis au minimum 30 ans) mon terrain est même mitoyen depuis toujours avec une casse-autos (réglementaire et agrée) Une casse-auto autorisée dans une zone agricole alors que la construction de ma petite maison familiale CHEZ MOI m’est interdite grrrrrr ! Je suis aussi séparée par un simple chemin rural d’une immense ZAC qui est entrain de s’installer à grand pas sur des terres qui étaient classées agricoles jusqu’en 2006 mais reclassées en terres constructibles par la ville du Havre après achat de ses terres aux pauvres cultivateurs ! Pour toutes ces raisons et face à énormément de refus de permis de construire, j’ai saisi en juin 2021 le tribunal administratif. L’affaire est en cours d’instruction…
Je suis révoltée contre tant d’injustices et je me battrai jusqu’au bout. J’envisage même de convoquer tous les médias possible pour que mon affaire fasse du bruit.
Je souhaiterai avoir votre avis sur ma procédure, pensez-vous que je puisse avoir gain de cause auprès du tribunal administratif ? Quels conseils supplémentaires pourriez-vous me donner afin de mettre le plus de chances de mon coté ?
Je vous remercie sincèrement pour vos conseils.
Bien à vous.
Sophie-
Bonjour Sophie,
Votre cas atypique nécessite un échange en privé car assez complexe, je vous propose de commander une rapide mission de conseils d’architecte en cliquant sur le lien ici > Je commande un conseil personnalisé.
Je pourrais ainsi vous répondre plus précisément et voir avec vous quels sont les axes de défense de vos droits.
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Mon voisin a construit un mur sur mon terrain. Un procès a eu lieu, le jugement après de nombreuses années a été rendu, et l’a condamné à la démolition du mur de 6 mètres de long sur 3 mètres de haut . Sur mon terrain il y a également une partie de son abri à piscine.
Plutôt que la démolition nous sommes d’accord pour un dédommagement. Je n’ai aucune idée de ce que je peux lui demander. Pouvez-vous me donner une idée.
Merci.
Bien à vous.-
Bonsoir,
Cela est complexe et peut varier selon de nombreux critères, je vous conseillerais de vous rapprocher de votre avocat, qui sera le plus à même de vous répondre au regard des antécédent et connaissance de votre dossier.
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J’ai monté un abri de jardin en bois de 10 m carré sans avoir une autorisation la mairie va t’elle me faire une procedure
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Bonjour,
Si vous n’avez pas réalisé de demande de travaux préalable, alors la mairie est tout à fait en droit de demander la démolition ou engager une procédure.
Déposez une demande de régularisation dès que vous le pouvez.
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Bonjour, je désire acheter un terrain avec 2 maisons. L’une de ces maisons ( 133 m2) était initialement un garage. Le vendeur l’a réhabilité en maison d’habitation mais ni lui ni la mairie ne retrouvent le permis de construire. Mon notaire me dit que sans ce permis je orends de gros risques. Sur la taxe d’habitation il est bien mentionné qu’il y a 2 maisons.
Pouvez-vous me dire quels sont les risques à acheter ce bien ? Merci-
Bonjour,
L’achat d’un bien comportant des ouvrages illégaux, vous rendent responsable pénalement de ce qui est bâti.
Car visible et non dissimulé.Il est donc conseillé de demander au propriétaire actuel de régulariser, soit de signer un compromis avec clause suspensive (sans délai maximum) d’obtention et de purge du permis de régularisation.
Sachant ainsi que vous prenez un risque pécuniaire de votre côté.
En plus de cela, les biens illégaux peuvent être démoli car sous le coup du code pénal.
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bonjour Monsieur,
mon voisin a effectué il y a une quinzaine d’année un agrandissement à sa maison qui est située en zone non constructible. cet agrandissement est situé à 10 centimètres d’un mur en pierre qui m’appartient et que je ne peut pas entretenir du fait de la proximité de ce batiment.
J’ai proposé à mon voisin d’acquérir ce mur afin de me libérer de toute responsabilité en cas d’écroulement mais il a refusé.
Que dois-je faire car je trouve anormal d’etre responsable si le mur s’écroule et endommage sa construction qui est illégale.
Merci de m’éclairer car cette situation me pèse.-
Bonjour,
La première chose à faire est de faire constater l’illégalité par huissier et la mairie.
Ainsi une date et un état de fait sera acté.
Ensuite, la mairie étant avertie en LRAR n’aura d’autre possibilité que d’agir.
Si elle ne le fait, pas il faudra alors engager un avocat pour qu’il soit signifié aux personnes concernées (voisin et mairie + préfecture au cas où)que les choses doivent être régularisées.
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Bonjour.
Mon voisin a un abri de jardin en dur ,celui- ci est tombé . A t’il le droit de le reconstruire ?,tout en sachant qu’il a été réalisé sans permis. -
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Bonjour, dans ma cour, il y avait un hangar (construit en bois), il avait plus de 30 ans, il allait s’écrouler, je l’ai démolie et rebâtie en briques. Je ne savais pas qu’il fallait faire une demande à la mairie. Vu que l’ancien hangar a été construit dans les années 1970, le nouveau a été construit dans les années 2000. Le hangar est en place depuis 50 ans, est ce que la mairie peut me demander de l’arracher ! Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
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Bonjour Vincent,
Si vous n’avez pas fait les choses dans les règles, il est tout à fait possible que l’ouvrage dit « illégal » puisse être démoli ou détruit par ordonnance d’un tribunal.
Certes l’ouvrage existait, mais vous auriez dû demander une autorisation pour démolir et rebâtir.
Maintenant que cela est fait, il faut vérifier si vous pouvez régulariser et ceci sans délais.
Missionnez un architecte afin de ne pas faire d’erreur à minima pour une étude de faisabilité architecturale.
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Bonjour je viens d acheter un terrain. Je l ai fait borner et on s est rendu compte que le mur de parpaing sui sert de clôture à mon voisin et sur mon terrain hors il dit su il a plus de trente ans sachant que lui a acheter y’a 4 ans. Comment savoir si y’a 30 ans et puis je le demolir
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Bonjour,
La situation est compliquée, car la prescription acquisitive trentenaire ou usucapion est basée sur un usage des lieux et un entretien sans titre ou actes, mais il faut démontrer que l’utilisation ou « occupation » des lieux c’est faite sans soucis durant 30 ans.
Vous trouverez pas mal d’informations dans ce site
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j’avais un abri de jardin15 m2 déclaré en 2000 malheureusemùentil vient de disparaitre dans un incendie. je compte reconstruire un abri de 10m2
dois faire une déclaration a la mairie? ou n’est ce pas necessaire
la dalle en cimment exixte toujoiurs merci de votre réponse-
Bonjour,
Oui dans le cas d’incendie, il faut à minima (selon le secteur) déposer une déclaration préalable de travaux afin de spécifier la reconstruction de l’ouvrage.
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Je suis une SCI et j’ai fait une demande de travaux et obtenu une autorisation sur un poulailler de 70 M²pour inverser la pente la pente de mon toit, Celui-ci n’avait pas d’existence administrative donc pas de permis. De plus il ne respecte pas les règles d’urbanisme, il est a 1 mètre de mon voisin et il avait une hauteur de 2 mètre sur 15 mètre de longueur et il a été élevé a 3,5 mètre de hauteur.
le poulailler a depuis été transformé en 48 m² de garage et de 22 m² habitable.
Ma SCI voudrait mettre en vente ce bien avec la villa attenante, mais mon voisin conteste la demande de travaux pour une perte de vue et me dit qu’une SCI doit demander un permis de construire par l’intermédiaire d’un architecte pour ce type de modification, a t’il raison.
Si oui, comment régulariser et de quelle manière-
Bonjour,
Votre voisin a raison.
Votre situation semble irregularisable… hélas pour vous.
Missionnez un architecte pour un conseil préalable, mais j’ai bien peur que votre bâtiment soit voué à la démolition.
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Bonjour Mr Camliti,
Je suis agriculteur, sur le point d’acheter une ferme comprenant 5ha et un hangar agricole transformé en moitié en habitation.
Le propriétaire actuel dis que la maire actuelle ne veut pas régulariser l’habitat (reconnu par la SAFER en tout cas car vendu comme tel), mais il nous a dit aussi que parceque des taxes d’habitation sont payés depuis plus de 7 ans il n’y a pas de possibilités d’expulsion/démolition.Qu’en pensez-vous?
Merci pour votre retour
Joaquim-
Bonjour,
Il est conseillé de demander une régularisation officielle et surtout ne pas vous baser sur des paroles.
Demandez un engagement ou clause suspensive qui vous permettrait de rompre l’achat si la régularisation n’est pas possible.
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J’ai construit ma maison sur la base d’un permis obtenu il y a 22 ans mais n’ai pas déposé la déclaration de fin de chantier ayant transformé une terrasse couverte en salon habitable, prospect de ce côté non respecté 2, 5m au lieu de 3m, le mitoyen étant un terrain vague appartenant à l’état. Je crains que la régularisation ne soit impossible, le PLU ayant évolué depuis. J’ai 80 ans et je crains que mes enfants aient des difficultés
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Bonjour,
Au regard de ce que vous présentez, il apparait effectivement que cela va être problématique et financièrement un casse tête.
Il est donc préférable de contacter un architecte pour qu’il étudie la situation avec vous en le missionnant pour une étude afin de voir avec lui si vous devez démolir certaines choses ou pas.
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Bonjour, dans les années fin 1980 une véranda(13m2) attenante à notre maison a été construite sans demande de travaux, sur cadastre.gouv elle apparait normalement dans le prolongement de la maison,qu’ est ce que cela veut dire ,doit t on en conclure que la situation est régularisée ?
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Bonjour Pierre,
La réponse est NON, le fait que le cadastre affiche une situation n’entérine aucunement celle-ci.
Tout au plus, elle vous aiderait pour tenter de régulariser si cela est possible en indiquant précisément que vous payez (à vérifier) des taxes ou pas.
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Bonjour
Pourriez vous me dire qui est en mesure de faire une demande de démolition ? Est ce la commune , un privé, une préfecture?
Un Privee a été devant le tribunal administratif comme ayant fraude intentionnellement son pc et ils ont annulé le pc et les modificatifs. Ayant construit il ne peut donc régulariser malgré un nouveau pc refusé. Nous attendons la décision de l’APPel qui semble confirmer le jugement. Mais ensuite que se passe passe t’il? Merci beaucoup-
Bonjour,
Le jugement déterminera les condamnations et quelles sont les exécutions conséquentes de cette/ces condamnations.
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Bonjour Monsieur Camliti, je possède un joli cabanon de bord de mer, celui-ci se trouve avoir été construit en 1948, mais la mairie aujourd’hui souhaiterais peut-être me poser problème voir même nous obliger à détruire en raison de la zone naturelle dans lequel il se trouve est concerné par la loi du littoral sur ce secteur… Que puis-je faire pour le conserver sachant qu’il à plus de 70 ans d’existence… La mairie n’ayant pu le passer en hameau nouveau, y a-t-il d’autres solutions pour le valider sachant qu’il avait été construit à cette ancienne époque sans permis ni demande… Y a-t-il une solution pour détourner la loi du littoral, ou une prescription quelconque qui pourrait exister ?
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Bonjour Julien,
Je ne pense pas qu’il y ait de solutions miracles.
Les cabanons en bord de mer construits illégalement sont sous le coup de nombreuses lois et jurisprudences.
Seul un avocat étudiant cela toute la journée pourrait vous conseiller au mieux… en tant qu’architecte, je n’ai pas connaissance des mises à jours hebdomadaires des jurisprudences des tribunaux.
Tournez vous vers un avocat spécialisé, cela est votre seule option, je le crains.
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Bonjour il y a 3 ans nous avais acheter une maison avec deux dependance à cette époque c était compliquer pour nous dépression de mon épouse suite à un grave accident de travail puis perte d emploi puis le mien etc lorsque nous avons signer les papier de vente ont peut dure qu lnlnt étaient des zombies la situation allant mieux j ai commencé à faire le tri des papier et donc ceux de la maison et je m.apercois que la.dependance à été construite sans respecté le permis de construire puis un garage est venu l agrandir sans permis il y a un etage quk n est pas declarer ainsi que la fosse septique a laquelle elle est raccorder la deuxième dépense des preau à été également construite sans permis le notaire me dit que c’est pas grave que tout a plis de 10 ans que je ne craint rien mais après avoir parcouru de nombreux article je n en suit pas sur devriont nous porter plainte ou autre
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Bonjour,
Je vous conseillerais de demander au notaire d’écrire noir/blanc qu’aucune poursuites ou problèmes ne seront engagez contre vous sur la base de ce qu’il constate et qu’en cas de poursuites il aura l’entière responsabilité des frais incombant à cette état.
Il est possible que la mairie n’engagent rien, mais pourrait fortement limiter la constructibilité, voire refuser complètement toutes modifications ou évolutions.
La notion de construction initiale est très souvent voire tout le temps oubliée…
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Bonjour monsieur CAMLITI
Je reviens vers vous une nouvelle fois.Suite la construction illégales d’une maison contre mon mur pignon dont je suis seul propriétaire (sans permis de construire sans respecter le PLU etc etc)Comme j’ai l’impression que la situation est « figée » depuis bientôt 5 ans,j’ai adressé un nouveau courrier au maire de ma commune,qui par une réponse lapidaire me fait savoir qu’il transmet mon courrier à la Direction de l’urbanisme et de l’aménagement durable.Mais j’ai l’impression que l’on me promène et tout le monde se renvoie « le bébé » sans rien faire de concret.Quelles sont les compétences de cette direction en matière de constructions illégales.
Je vous remercie par avance de votre réponse monsieur CAMLITI.
JEAN PIERRE-
Bonjour Jean-Pierre,
La mairie a toutes les compétences pour constater l’infraction caractérisée, mais parfois, elle ne souhaites pas se mettre à dos certains administrés.
Donc, le mieux pour vous si cela vous porte préjudice, vous pouvez contacter un avocat, missionner un huissier pour constater et engager une procédure auprès de la préfecture qui elle agira si elle est correctement sollicité (le pourquoi de l’avocat).
Ensuite, la justice devrait s’emparer de l’affaire et suivre son cours.
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Bonjour, mon père a construit une dépendance de 20m2 dans notre cours sans permis de construire. Je vois qu’on peut faire une demande même après la construction. Je ne comprends pas trop le principe. D’ailleurs un permis est il payant ? A quel moment peut on découvrir que cette dépendance n’a pas de permis ? Merci
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Bonjour,
Il faut demander une autorisation évidemment et cela n’est pas payant si vous le faites vous même, par contre vous paierez des taxes l’état vous en informera.
Le principe de la demande a posteriori est que SI vous pouvez régulariser, alors faites le car en cas de contrôle, souci, incendie, revente…. vous aurez des problèmes si l’ouvrage n’est pas déclaré.
Cela équivaut à rouler sans permis avec tout ce que cela comporte comme risque juridique.
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Bonjour, nous avons monté un abris de jardin en bois de 19 m2 sur notre
terrain il y 7 ans. Nous ne savions pas qu’il fallait faire une déclaration de travaux. Voulant régularisation la situation nous avons fait cette régulation de travaux. La mairie nous a fait part de son opposition, ne respectant les règles d’urbanisme. Que devons nous faire, n’ayant pas plus de détails de leur part?-
Bonjour Vanessa,
Vous devez démonter votre abris de jardin et vérifier les règles d’urbanisme pour savoir ou vous pourriez le positionner.
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Monsieur
Le voisin a construit sans permis mais je ne sais plus la date exacte et la mairie ne veut pas trop regarder les archives-
Bonjour Clarisse,
Si la mairie ne vous répond pas, vous pouvez contacter le contrôle de légalité de la préfecture et sollicitez les par lettre recommandé avec accusé de réception.-
Monsieur
Cest quoi le contrôle de legalite de la préfecture et la construction date de plus de 10 ans mais pas de trace à la mairie mais elle ne veut rien faire
Cordialement
Clarisse-
Bonjour Clarisse,
Le contrôle de légalité est un instance nationale qui est supérieure à la mairie et enclenche des procédures si la légalité n’est pas respectée par la mairie.
Vous pouvez expliquer à la mairie de lire et de consulter ces deux jugements importants :
CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873 ; CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194
CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n° 51.172Ils comprendront ainsi la notion de construction initiale lorsqu’un ouvrage est réalisé illégalement et ce que cela implique. Car trop souvent, ils ignorent la loi et les implications factuelles.
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Monsieur
On me dit de laisser tomber car prescription qu en pensez vous il a le beau rôle pas d impot -
Bonjour,
Je n’en penses rien, prenez un avocat spécialiste et vous verrez ce qu’il en dit réellement sur la notion de construction initiale.
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Bonjour
Je suis propriétaire d un bien avec maison j ai construit une dépendance de 70 m3 dans mon terrain de 2500 m3 il y a 10 ans sans permis de construire je voudrais aujourd’hui faire la demande de permis de construire pour cette dépendance , je voudrais savoir si je peux avoir des problèmes et si mon bien risqué d etre refusé ou accorder sachant que normalement j ai droit encore à 80 m 3
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Bonjour,
Bien évidemment que vous risquez des problèmes, vous avez soustrait un ouvrage et les taxes s’y afférentes durant plus de 10 ans à l’état et vous pensez qu’ils ne vont pas regarder de très près votre dossier ?
Il faut être cohérent.
Faites votre demande de permis et vous verrez bien.
Bonjour, je possédais un terrain sur une falaise, je viens de le vendre mais l’acheteur remet en cause un incident(chute de rocher) qui date de + de 15 ans. une sécurisation a été faite (Grillage) car il y a un ERP construit depuis plus de 30 ans au dessous (sans permis de construire et dans une zone à risque). Ce bâtiment est fermé depuis quelques années, mais son propriétaire « envisagerait » une réouverture ? Merci de me conseiller.
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Bonjour,
Votre question mérite une session de conseil en visio > https://plans-maisons.architecte-paca.com/conseils-personnalise-visio
Bien cordialement
Bonjour
Je possède un bâtiment agricole qui a un permis de construire mais pas de DAACT
Ce bâtiment n’est pas conforme au permis de construire
Le permis et le bâtiment date de 40 ans
La mairie m’a envoyer une mise en demeure de régulariser
Puis je invoquer le délai de prescription,sachant que je n’ai pas de DAACT ?
Construit par mon père et hérité il y a 20 ans
Merci
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Bonjour,
Si un permis de construire à bien était déposé et acté par une déclaration d’ouverture de chantier, vous pourriez potentiellement pouvoir (avec l’aide d’un avocat) faire valoir un droit de prescription.
Le souci est que votre bâtiment n’est pas conforme selon vos dires, donc le permis pourrait être invalidé par ce simple fait.
Pourquoi ne pas régulariser ? Est-ce impossible d’un point de vue de la réglementation ?
Concernant l’héritage ou l’achat, dès lors que vous acceptez le bien, vous devenez responsable de ce qui se trouve sur le terrain…. avec tout ce que cela induit juridiquement.
Bonjour
Une maison s est construite à côté de notre maison cette maison a une pompe à chaleur qui est à moins de 5 mètres de notre pignon cette pompe n apparaît pas sur les plans du permis de construire mais dans le descriptif ?
Merci
Je suis sur le point de signer un compromis de vente de ma résidence secondaire en corse construite depuis14 ans et il semble que le maçon qui nous a fait cette construction n’a pas fait de demande pour un garage attenant que nous avons décidé pendant que cette construction était en cours. Le maçon nous a dit faire le nécessaire et à ce moment là nous lui avons fait confiance. que pouvons- nous faire maintenant.
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Bonjour Eliane,
Je pense sincèrement que vous deviez être informé, un garage n’est pas une chose anodine.
De plus étant le maitre d’ouvrage et ayant signé les documents de la demande de permis, vous auriez dû vous en soucier.
Le souci à présent est que la demande de régularisation est potentiellement impossible, ce qui pourrait provoquer une demande de démolition avec astreinte journalière et bloquer la vente bien évidemment.
Même si votre maçon à réaliser quelque chose d’illégal, vous êtes en grande partie responsable juridiquement.
Voyez rapidement avec les services de la mairie de la commune concernée par le bien pour voir avec eux si vous pouvez régulariser.
Bonjour, avec ma femme, nous sommes sur le point d’acheter une maison, possédant sur son terrain une construction sauvage (bergerie) datant de plus de 10 ans (archives de photographies aériennes) la présence de cette construction n’est pas connue du service des impôts fonciers, et elle ne respecte pas le PLU de la commune (zone industrielle, constructions à usage agricole formellement interdites), est-il possible que nous ayons des problèmes à cause de cette construction ? Quelles pourraient être les démarches pour éviter ces problèmes ?
Je pense qu’il serait judicieux de consulter un avocat spécialisé…
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Bonjour Loïc,
Il est tout à fait possible que quelqu’un vous ennui pour cette construction illégale.
Consultez un avocat pour voir avec lui quels sont les risques inhérent à cette situation.
Bonjour,
Nous étions depuis le mois de juin sur le point d’acheter une maison avec mon épouse, la banque nous a accordé le financement tout était prêt ne manquait plus que la signature notarial, mais à l’instant le notaire me dit la fosse sceptique non conforme, et la maison n’a pas eu l’autorisation d’être construite que le vendeur a été condamné à payer une amende , mais à était autorisé à ne pas démolir la dite maison mais que celle ci en cas d’incendie ou autre dégâts ne peut être assuré.
Ma question : cela suffit il pour annuler la vente et que risquons nous entant qu’acheteur. Merci pour votre reponse
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Bonjour Florian,
Si des éléments vous ont été intentionnellement cachés, alors oui vous pourriez faire annuler la vente, car cela est important comme affaire.
Prenez attache auprès d’un avocat pour vous assurer de la bonne démarche juridique
j ai achete il y a 36ans un appartement situé au rez de chaussee d une copropriete avec une cour privative et une veranda.Maintenant 36 ans apres on me dit de la demolir car elle a etee construite sans autorisation des autres coproprietaires???? Mais quand j ai acheter cet appartement la veranda etait la .Que dois je faire merci de m aider svp
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Bonjour Mohamed,
Les constructions sur les parties de jouissances privatives ne peuvent être conservées que SI elles ont été autorisées.
Si cela n’est pas le cas, alors, hélas vous devriez vous plier à la loi.
Sinon prenez un avocat pour voir avec lui quelles solutions s’offrent à vous.
Bonjour Ne sachant pas qu’ il fallait une demande de l’ urbanisme j’ ai fait installer 3 volets roulants . mais j’ ai aussi des volets battants .A la suite d’ une dénonciation on me demande de les enlever . ils y en a d’ autres autour de chez moi et qui n’ ont que des volets roulants .Comment comprendre cette situation .J’ ai demandé une régularisation qui m’ a été refusée .Comment comprendre cette cette situation ?
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Bonjour Régis,
Comme je dis toujours : « Ce n’est pas parce qu’une personne roule à 280Km/h sur l’autoroute, que vous devez en faire autant », si cela n’est pas autorisé alors vous devez respecter la loi.
Il ne tient qu’à vous de faire constater les infractions voisines et demander le rétablissement pour tout le monde.
SI la mairie n’agit pas, sollicitez le préfet.
Bonjour
j’ai une activité commerciale dans le secteur automobile avec une entrée et une sortie pour les vehicules cette sortie je l’exploite depuis 20 ans et voila que le terrain qui servait de sortie a été vendu ce terrain est immense et le nouveau proprietaire (la commune) pense l’exploiter dans un dixaine d’années mais en attendant desire tout clôturer mettant ainsi en difficulté mon activité es ce legale ?
Cordialement
ALEXIS
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Bonjour Alexis,
Oui c’est légal, vous devez avoir un accès indépendant sans passer par le terrain voisin qui n’est pas votre propriété.
Sauf si vous aviez un acte de droit de passage clairement établit et acté chez un notaire.
Mon voisin a construit un hangar adossé à mon mur privatif en limite de propriété sans autorisation. Là il vient de déposer une demande de régularisation de permis de construire. Je n ai jamais donné l autorisation de construire adossé à mon mur privatif. Comment dois-je faire pour qu il n ai pas son permis. Il est en cours d instructions.
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Bonjour marie-christine,
Le code civil autorise dans une certaine mesure la construction en mitoyenneté et si le PLU l’autorise également, alors vous ne pourriez pas faire grand chose.
Par contre, si les ouvrages engendre des dégâts, sur la base d’un constat d’huissier avant/après alors vous pourriez vous retourner contre votre voisin.
Sinon pour faire que le projet soit refusé, vous devez étudier le PLU et voire dans quelle mesure le projet n’y répond pas.
Bonjour,
Nous avons fait une demande pour acheter une maison. Sur un terrain de 400m, le propriétaire a aménagé une dépendance indépendante de la maison de 29m2 avec les normes d’hauteur sous plafond et des fenêtres ect… Le seul soucis est que le propriétaire n’a pas déposé un permis de construction (pour aménager l’espace initialement conçu comme un espace de stockage). Je voulais savoir si je risque des problèmes juridiques si on acte l’achat (pénalité, démolition..) si ca serait possible de régulariser l’espace pour à la fin le mettre en location (déclarée).
Je vous en remercie par avance
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Bonjour,
Pour faire simple et rapide, si cela n’est pas déclaré, c’est illégale et pénalement répréhensible donc possibilité de démolir sous astreinte pénale !
Bonjour,
Vos articles sont intéressants, mais j’ai parfois du mal à voir les suites à faire, par exemple , nous avons fait faire une véranda de 25 m2 en appuis sur une façade sans vis à vis et dont l’emprise et entièrement sur notre terrain, le représentant de la marque qui a construit cette véranda nous a indiqué au départ de ce projet qu’il n’y avait pas nécessité de demande de PC ou d’autorisation de travaux car » une véranda est démontable » cela ce passe en juin 2020 et le construction en octobre (nous avions largement le temps de demander un PC? ; Ni pendant ni à la fin des travaux travaux, il ne nous été demandé quoi que ce soit ni fournis de documents autre que les factures. depuis des amis ont été étonnés de ces faits et j’ai rechercher plus d’informations et je suis tombé sur votre site et là douche très froide, ( le chargés du projet a depuis été licencié pour fautes dixit le constructeur) il nous faut donc régularisé, ma question est faut-il partir un un permis de construire normal ou sur un permis de construire modificatif sachant qu’il n’y a pas de PC initial? Merci pour votre réponse , nous devons nous rendre à la mairie du village pour réaliser ou essayer de réaliser ces documents dès demain 2 novembre Cordialement Frédéric
Bonjour,
Lors d’une tempête, une partie d’un mur mitoyen séparatif s’est effondré.
J’ai eu la surprise d’apercevoir une construction extension illégale adossée contre mon mur, sans permis ou demande préalable de travaux (vérifié), sans mon autorisation.
Il ne m’est pas possible de connaître la fin des travaux.
Vu l’état du mur affaibli, il ne fallait pas construire.
Pouvez-vous me dire quand commence le délai de prescription.
Merci d’avance.
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Bonjour Bernard,
Il n’y a pas de prescription SI il n’y a pas eut de demande officielle, pour en savoir plus, vous pouvez lire cet article sur la notion de construction initiale. -
Bonjour, ma question concerne la situation de mon compagnon qui a rajouté environ 40 m carré ou un peu plus, à sa maison, sans permis de construction. Il a aménagé de façon permanent il y a 5 ans, et c’est son habitation principale.
La mairie a dénoncé la construction illégale, dans le but de régulariser la situation au niveau des impôts perçu.
Entre temps à été convoqué à la gendarmerie et suite à ça , on lui a annoncé que le juge a demandé la mise en état.
Il attend avec l’angoisse, de rigueur, de se faire entendre par le juge.
Ma question est : c’est quoi la meilleure chose à faire, peut-on espérer un fin heureux ?
En vous remerciant de votre réponse,
Cordialement,
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Bonjour Coralia,
Je ne suis pas certain qu’au regard de la situation présentée, cela s’arrange.
Si le juge suit (ce qui est généralement le cas) la décision de la mairie.
Votre ami sera condamné à remettre en l’état initial le bien sous astreinte financière journalière.
Il est donc dans un très mauvaise posture.
Je ne cesse de rappeler ici même qu’il ne faut plus jouer avec les services de l’état qui disposent à présent de tous les outils leurs permettant de voir et vérifier les constructions sans se déplacer initialement.
Donc la meilleure chose à faire est de prendre un avocat rapidement pour voir avec lui les solutions et si une issue plus clémente serait à envisager.
JE SUIS AGRICULTRICE DEPUIS 1989
ÉLEVEUR DE VOLAILLES DE MANIÈRE TRADITIONNELLE MAIS EN PETITE QUANTITÉS
J’AI OBTENU EN2017 UN PC AGRICOLE EN 2020 J’AI DEMANDÉ LE PC POUR MA MAISON D’HABITATION IL M’A ÉTÉ REFUSÉ ?????
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Bonjour,
Que puis-je faire pour vous ?
Souhaitez vous un accompagnement, une mission de conseils en visio ?A vous lire
Bonjour
Nous avons acheté une maison d’habitation sur un terrain en Dordogne et une dépendance non attenante à la maison y est implantée.
Sur le cadastre ce bâtiment ne figure pas. Mais par contre il figure sur l’acte de vente.
En regardant sur Géoportail on voit bien ce bâtiment.
Nous voulons démolir ce bâtiment qui est fissuré et instable.
La dalle béton ne fait que 1/3 de la superficie totale.
Dois je faire une déclaration de démolition à la mairie, même si au cadastre il n’existe pas.
Cordialement et merci d’avance pour votre réponse.
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Bonjour,
Dans les faits, dès lors qu’une démolition doit être opérée sur un ouvrage, vous devez en faire la déclaration.
De plus si cela a été acté, il serait préférable d’avoir des documents attestant la démolition légale et ainsi permettre au service des impôts de corriger l’assiette de calcul des taxes. -
Bonjour,
Mes clients vendent leur maison qu’ils habitent depuis plus de 35 ans. Ils l’ont construite sur les bases d’un ancien cabanon (évoqué dans l’acte notarié d’achat du terrain en 1975 : « . Une parcelle de terre… sur laquelle existe un vieux cabanon. »). Ce cabanon en mauvais état faisait un peu plus de 50 m².
Détail important : le terrain est situé en zone naturelle.
Ils ont ensuite fait des agrandissements (chambres et salle d’eau pour 36 m²- et véranda) et l’ont habitée à partir de 1983. En 1978 un ami de la DDE avait fait pour eux les démarches auprès d’un géomètre et des administrations. Tout est cadastré depuis cette date et ils paient leurs impôts conformes à la totalité de leur habitation. Ils étaient donc persuadés que tout était en règle comme le leur avait dit leur ami.
Hors en cherchant le permis de construire initial il s’avère qu’aucun permis n’a été déposé auprès de la mairie malgré l’existance des plans de reconstruction du cabanon. Ignorants des obligations mes clients n’ont manifestement pas cherché à frauder.
Le notaire évoque le dépôt d’un permis de régularisation… mais le responsable de l’urbanisme doute de cette possibilité si nous n’apportons pas la preuve d’un permis après 1943 ou une preuve notariée/ou cadastrale de l’existance du cabanon avant 1943 ^^ !
Aucune trace sur le cadastre et aucune photo n’a été faite du cabanon lors de l’achat du terrain, et les documents notariés que j’ai pu retrouver (datant de 1934 et 1949) sont difficilement exploitables et aucun ne relate la présence d’un cabanon. La photo aérienne de 1958 (sur Géoportail) est trop floue et le mini spot blanc qu’on aperçoit à l’emplacement du cabanon ne peut pas constituer une preuve de son existence.
J’ai envoyé un mail aux Archives Départementales mais sans retour à ce jour.
Ne pouvant donc pas prouver l’ancienneté du cabanon peut-on malgré tout espérer une issue positive en déposant un permis de régularisation ? D’avance je vous remercie de votre réponse éclairée pour trouver la meilleure issue à ce défaut de permis par ignorance.
Bien cordialement.
CL
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Bonjour Corinne,
J’ai bien peur que vous ne soyez dans une impasse.
L’administration devient de plus en plus réticente à octroyer des permis de régularisations, mais SI tout ce que vous dites et réel, vis à vis des taxations et autres, avec l’appui du maire, il pourrait y avoir une issue.
Le souci étant que les recours des tiers feront planer un doute et pourraient provoquer l’annulation administrative de la décision.
Qui ne tente rien n’a rien, donc une permis de régularisation serait en soi la meilleure solution.
Bonjour,
J’ai reçu en donation de la part de mes parents en 2006 1 parcelle sur laquelle 3 hangars agricoles étaient édifiés sûrement dans les années 50 car la dernière poutre posée date de 1956 , ils ont une surface comprise entre 9 et 35m2. Je voie sur les impôts que je n’ai jamais payé de bâti et pas de trace sur le cadastre donc je pense qu’ils ont été édifié sans permis de construire mais dans les années 50 je doute qu’en Lozère on faisait bien appliquer la loi d’urbanisme.
Pensez-vous que si je demande un permis de construire pour les réhabiliter peut-il m’être refuser ou encore pire me demander de les démolir? Devrais-je payer les taxes foncières depuis mon acquisition en 2006?
Bien à vous
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Bonjour Léa,
Si les ouvrages n’ont jamais été déclarés, ni fait l’objet de demande préalable, cela est problématique.
Donc la situation est mal engagée pour vous.
Les services de l’état peuvent demander une démolition et oui les services peuvent refuser votre demande, même si ceux-ci avaient été réalisé légalement.
Ce qui m’amène à une conclusion, missionnez un architecte pour une étude de faisabilité et voir avec lui comment (potentiellement) résoudre ce souci.
Et concernant les taxations, les services remontent en général sur 4 années… rarement plus.
Bonjour !
merci pour vos informations.
une question : après l’enregistrement aux hypothèques de nouvelles constructions, comment se passe la matérialisation de ces constructions sur le plan cadastral?
quel est l’ordre hiérarchique des différents services et quels services sont sollicités ? cadastre? service d’urbanisme de la mairie ? impôts fonciers? autre?
merci de votre éclairage
très cordialement
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Bonjour Bruno,
Je ne connais pas toutes les arcanes de l’administration Française… c’est hélas un vrai labyrinthe.
En général, ce sont les services instructeurs des communes ou communautés de communes qui envoient les dossiers validés au service du cadastre qui intègre les données.
Mais quel est votre objectif exactement en posant cette question ?
bonjour,
Petit casse tête pour lequel vous avez peut être une réponse.
nous vivons en Guyane Français terre magnifique malgré tout ces paradoxes.
Ici beaucoup de maisons sont encore aujourd’hui construites sans permis de construire.
Nous cherchons pour notre famille un bien en foret , nous avons trouvé 5ha de terre Zone Agricole avec une construction ( maison habitation). Les banques ne financent pas les achats de terrains agricoles pour les particuliers. lorsque nous avons rencontré le propriétaire , il m’a fournit un extrait des papiers du géomètre intervenu pour le bornage du terrain en 1991 et la maison y apparait déjà. Il paie des impôts foncier mais il ne se rappelle plus depuis quand (84ans).
PENSEZ VOUS QUE NOUS POUVONS LEGALISER LA CONSTRUCTION?
Quels sont les pistes à explorer pour y parvenir?
Je sais que cette situation est ubuesque pour des métropolitain comme nous mais elle est quotidienne en Guyane.
Merci de prendre le temps de me répondre même si ce doit être par la négative ou bien de me diriger vers une personne que vous jugé plus compétente.
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Bonjour Eugénie,
Ne vous inquiétez pas, même en métropole, il arrive que des situations soient ubuesques.
La démarche serait de prendre contact avec la mairie et le service instructeur du secteur pour demander quelles sont les bonnes démarches.
Ainsi ils pourront vous donner la marche à suivre.
Sinon une des solutions permettant de tenter de trouver une piste de réponse serait de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en modifiant le projet de cette maison.
En le présentant de manière bien ficelée (je peux vous apporter les solutions dans un coaching visio) vous pourrez certainement amener l’administration a admettre la légalité de l’ouvrage.-
Donc nous pouvons garder espoir?
Mais comment engager une procédure si nous ne sommes pas propriétaire?
Sachant que nous n’achèterons pas si nous ne parvenons pas à faire légaliser cette production.
Et que cette démarche ne doit pas permettre au propriétaire de bénéficier de notre travail en augmentant le prix de la propriété.
Je vais parler de notre conversation avec mon mari et je suis sure que nous allons très fortement réfléchir a votre proposition.Vous pouvez me répondre sur ma messagerie.
Merci encore de cette réponse
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Il y a toujours espoir (en général).
Concernant votre seconde interrogation, c’est ce que j’explique dans mes conseils visio… je vous donne toutes les clefs pour aller dans le bon sens et éviter les gros écueils qui font perdre du temps ou de belles opportunités.
Je reste à votre disposition et n’oubliez pas de réserver à l’avance, mon planning est bien chargé 👍
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Je vend un petit terrain étroit dans une agence de construction qui on trouvé un acquéreur.
Il y a un problème avec le voisin côté nord ( il a acheté une parcelle il y a 2 ans seulement contigüe à la mienne).
Un abri ouvert sur les 4 cotés d’environ 50 m2 couvert en éternit et tenu par 4 piliers métalliques construit dans les années 1960…… ce bâtiment a été complètement fermé par des moellons, et 2 fenêtres posées contre la limite de mon terrain dans les années 1993 ou 1994 sans autorisation.
Rien dans les actes de vente des notaires ( le même notaire de mon voisin et aussi celui des futurs acheteurs de mon terrain vérification faites par ce notaire). Il faut trouver des preuves…
Je n’ai pas de photos de ce terrain de famille, juste des plants ou l’on voie nettement que ce bâtiment était et est toujours un bâtiment non habitable, il sert de garage à ce voisin, sur les plants il y a un rectangle avec une croix à l’intérieur. Les maisons d’habitation sont en hachuré.
Les futurs acheteurs veulent construire sur la limite de ce bâtiment mais le voisin refuse de faire boucher ses 2 fenêtres. Personne ne demande la destruction de ce bâtiment.
Les démarches de la future construction est arrêtée. Faute de preuves de la date exacte de la fermeture de cet abri….
le notaire me donne un délai de 15 jours pour tout annuler, la viabilisation et tout le reste…
Le notaire , l’agence, le futur acquéreur du terrain, et moi même le vendeur du terrain… ne voulons pas prendre le risque d’un procès.
Ou trouver des preuves rapidement …
Plusieurs maisons de la rue ont changées de propriétaires et de locataires.
Alors difficile de trouver des preuves dès ce début des années de 1992 a 1995.
Merci de me répondre assez rapidement. Sincères salutation.
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Bonjour Arlette,
C’est le code civil qui s’impose et la possible prescription trentenaire.
Sachez que c’est à la personne qui a créé ces vues de prouver qu’il utilise ces fenêtres depuis plus de 30 ans et sans qu’il y ait de problèmes avec le terrain sur lequel ouvre ces fenêtres.
Sinon prenez un avocat pour lui expliquer les lois et le code civil….
Bonjour,
merci pour vos podcast et vos réponses très intéressantes à toutes les questions.
Bien cordialement
Arnaud
Bonjour.
Un voisin construit un immeuble sans permis de construire (confirmation de cela par la mairie qui a constaté l infractions l a déclaré à la préfecture).
Mais rien ne bouge et les travaux continue. La construction ne respecte en rien le PLU ( ni le COS, ni le nombre d étage, ni la distance à la voirie).
Ceci se passe au sein d une ASL.
Nous avons voulu porter plainte mais le syndic gérant ASL vient de nous apprendre que lors du dépôt de plainte, il manquait un papier : celui stipulant que celui qui construit est bien propriétaire du terrain et ce papier et il semblerait que ce n est pas le cas.
Que pouvons-nous faire ?
Par avance je vous remercie de votre réponse.
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Bonjour Thomas,
La seule chose à faire et de prendre l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et agir VITE.
Il y a 40 ans j’ai construit une arrière cuisine sans permis de construire. Mon voisin aujourd’hui me dit qu’il peut me la faire démolir. Est-ce vrai ?
Merci beaucoup.
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Bonjour Katia,
Oui SI vous n’avez déposé aucune demande officielle à l’époque, l’administration pourrait engager une procédure et demander potentiellement la démolition.
Tout ceci se réfère à la notion de construction initiale.
Après pourquoi votre voisin engagerait-il une telle demande ? Quel est le souci ?
Bonjour,
Je cherche des informations dans le cas d’une maison bâti dans les années 70 sur un terrain qui était déjà à 50% en zone non constructible. Ce jour, une rénovation accompagnée d’une extension est prévue sur le même bâtiment. (extension prévue dans la petite partie constructible). Peut on considérer que cette extension est réalisable alors que l’ancien permis était pour ainsi dire illégal ? La mairie prend elle des risques à délivrer un nouveau permis sur ce bâtiment? Merci. Cldt
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Bonjour,
Si la mairie considère que l’ouvrage peut être autorisé, elle prend un risque que l’affaire soit portée auprès du préfet et que le permis soit invalidé.
Cela peut être fait à n’importe quel moment, donc la construction aura une épée de Damoclès au dessus du toit !
Bjr! Je souhaite declarer une maison de 88mcarré qui n’est pas finie( manque le toit,porte,volet),arrêt des travaux pour le moment. J’ai fais des recherche sur le terrain ou le propriétaire est DCD,inconnu aux impôts,aucun héritier se manifeste,sa va faire 8ans,Que faire?Comment procéder pour éviter les tribunaux,merci c vraiment urgent.
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Bonjour David,
Je ne comprends pas votre statut, vous êtes propriétaire de ce terrain ou vous avez bâti une maison sur ce terrain sans l’accord des propriétaires ?
Bonjour, nous avons construit en 2011 et rajouté un abri de voiture en 2016 sans DP car nous le savions pas … nous sommes dans une zone bâtiment de France . Nous souhaitons régulariser cette situation , est-ce ce que les ABF peuvent ordonner des clauses particulières de taille, hauteur, matériaux….? Alors que ce carport est là depuis 5 ans…? Risquons nous une demande de démolition des ABF et de la mairie ? En vous remerciant, bien à vous
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Bonjour Jeannette,
Dans un secteur ABF encore plus que dans un secteur non ABF, il est important de respecter les contraintes architecturales et surtout obtenir une autorisation administrative.
Si la régularisation n’est pas possible, il est fort probable qu’il vous soit demandé de démolir l’ouvrage.
Rencontrez sans délai l’administration afin de présenter les faits en emmenant des photos pour expliquer la situation.
Vous verrez avec eux quelles solutions s’offrent alors à vous.-
Bonjour, j’ai vérifié le PLU de ma commune et j’ai vu que la seule contrainte était que le carport devait avoir une limite séparatrice de 3 mètres , le notre est adossé à la maison donc pas de problème pour cette limite. Notre abri n’est pas visible côté rue et ne nuit pas aux Bâtiment de France … je ne pense pas qu’on nous demande d’enlever cet abri … cela me paraît vraiment dérisoire… je vous remercie
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Bonjour Jeannette,
Si vous considérez que tout est ok…. c’est une bonne chose pour vous, mais assurez vous que l’administration voit cela du même œil que vous.
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Bonjour je suis intéressée par l achat d une maison construite sans permis dans les années 50.
Cette bâtisse se trouve sur le littoral en bordure immédiate de mar.
Quels sont les risques que j encours en cas d achat. . Le notaire peut il me donner connaissance de ces risques
Merci
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Bonjour Michelle,
La loi littorale est stricte et sans souplesse.
Si vous achetez un bien illégal dans une zone très contrôlée, vous risquez de devoir démolir à vos frais et sous astreintes.
Le notaire vous avertira des risques, mais ne prendra aucune responsabilité sur votre propre décision.Contactez la DDTM pour voir avec eux quelles sont les options possibles.
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Bonjour,
je souhaite acquérir un appartement avec terrasse.
Lors de la signature du compromis chez le notaire, nous nous sommes rendus compte que la terrasse avait été construite sans permis.
Les propriétaires actuels possèdent l’immeuble depuis plusieurs générations.
Cette terrasse est en fait le résultat de la couverture de la cour de l’immeuble (l’appartement que je voudrai acheter se situe au premier étage).
Dans les actes de copropriété de 1954, il est inscrit que le propriétaire pourra faire couvrir la cour et ainsi agrandir le lot du rez de chaussée (et donc créer la terasse).
C’est ce qu’a fait le propriétaire mais il n’a pas déclaré les travaux à l’urbanisme et les actes de copropriété n’ont jamais été modifiés en conséquence.
Le notaire a dit qu’il y aurait prescription a l’urbanisme, les travaux datant de plus de 30 ans et étant situé en zone constructible. Il a conseillé la venue d’un géomètre pour refaire les tantièmes de la copropriété, ce qui est en court.
Dans quelle mesure est on surs qu’il y a prescription?
Egalement, fin de m’assurer que la terrasse a été correctement construite, est il possible légalement d’obliger le propriétaire actuel a faire venir un ingénieur structure pour évaluer la construction ?
Par avance merci
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Bonjour OBM,
Dans ce type de situations, vous pouvez exiger ce que bon vous semble pour clarifier les tenants et aboutissants.
Dès lors que le vendeur accepte pour vous apporter la preuve que tout est ok pour vous.Concernant la prescription, si aucune demande administrative n’a été réalisée, les travaux sont considérés comme illégaux.
La prescription acquisition démarre sur la base d’une demande…. sinon il va vous falloir prouver que les ouvrages sont indiscutablement édifiés depuis plus de 30 ans dans leur état actuel SANS qu’il y ait eut un souci quelconque…D’un point de vue juridique c’est prendre un énorme risque puisque cela est une infraction importante.
bonjour,
est-il possible de négocier une amende en compensation d’une construction illégale de maison au risque de la destruction envisagée?
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Bonjour Jean-Marc,
Non je ne pense pas que cela soit possible sinon les tribunaux seraient trop chargés…
C’est condamnation et démolition en général. -
J ai déposé une demande de travaux il y 7 ans en arrière pour une cuisine d ete .la mairie maintenant me dit quelle est pas au bonne endroit sachant qu ils ne sont jamais venu voir.
Que dois je faire et quelle sont les risques-
Bonjour Patitou,
La question à vous poser est : »Est-ce que vous avez déposé la déclaration d’achèvement et de conformité ? »
Si cela n’est pas le cas, alors cela risque d’être problématique.
Avez vous bien respecté la demande et le positionnement de l’ouvrage ?
Sur quelle base la mairie déclare cela ?Vous voyez plusieurs questions doivent avoir des réponses sans quoi, les choses peuvent basculer d’un côté ou de l’autre.
Le risque principal est la demande de démolition pour construction au « bon endroit », celui qui a été déclaré et a permis à la mairie de vous autoriser la construction.
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Bonjour,
Je réside en copropriété au second étage d’un immeuble datant des années 1930 /40.
Il y a quelques années, mon voisin de palier a construit sur son balcon une salle de bains.
Auparavant, sur ce balcon il y avait un cagibi/cabinet de 1 mètre carré. En 2015, il a fallu renforcer le balcon suite à dégradations.
Le renforcement du balcon a été entériné en A.G.
Donc tous les copropriétaires ont été sollicités. Mais depuis , nous avons appris que la réalisation de la salle de bains sur le balcon a été effectuée sans autorisation.
Pouvons nous demander le remboursement du confortement du bacon mais également la destruction de cette salle de bains ?.
Merci.
Cordialement.
Patrice
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Bonjour Patrice,
Tout ce qui est voté en AG et qui a été entériné après les deux mois est complexe à faire annuler.
Il faudrait engager une procédure juridique pour « mensonge » … ou dole.Voyez quel est votre intérêt
Bonjour,
Je vais racheter la parcelle de mon voisin sur laquelle son père, agriculteur avait établi, il y a plus de trente ans (Les photos aériennes IGN en témoignent) un cabanon en bois de 40m2. Cette parcelle est récemment devenue inconstructible (Loi Montagne). Ce cabanon n’est pas cadastré. Aurai-je la possibilité de le conserver et (non urgent) d’envisager qu’il puisse être officialisé et cadastré un jour ?
Merci pour le retour !
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Bonjour,
Tous les ouvrages qui n’ont pas fait l’objet d’une demande de permis de construire ne bénéficient pas de la prescription acquisitive de trente ans.
Donc hélas, si la zone est inconstructible, vous ne pouvez rien faire et demander sur cet ouvrage.
Sollicitez les services de l’état, peut-être aurez vous une chance d’obtenir une officialisation, cependant j’y crois guère cela créerait un précédent.
bonjour,
Je viens de m’apercevoir que mon voisin a adossé sur mon mur une cabine ; je suppose pour sa piscine , , ceci sans mon autorisation et de plus une toiture pour cuisine d’été également sans autorisation , mon mur de séparation coté voisin est droit d’aplomb et de mon côté construction atelier avec toiture inclinée avec l’égout des eaux pluviales vers ma
propriété , ….
a t il le droit d’adossé sur mon mur sans mon autorisation ???
pouvez vous avoir la gentillesse de me le préciser
je suis une personne fragile j’ai l’impression qu’il profite de ma faiblesse
avec mes remerciements
cordialement
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Bonjour Germaine,
SI le mur est mitoyen (à vérifier) alors le code civil autorise votre voisin à s’y adosser.
Si par contre, le mur n’est pas mitoyen et vous appartient dans sa totalité car en totalité chez vous alors cela serait différent.
Après il faut voir ce que vous entendez précisément par « adosser » car il peut se mettre contre sans le percer si il reste chez lui.
En ce qui concerne les eaux, le code civil est aussi stricte là dessus.
Il ne peut pas canaliser et envoyer les eaux chez vous, mais vous ne pouvez pas refuser les écoulements naturels selon la configuration du terrain.
Bonjour monsieur CAMLITI,
Je vous avez déjà contacté pour un litige avec un voisin qui a appuyé une construction illégale contre mon mur pignon limité de propriété sans permis et sans respecter le P L U.Aujourd ‘hui la justice est saisie et mon épouse et moi sommes en attente.
Je vous contacte pour un autre problème. Un autre voisin qui possède un grand terrain qu’il envisage de transformer en lotissement pour deux ou trois maisons,Il a fait procéder à un bornage amiable et j’ai été convoqué car mon terrain est contigu au sien.j’ai donc reçu une convocation par L,R d’un géomètre expert pour y être présent.Mais ce courrier était accompagné d’un dossier à remplir avrc des renseignements confidentiels.(coordonnées d’identités pour mon épouse et moi,date et lieu du mariage avec ou sans contrat ,propriétaire par achat, succession ou autres etc etc.)
J’estime que je n’ai pas à communiquer tous ces renseignements privés à n’importe qui.Que je sache un géomètre fusse t il expert n’est ni policier ,gendarme ou magistrat.J’ai donc fait la sourde oreille.Je n’ai ni rempli le dossier ni répondu à la convocation.
Le géomètre vient de m’adresser un courrier comme quoi il constate ma carence et mon absence de réactions et qu’il va en dresser un procès verbal avant une éventuelle procédure judiciaire.
Est ce que je risque des problèmes ?
Dans l’attente je vous remercie par avance de votre attention.
Jean-Pierre
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Bonjour Jean-Pierre,
La problématique lorsque vous faites la sourde oreille dans un tel cas est que vous vous mettez en porte à faux juridique.
Même si vous ne souhaitiez pas communiquer toutes vos coordonnées (ce qui existe dans les actes notariés pour justifier de votre identité et de votre réelle propriété), vous auriez dû vous rendre au bornage contradictoire.
Les géomètres experts sont habilités à rédiger des actes comme celui qui vous a été communiqué.Charge à vous à présent de faire le nécessaire pour contredire les éléments si ils ne vous conviennent pas, mais agissez.
Ne soyez pas spectateur, sinon vous ne pourrez mot dire.-
Je profite de l’occasion ppur rectifier ma faute d’orthographe »je vous avais contacté etc etc » c’est mieux comme ça . Cet après midi j’ai pu discuter avec le propriétaire de la maison la plus proche de chez moi dont la construction commencera prochainement.l’implantation de sa maison ne me posera à première vue aucun problème.
Donc à vérifier si ses explications sont conformes à la réalité.
Je vous remercie de m’avoir répondu rapidement.
Jean-Pierre -
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Bonjour.
Nous avons hérité d’un bien immobilier. Une maison construite dans les années 80. Nous avons demandé un justificatif de permis de construire, il nous a été dit à l’urbanisme qu’aucun permis ne paraît dans les archives pourtant des impôts fonciers et taxes d’habitation ont été payées toutes ces années.
Les impôts demandent les renseignements concernant la construction me semble t-il?… Sur quelle déclaration ont ils calculé les montants ? On fournit des preuves écrites , non?…
Aujourd’hui, comment vendre cette maison qui n’a pas eu d’autorisation ?🤔
Merci de nous guider dans les possibilités …
Cordialement.
Claude
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Bonjour,
Effectivement la situation n’est pas nette.
Pour plus de facilités et éclaircissements, il serait souhaitable d’obtenir des documents des impôts précisant que tout a toujours était payé.
Ensuite, voyez avec votre notaire quelles sont les réelles solutions pour pouvoir vendre un bien qui n’a pas toutes les garanties.
J’habite une copropriété .Mon voisin à profité des travaux d’étanchéité aux 6ème étage(partie commune) pour mettre des carreaux sur plots et s’approprié d’une partie du toit dont il est mitoyen. Depuis il refuse de les enlever car il veux une terrasse. Le syndic ne fait rien. J’ai des nuisances car ma chambre est à moins de 1m de ma chambre que doit-je faire. Merci d’avance
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Bonsoir Marie-Jeanne,
La première à chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception à votre syndic pour signifier le problème et demander au syndic de résoudre celui-ci.
Ensuite, si cela ne bouge toujours pas, contactez l’ADIL de votre secteur, ils pourront certainement vous apporter des solutions.
Bonjour
Je suis en pleine démarche pour acheter un appartement avec extérieur. Dans cet appartement, une véranda a été construite sans permis, sans autorisation. Elle a été construite il y a plus de 10 ans. Mes questions sont donc : quel risque je prend si j’accepte d’acheter cet appartement ? Que puis-je faire pour regulariser cette situation ?
Merci de votre réponse.
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Bonjour Sara,
Avant toutes choses sollicitez le syndic de copropriété pour vérifier si celui-ci a été informé de cette situation et vérifiez également auprès de la mairie si vous pouvez ou non régulariser.
Si les deux informations concordent, vous pouvez alors imaginer l’hypothèse de vous positionner MAIS faites préciser une clause suspensive d’obtention et de purge de la régularisation de cette situation.
Bonjours,
Je construit une maison et a cela j’ai commencé ma terrasse mais on m’a dit qui me fallait un DP demande de travaux autorisé sachant que j’ai commencé m’a terasse suis je quand même en droit de déposé ce document en mairies va t il mettre refusé du coup?et une autre question mon plu ne stipule pas la superficie de la terrasse quand doit je faire?pour info je suis a orgéres ile et vilaine.
Merci
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Bonjour,
Si vous n’avez pas d’autorisation administrative pour les travaux engagés, vous risquez gros.
Si le PLU ne précise pas clairement les choses pour une terrasse, cela signifie certainement que les contraintes sont écrites d’une autre manière.
La mairie pourrait bien refuser ces travaux si ils ne respectent pas le cadre du PLU applicable.
Bonjour,
Attenant à ma maison d’habitation de 121 m2 habitable, j’ai ajouté une véranda de 19 m2 en 1982, sans autorisation administrative dans un secteur ABF (Château à moins de 500 m). J’envisage de vendre cette maison avec la véranda.
Au regard de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme et de l’habitat, n’y a-t-il pas prescription pour cette véranda et même prescription trentenaire ? Pour faciliter la vente, dois-je tout de même procéder à une régularisation par une déclaration préalable de travaux ? Dans ce cas, l’administration pourrait elle revenir sur cette véranda en m’imposant des contraintes spécifiques, des modifications ou adaptations par exemple toiture de tuiles rouges alors que la toiture est en polycarbonate transparent ou sur la structure qui est en en aluminium couleur alu.
Merci d’avance pour votre réponse et vos conseils.
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Bonjour,
Il n’existe AUCUNE prescription pour des ouvrages illégaux.
La prescription n’est envisageable que pour les ouvrages ayant fait l’objet de déclaration dans les règles de l’art et n’aurait pas totalement respectée la dite autorisation…. Attention, si l’ouvrage viol une règle impunément, la démolition pourra tout de même être demandée.
Donc pour simplifier les choses, engagez les démarches de régularisation rapidement.-
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La prescription trentenaire dite acquisitive se base sur la notion de construction initiale.
C’est un peu complexe à comprendre mais tout démarre de cette situation.
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bonjour,
J’ai construit un garage sur un terrain dont le bâti existant à brûler. Je n’ai demandé aucune autorisation ne pensant pas que cela soit nécessaire. La mairie me demande aujourd’hui de régulariser en leur déposant un permis de construire. S’agit t-il vraiment d’un permis de construire ou d’une autorisation Quels sont mes droits ? Merci de votre réponse
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Bonjour Laurence,
Oui c’est un permis (selon le secteur) que vous devez déposer en bonne et due forme.
Donc si la mairie demande un permis, c’est que cela doit être le cas.
Bonjour,
Mon maçon a construit ma clôture sans autorisation préalable et sans avoir consulté le cadastre,donc il n’a pas travaillé sur plan comme il se doit
Cette clôture empiète sur le terrain de la commune et celle-ci nous demande de la détruire
Ma question est qui doit payer cette démolition et qui doit l’entreprendre,en sachant que nous avons déboursé plus de 5500e pour rien
Merci de bien vouloir résoudre mon problème dans la mesure du possible
Cordialement
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Bonjour,
Premièrement, vous ne devez pas ignorer la loi et vous auriez dû avoir une autorisation administrative…
Secondairement, le maçon doit le conseil et doit surtout un résultat.
Si il a mal implanté la clôture c’est de sa responsabilité professionnelle.Disposez vous des ces coordonnées d’assurance RC PRO et Décennale ?
A vous lire
Ma résidence principale se situe dans une zone désormais classée inconstructible au regard du PPRI du Rhône.
En février 2011 j’ai entrepris des gros travaux d’aménagement de l’aile est du bâtiment servant autrefois de logement pour le personnel agricole (changement d’orientation de la toiture impliquant la réfection de la charpente et la modification des murs de pignon). Ces travaux ont fait l’objet d’une DP acceptée par la mairie.
En cours d’exécution, un mur de façade s’est partiellement écroulé et a du être démoli puis reconstruit à l’identique ; le maître d’œuvre n’a pas jugé utile de déposer à cet effet une demande de permis de construire.
Sur le point d’être achevés, ces travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction et d’un AIT en date du 7 avril 2011, avec imposition d’une taxe d’équipement au taux double, pour motif de construction nouvelle sans permis de construire.
Depuis cette date les travaux n’ont pas repris, le local reste inoccupé et toutes les tentatives de régularisation ont échoué.
En 2015, les PV dressés par la mairie ont été classés sans suite par le procureur pour défaut de procédure. Le 2 juin 2016 un nouveau PV a été dressé à mon encontre pour le même motif, avec pour effet de relancer la procédure actuellement en cours.
Dans ces conditions, comment s’appliquent les délais de prescription au titre de la responsabilité pénale et de la responsabilité civile ?
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Bonjour Françoise,
Tant que la réception n’a pas été prononcée, la responsabilité civile et pénale du responsable peut-être engagée.
La prescription pourrait être trentenaire pour le civil, je ne vois que cela comme durée liée à cela.
Bonjour,
Je suis actuellement en train qu’acquérir (compromis signé) une maison de 1982.
Nous avons déposé une Déclaration préalable pour la modification des huisseries.
La mairie n’accepte pas la demande car nous avons fait apparaître sur le plan de masse l’existence d’un accès véhicule qui selon le service urbanisme n’est pas règlementaire.
Or cette ouverture semble avoir été créée lors de la réalisation de la clôture, au moment de la construction de la maison.
La mairie nous demande de boucher cet accès. Y-a-t’il un recours étant donné le délai entre la réalisation et la demande, qui d’ailleurs ne concerne pas cette ouverture?
Merci
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Bonjour Eline,
La mairie doit certainement avoir eu des antécédents avec le propriétaire actuel pour que la mairie agisse de la sorte.
Demandez par écrit à l’actuel propriétaire la déclaration de conformité des travaux réalisés, ainsi vous serez fixés sur la situation.
Il doit y avoir anguille sous roche comme le dit l’expression.
Méfiez vous, car la mairie pourrait bien exiger une modification si l’accès est réellement dangereux.
Je suis proprietaire d un immeuble avec une courrette dont il existe un droit de passage sous mon immeuble pour acceder a cette courette et en suite accéder a un jardin qui n existe plus car le proprio d accoté a contruit une habitation sans permis . Il faut noter que l acces a cette habitation se fait par la courette ( 2 x 3 m ) et une fenetre a été faite sur la courette alors que mon immeuble comporte aussi des fenetres mais anterieur a la construction sans permis
Quelle demarche dois-je entreprendre
– je suis alle a la mairie qui m a confirmé l absence de permis
– je suis alle dans une maison de justice voir un conciliateur qui m a dis abandonner la conciliation car pas de reaction du propriétaire
– j ai envoyé un courrier LARAR je n ai pas eu de réponse
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Bonjour,
Après lecture de votre situation, seul un avocat pourrait vous aider.
Missionnez un avocat spécialisé pour qu’il fasse entendre à ce voisin un peu trop zélé la problématique.
Bonjour,
mon voisin à construit une piscine sans permis ( il y a plusieurs années) à 1m de ma limite de propriété ( je viens d’acheter ) son mur et même construit 15 cm chez moi ! elle est non déclarée également. que puis-je faire ? il m’a dis qu’au bout de 3 ans c’était légal . merci
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Bonjour,
Votre voisin à tort, la construction d’un ouvrage pourrait potentiellement devenir légal SI il avait fait l’objet d’une demande d’autorisation administrative, hors il semble que cela ne soit pas le cas.
La durée de 3 ans démarre après la déclaration d’achèvement de travaux officiellement déposé et SI la mairie ou le service de l’état ne vient pas contrôler, alors dans les 3 années, cela est considéré comme validé.
Cependant, si les distances légales ou l’autorisation n’a pas été respectée, l’ouvrage pourra toujours être déclaré illégal et potentiellement à démolir.
Donc votre voisin ne devrait pas trop faire le « fanfaron » si je puis me permettre.Contactez un avocat pour lui exprimer les faits et voir quels sont les axes de défense à prendre pour faire valoir votre propriété.
Bonjour, je suis sur le point d’acheter un terrain sur lequel est édifié une construction à usage d’habitation. Cette construction illégale a été construite en 1995 et faisait alors partie d’un ensemble immobilier divisé lors d’une vente. En 2014 le PRU a changé et le terrain est passé en zone Rayée rouge pour les inondations et en conséquent non constructible. Ce bien figure au cadastre, et est raccordé EDF et eau de ville. Je souhaite avant d’acheter m’assurer que l’ensemble des prescriptions ont bien été écoulées? Comment puis je régulariser la construction en évitant de poser un permis de construire sur un terrain non constructible qui me sera refusé de fait..
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Bonjour,
Je crains que vous ne puissiez pas régulariser quoi que ce soit et acheter un bien dangereux est une énorme erreur de mon point de vue.
Si par hasard, vous mettiez un locataire dans un immeuble de ce type, alors vous risqueriez de très gros ennuis en cas de soucis (indemnités à vie ou prison)…
je suis propriétaire d’un immeuble depuis 20 ans et mon voisin veut faire murer deux fenêtres qui donnent sur son terrain prétextant qu’il n’y pas eu à l’époque d’autorisation de travaux.
qu’en est il?
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Bonjour Rolland,
SI vous ne pouvez pas prouver que les fenêtres ont une antériorité de plus de 30 ans, alors il est fort possible que vous ne puissiez vous opposer à cette obturation.
Il faudrait fouiller dans les archives des ventes successives pour voir ce qu’il en est.
Ces fenêtres donnent sur quelles pièces ?
Bonjour, je souhaite signer un compromis pour une maison avec une piscine( construction 2013). Le propriétaire a oublié d’envoyer la daact et viens de la déposer a la mairie suite a la demande de mon notaire. Le délais étant de 3 mois pour la non conformité, si je signe mon compromis aujourd’hui pour une vente dans 4 mois en cas de remise en conformité qui en aura la charge des travaux ? Si les travaux sont à mes frais puis-je me rétracter ? Merci d’avance.
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Bonjour Nicolas,
Dès lors que vous devenez propriétaire, tout ce qui incombe à la régularisation pourrait revenir à ce dernier (donc vous).
Voyez avec votre notaire comment vous protéger sur ce point…
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain agricole non constructible depuis 6 ans, en zone naturel 2000 et en zone rouge.
Les anciens propriétaires avaient installé il y a plus de 30 ans une caravane saisi au sol avec un petit cabanon en dur de 4 m2.
Afin de pourvoir stocker mon matériel de camping et autres, nous avons construit sans aucune demande et autorisation un cabanon en bois de 15 m2 max, il y a environ 4 ans.
Nous venons d’être dénoncé par l’un de nos voisins et nous avons eu la visite des gendarmes, et du représentant de l’urbanisme de notre mairie.
Quid :
– peuvent ils nous demander de tous démonter même les choses construites il y a plus de 30 ans
– peuvent ils nous infliger une amande, une régularisation de la taxe foncière et taxe d’habitation et vers quel montant pourrions nous nous attendre
– quel est le délais pour tout démonter s’il on est jugé dans ce sens
– peux t on demander aujourd’hui une régularisation de notre situation en déposant une autorisation de travaux, certes en retard.
– quel est le déroulement de la procédure de ce cas là.
Je vous remercie par avance pour vos réponses et du temps passé.
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Bonjour Bertrand,
Je dirais en premier… Aïe…
Effectivement, la plupart du temps ce sont des signalements (et ceux-ci sont de plus en plus nombreux) qui déclenchent les contrôles et constats d’infractions.
Sachez dors et déjà que cela est du pénal, donc condamnation il y aura ! Les juges ne jouent plus et ils n’ont pas le temps pour cela.
En ce qui concerne la démolition, il est fort probable que l’on vous contraigne à démolir les ouvrages non déclarés existants et même les anciens, sauf à possiblement prouver avec tous documents cette antériorité trentenaire, mais la prescription acquisitive ne s’applique que sur les ouvrages ayant fait l’objet de démarche initiale dans les règles de l’art.
Ce qui semble exclure votre cas.
A la lecture du zonage, je ne pense pas que vous puissiez obtenir quoi que ce soit en régularisation, même de bonne foi.
Avez-vous un statut d’agriculteur ?-
Je tenais à vous remerciez pour votre réponse rapide et claire et pour le temps que vous y consacrez.
Non, pas du tout, j’ai des cousins proches qu’ils le sont dans des villages voisins.
Pourriez-vous m’indiquer à votre connaissance les démarches qui vont suivre et sur combien de temps cela peut il prendre avant une demande de démolition d’après vous.
La personne de l’urbanisme m’a indiqué que je devrais être rappelé par leur service pour une rdv sur place.Merci par avance.
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Bonjour Bertrand,
La vitesse de traitement est variable selon les secteurs et tribunaux, je ne pourrais donc pas vous renseigner à ce sujet.
Par contre ce que je sais (car j’ai beaucoup de personnes me sollicitant ici même) et en conseils plus personnalisés, c’est que les condamnations sont assorties d’amendes sur astreinte journalière.
En résumé, dès lors que le juge vous condamne, il émet une tarification journalière à payer à la commune ou l’état jusqu’à ce que vous prouviez par constat d’huissier la démolition et remise en l’état des lieux.
Donc ne jouez pas, cela coute très cher…. d’attendre la sentence !
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Bonjour,
Je suis intéressée par un bien construit dans les années 1970 sans permis de construire classé aujourd hui dans une zone 4 inondable et inconstructible + zone naturelle. Ce bien figure au cadastre de la ville, pas de paiement taxe habitation , non viabilisé et viabilisable, il y a quand même une fosse sceptique. Il me servira comme maison de week-end. Quels sont les risques de cet achat : Démolition du bien ? Impossibilité d y habiter les week-end ? Merci de votre retour
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Bonjour Aurélie,
De mon point de vue et à la lecture de ce que vous écrivez, fuyez….
N’achetez pas un bien dangereux et qui ne pourra jamais bénéficier de garanties.
Si un sinistre arrive, personne ne vous remboursera et/ou fera tout pour éviter de le faire.
Ensuite, vous n’obtiendrez pas d’autorisation pour d’éventuels travaux.
Donc c’est une très mauvais idée d’investir dans ce type de bien.
Bonjour, il y a 8 ans nous avons acheté une maison avec piscine (qui existait déjà lorsque nos prédécesseurs ont eux mêmes acheté la maison 9 ans plus tôt) . Aujourd’hui nous voulons vendre notre maison et notre voisin nous reproche l’illégalité de la piscine : comment pouvons-nous lui prouver que nous ne sommes en rien responsable de la présence illégale de cette piscine? Est-ce réellement à nous de régulariser cette construction?
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Bonjour Charlotte,
Dès lors que vous achetez un bien, dont les ouvrages sont visibles, vous devenez responsable de ceux-ci.
Donc il n’y a rien à prouver, vous êtes la propriétaire et le transfère de responsabilité s’est fait lors de la signature de votre achat.
Si il y a régularisation possible, alors oui c’est à vous d’agir.
Bonjour nous avons acheté une maison qui disposer d’une piscine en bois sous cette piscine disposer d’une piscine creusée ou d’un bassin à poisson faisant moins de 10 mètres carrés que nous avons donc restaurer est remis en route avec des modifications buse de refoulement et kimmer etc.
nous avons demandé à la mairie ce qu’il en était car ils sont refuser notre demande pour une construction de piscine et quand on leur a dit que c’était une construction qui était déjà là mais enterré et non déclarée elle nous a dit que on ne pouvait pas prouver le pourquoi du comment donc si c’était une construction et qu’elle ne respecte pas le PLU on ne sait pas quand la construction a été fait vraiment comme aucune déclaration pour ce bassin /piscine
bonjour. mon abri de jardin a été construit il y a 10 ans sans demande préalable. Est-ce utile aujourd’hui que je régularise ?
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Bonjour Carole,
Vous devez être en conformité avec les règles et lois, donc oui il vaut mieux être dans les clous en faisant ce qu’il faut pour ne pas être ennuyé un jour ou l’autre.
Bonjour monsieur, je dois signer un compromis de vente pour ma maison qui a été agrandie , permis de construire à mon nom de février2010 rempli et signé par une entreprise qui devait faire les travaux.
Hors, cette entreprise a juste débuté et nous a fait faux bond. Mon mari (qui n’est pas constructeur) a donc réalisé les travaux, terminés aout 2010.
Je m’aperçois aujourd’hui que que rien à l’époque a été dit à la mairie, concernant le fait que cela soit mon mari à la place de l’entreprise.
De plus, les déclarations de début et fin de chantier n’avaient pas été remplies. Le maire me les a remplies cette semaine ainsi que l’attestation de non contestation à conformité.
J’ai expliqué au notaire de la vente, la vérité et j’ai demandé qu’il soit bien précisé sur le compromis que c’était mon mari qui avait fait les travaux. Donc, le permis de construire porte le nom de l’entreprise défaillante, c’est mon mari qui fait les travaux ( oubli de prévenir la mairie), début et fin de chantiers déclarés que maintenant, pour une vente, est ce tout de même réalisable?
Et moi, le fait de tout çà?
Quelles sont les sanctions administratives?
Quelles sont les démarches administratives si je dois faire régulariser quelque chose?
Merci monsieur
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Bonjour C,
Si tout a été entériné par écrit par le maire, que les impôts sont au courant et vous payez depuis cette date, il ne devrait pas y avoir de soucis.
Payez vous bien des impôts pour le bien réalisé ?
Bonjour,
J ‘ai acheté un terrain agricole avec un mobil home se trouvant dessus depuis plus de 10 ans (vues aeriennes geoportail.gouv ) sur la commune de Puget sur Argens (83480 ) avec compteurs eau et électricité attribués sur acte notarié, en zone rouge (inondable ).
La gde majorité de mes voisins a construit des maisons sur des terrains identiques au niveau du PLU et sont passés au tribunal oû ils ont été régularisés grace au délai de prescription .N aurais je pas la possibilité de faire valoir mon droit à l équité pour pouvoir aménager mon terrain ? Si oui comment svp ? Et si non y aurait il un autre moyen de le rendre plus habitable ? ( 2 mobil homes?un hangar ? …)
Je vous remercie par avance .
cordialement . Juliette.
bonjour,j’ai posé une clôture sur un muret existant le trottoir est en pente j’ai, 1m50 au début conforme au PLU et après je suis a 1m70 par endroit ,j’ai pas précisé la dernière hauteur sur ma demande de TX que j’ai obtenu !! un voisin peut t’il m’ennuyer pour celas .
Merci pour votre réponse
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Bonjour Jean-Marc,
Tout ce qui n’est pas respecté est possiblement créateur de soucis, donc OUI, votre voisin pourrait demander le respect de la demande.
Sinon si le PLU l’autorise, déposez une demande de modification ou complémentaire.
Bonjour Monsieur CAMLITI,
en signant la promesse pour acheter une maison dans Val de Marne, nous avons remarqué que dans l’ancien titre (que nous n’avons pas vu), datant de 1961, la maison existait qu’à moitié. On ne connait pas la date de la construction initiale (si c’est avant 1943 ou pas). Le vendeur déclare dans la promesse qu’aujourd’hui la maison est telle qu’on l’a vue, soit deux fois plus grande. Notre notaire a fait une demande à la mairie qui a répondu qu’il n’y a pas de trace de cette maison dans les archives.
Le vendeur est vraiment de mauvaise foi et il ne veut même pas fournir la taxe foncière sous prétexte que c’est un héritage et il ne connait pas la maison.
Notre notaire nous a dit qu’il a redemandé à la mairie par lettre RAR de prononcer une prescription en l’absence d’autorisations. Pensez-vous que la Mairie enverra une réponse concluante?
Que craignons nous en faisant cet achat? Démolition? Amande? Recours des voisins?
Comment se passe la reconstruction à l’identique si la maison est détruite (zone inondable constructible)?
Le vendeur ne veut inclure aucune clause qui engagerait sa responsabilité.
Je vous remercie d’avance de votre réponse!!
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Bonjour Jérôme,
Si il s’avère que la maison a été construite illégalement et qu’aucun élément ne prouve le contraire de manière irréfutable, SI vous achetez cette maison, en cas de sinistre ou même de demande de travaux, vous n’aurez que des réponses négatives.
Vous avez visité les lieux et acceptés cet état de fait si vous achetez en l’état, donc vous ne pourrez que vous en prendre à vous même en cas de souci ultérieur.
Une demande de démolition est possible mais rarement demandée, mais aucune possibilité de reconstruire en cas de dégât la mairie refusera.
50 % de la surface c’est énorme pour prendre un quelconque risque…. ce n’est que mon point de vue… sinon le vendeur revoit sa copie financière de manière plus qu’importante alors étudier la chose devient possible (ou pas).
bonjour,nous avons acheté un terrain avec un garage qui servait l’été de résidence , le terrain n’est pas constructible, nous avons demander un permis d’extension qui nous été accordé la construction date 1977, à l’époque une autorisation du maire de la commune suffisait pour la construction du garage .des voisins ont fait un recourt contre la légitimité du garage ,la loi sur la garantie trentenaire est elle valable pour la situation présente cordialement lionel
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Bonjour,
Si les travaux ont été réalisé à l’époque et que l’autorisation date de l’époque, je pense que la prescription acquisitive trentenaire pourrait jouer.
Mais est-ce le cas ?
Pourquoi les voisins s’agitent maintenant ?
Bonjour,
Je vends un terrain de 700 m2 avec un petit chalet d’une surface de 16 m2, mon père à l’époque (1993) avait fait une déclaration de travaux. Aujourd’hui je vends ce terrain, mais l’acheteur souhaite le document d’achèvement des travaux à cause de la close de trentenaire pour démolition ? Mais je n’ai pas ce document et l’acheteur maintenant pose problème car il a peur qu après l’achat on lui demande de démolir le chalet ? Que puis je faire ? Merci de votre réponse.
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Bonjour Nathalie,
Peut-être pourriez-vous solliciter la mairie pour qu’elle vous établisse un document spécifiant que la construction n’est pas illégale et respecte le PLU.
Vous pourriez aussi fournir les documents prouvant la date de construction.
Sinon, faites une déclaration préalable de travaux (mineures) ainsi la mairie et les services fiscaux auront toutes les cartes en mains pour entériné ou pas la construction.
Bonjour Mon voisins construit un garage et apres que le garage fini Il a fait des ouverture sans permis Il a fait deux pieces avec deux fenetre et une porte vitree l faut faire le necessaire il habite [adresse censurée] moi j appeler ca fraude
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Bonjour Marie-Claude,
Je comprends votre point de vue cependant, c’est à vous de faire les démarches de contestation auprès de la mairie si vous souhaitez que ces travaux soient corrigés.
bonjour
je suis sur le point d’acheter un terrain sur lequel il y a une construction effectuée sans permis il y a de ça plus de 60 ans et le propriétaire paye la taxe d’habitation .Pensez vous qu’il y a prescription et que cette habitation peut elle être régularisée merci par avance
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Bonjour Patrick,
Si jamais aucune demande n’a été effectuée, alors légalement la construction ne peut être prescrite ou ne pourrait bénéficier d’une prescription.
Il est nécessaire prendre connaissance de la notion de construction initiale pour savoir ce qu’il y aurait lieu de faire.
Sinon, vous pouvez toujours déposer une demande d’autorisation administrative sur un sujet lié à de la rénovation et voir ce que vous répond l’administration par écrit.
Mais n’achetez pas un bien illégal, vous seriez alors totalement responsable pénalement des antécédents.
Bonjour, je souhaite acheté un bois de 10 hectares en (zone N), avec une petite maison de 30m2 en parpaing et ciment. Cette construction à plus de 40 ans, plusieurs photos à disposition pour en attester. La construction à été réalisé sans permis de construire à l’époque. Elle n’est pas au cadastre et le propriétaire n’a jamais payé de taxe d’habitation sur cette maison. Elle n’est pas raccordée au réseau. Je voudrais y vivre et réalisé un agrandissement de la maison.
Quels sont les différentes possibilités pour moi de régularisé la situation ?
Demande de création d’une zone STECAL au sein du PLU de la mairie ?
Demande de régularisation
Demande de permis de construire pour l’ensemble de la construction.
Merci d’avance
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Bonjour Edouard,
En zone N toutes construction est interdite.
La situation est complexe, je pense que vous devriez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour voir ce qu’en pense les services instructeurs.
Ainsi vous obtiendrez un écrit confirmant ou non la possibilité de régulariser la situation.
Je pense réellement (au regard de ce que vous écrivez) que cela est très mal engagé…
Nous envisagions d’acheter une maison dans le Vaucluse mais la piscine installée en 2003, plus de 10m2 n’a pas été déclarée, et de plus les limites d’implantation ne sont pas respectées L’agent immobilier nous assure (seule sa commission semble compter) qu’il n’y a pas de problème que les délais de recours du fisc ou de la mairie sont dépassés et apparemment les propriétaires actuels ne veulent rien faire nous laissant la possibilité de le faire nous-même (à nos risques et peril ? )Merci beaucoup pour votre réponse
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Bonjour Joséphine,
Pour éviter toutes complications, il serait souhaitable de solliciter la mairie par écrit en LRAR et demander si la piscine actuelle pourrait poser problème en cas de travaux.
De plus, est-ce que cette piscine est taxée correctement depuis le temps ou pas ?
Une piscine de 105 m² construite en 1982 devait-t-elle faire l’objet d’une demande de permis de construire dans le var.
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Bonjour Jean-pierre,
Tous les ouvrages bâtis ont toujours eu besoin d’être déclarés, même en 1982…. que ce soit dans le Var ou ailleurs en France et territoires Français.
Bonjour, je me permets de vous écrire car un problème se présente à nous.
Nous sommes en cours d’achats d’une maison ancienne construire avant 1949.
J’ai fait la demande du plan (permis de construire) auprès de la mairie qui m’a repondu qu’il n’y avait pas de plan pour cette maison car non PC non obligatoire avant 1950. Aujourd’hui je me demande comment cela va se passer pour nous. En effet nous envisageons d’apporter des modifications dans la maison. Si ces modifications sont soumises à PC, devrons nous faire une demande de PC pour la maison entière ? Quels risques encourons nous a acheter cette maison?
D’autres parts comment savoir la superficie constructible restante?
L’acte notarial doit il répertorier toutes les pièces présentes actuellement dans la maison ? Véranda, garage et piscine compris??
En vous remerciant par avance pour votre réponse
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Bonjour Sonia,
La situation est un peu compliquée, mais dans le cadre d’une demande de permis de construire, vous devez réaliser un relevé d’état des lieux précis et déclarer la totalité existante.
Tout doit être écrit et précisé clairement dans l’acte notarié, sans ne rien omettre du tout.Si vous souhaitez acheter avec un risque, faites préciser une clause suspensive d’obtention de la demande d’autorisation et de purge complète du recours des tiers.
Dernier conseil, missionnez un architecte pour faire cette démarche, car si vous omettez quelque chose, la clause suspensive sera caduque car votre demande sera non conforme (ne répondant pas aux règles de l’art).
bonjour
j’aimerais avoir une information sur le problème suivant : il y a deux ans j’ai acheté une maison, sur l’acte de vente est indiqué la maison, sa composition et « terrasse ». J’ai un voisin qui est allé se renseigner en mairie et qui m’a dit « votre terrasse a été construite sans autorisation » c’est une terrasse de plain pied, (environ 50 m2) il voudrait que je fasse un mur sur notre côté commun car cette terrasse fragiliserait son mur…. (qui doit être eventuellement mitoyen ?) que dois je faire ? puis-je me retourner auprès du vendeur afin de partager éventuellement ces frais ? l’agence immobilière ou le notaire devaient-ils m’informer de cette terrasse construite sans autorisation ? merci par avance de l’aide que vous pourrez m’apporter.
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Bonjour Françoise,
Vous ne pouvez (a priori) pas vous retourner contre quiconque étant donné que la terrasse est un élément bâti visible qui ne peut être caché.
Lors d’un achat de maison, il vous appartient de vérifier ce qui est déclaré et ce qui ne l’est pas.
Si un doute suffisant apparait, vous devez/deviez faire les démarches et demander des éclaircissements écrits au vendeur.
A présent, c’est vous qui êtes responsable pénalement de ce qui est chez vous, y compris les erreurs commises par le précédent propriétaire.
Si vous relisez bien l’acte notarié que vous avez signé, un article doit précisé en substance, que vous avez pris connaissance des lieux et acceptez ceux-ci dans leurs entièreté.
Ce qui provoque par la même occasion le basculement des responsabilités et tous les intervenants (notaire, agent immobilier et autres) se dégagent de toutes responsabilités.Vous devez donc voir comment corriger cela légalement et si cela est possible, sinon vous pourriez être contrainte de devoir démolir si cela venait à être porté en justice.
Sachant que les juges n’apprécient guère les irrégularités légales.
Bonjour,
Mon frère propriétaire, a eu reçu 3 refus à une déclaration de travaux (abri de jardin de – de 20m2). Il était adjoint au maire (donc jusque là aucuns soucis avec l’administration) or il a démissionné de son poste d’adjoint au maire et là il y a une personne qui doit venir chez lui pour cet abri. Que risque t’il? De plus, il s’agit d’un nouveau lotissement et que d’autres voisins ont installés des abris…
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Bonjour,
Si la construction de l’abri est illégale, il est fort probable qu’il doive le démonter.
De plus, ce n’est pas parce que les voisins n’ont pas respecté les règles que cela donne le droit à tous de le faire.
Il pourrait donc à son tour demander à ce que tous les voisins soient contrôlés officiellement par lettre recommandé, ainsi tout le monde serait sur un pied d’égalité.
Et cela serait normal…
J’ai une propriété depuis 1967cloture construite. Je viens de vendre 100 m *ou un agrandissement ce construit. Mon terrain est constructible, mais on m à dit qu’il fallait attendre fin février pour déposer ma demande. Hier à ma grande surprise ils m’ont impacté une zone naturelle sur mon entrée 5 m de large sur ma propriété. Je peux construire mais pas passer par la, qui un chemin rural. Avait-il le droit ?
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Bonjour Monique,
Le zonage ainsi que les découpages sont votées lors des révisions de PLU, beaucoup de personnes ne s’en préoccupent pas et découvrent comme vous lors de projets.
Si lors de l’étude, vous aviez émis un avis défavorable, le découpage aurait pu être autre et ne pas impacter votre surface de parcelle.
Donc oui, la commune à tout à fait le droit de classer tout ou partie de votre bien dans une zone ou une autre par une procédure de révision du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Ces modifications de zones sont votées et publiées, mais contestables dans les deux mois après publication officielle… est-ce encore le temps ?
A vous de voir.
bonjour
nous avons construit un pool housse il y a 4 ans 1/2 dans une zone protégé et non constructible
la mairie nous demande de le démonter a ce jour, pourrions nous savoir combien de temps après sa construction , la mairie ne pourrait plus nous demandez de le démonter, merci
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Bonjour Jean-Paul,
Il n’y a aucune limite de délai… dès lors que vous n’avez aucune autorisation, la prescription ne fonctionne pas.
Donc c’est ad vitam, vous devez démonter rapidement avant que l’affaire passe devant la justice qui vous condamnera sous astreinte financière. D’autant plus que vous êtes dans une illégalité totale en zone non constructible et en partie protégée.
Vous devez démolir et le prouver sans délais.
bonjour, il y a tout juste 1 an j’ai acheté un terrain de 600m² sur lequel se trouve « un cabanon » de 67m²qui a été habité jusqu’en 2012.
j’ai rentré à la Mairie une demande de rénovation et d »agrandisssement de 20m² qui au bout d’1 mois 1/2 a été refusée, cause : il n’y a pas de permis de bâtir.
Avant mon achat, mon notaire a demandé à l’urbanisme tous les renseignements concernant les parcelles de cette bâtisse, l’urbanisme a renvoyé le permis de bâtir datant de 1977 suivi d’une déclaration d’achèvement des travaux en 1981, tout en spécifiant que l’immeuble ne faisait l’objet d’aucun contentieux en matière d’urbanisme.
cela fait 1 an que je ne peux rénover, par contre j’ai déjà fait installer l’eau, l’électricité et un dispositif, non collectif, d’assainissement des eaux usées. Un coût total de +/- 20.000€ . Aujourd’hui la mairie me propose de rentrer une demande rentrer de démolir le bâtiment et de rentrer un permis de construire. Je suis prête à rentrer un permis de construire, le gros problème est la distance entre les propriétés, il n’y a pas 5mt. Nous sommes obligés de repositionner la nouvelle construction au même endroit que celui qui doit être abattu. Ma question : quelle chance d’obtenir un permis de bâtir et n’ai-je pas plus intérêt à demander à un avocat de déposer une plainte auprès du tribunal administratif de Nice ?
merci d’avance pour votre réponse
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Bonjour Micheline,
Si vous avez des documents officiels émis par la mairie et transmis par votre notaire attestant de la validité administrative du bien, je ne vois pas pourquoi ils vous demandent la démolition.
C’est très étrange…
Je ne sais pas quelles sont les chances que votre permis de construire aurait d’aboutir favorablement, pour que je puisse vous communiquer un avis, il me faudrait étudier les documents.
Avant de déposer plainte, il serait souhaitable de consulter un avocat avec tous les documents et réponses de la mairie pour voir quels sont les axes de défense choisir et définir si il y a lieu ou pas de se diriger vers les tribunaux.
Bonjour,
Nous avons construit une extension de maison avec permis de construire.
Dans cette extension il y avait au rdc une terrasse ( pièce au dessus de cette terrasse, à l’étage)ouverte mais abritée par l’étage au-dessus. Elle était complètement intégrée à la construction initiale. Nous avons fermée cette terrasse avec des baies vitrées sans autorisation ni permis de construire. Nous avons été dénoncés, et avons donc déclaré à la mairie l’existence de ces baies vitrées et donc de cette terrasse couverte (mais ouverte)transformée en véranda. que risquons nous?
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Bonjour Pauline,
Si vous avez entamé les démarches légales de demande d’autorisation et que la mairie vous répond favorablement, vous ne risquez pas grand chose si ce n’est éventuellement de devoir payer rétroactivement les taxes afférente aux surfaces fermées.
Dans l’éventualité ou l’autorisation serait refusée, vous devriez alors remettre en l’état initial et possiblement payer une amende.
Bonjour, concernant le délai de prescription, je constate un flou à savoir que l’on parle de 3 ans, depuis février 2017 on parle de 06 ans et j’ai même vu aussi un délai de 10 ans….alors qui croire.
Je m’explique : un bâtiment (à usage de garage) a été refait à neuf y compris changement de toiture et aussi la porte principale a été changée, au lieu d’être en pignon, elle a été ouverte sur la longueur du bâtiment. Il doit s’agir dans ce cas d’une modification de la destination du bâtiment qui, je pense, devait faire l’objet soit d’une déclaration préalable, soit d’un permis de construire. Or rien de tout cela et fin des travaux il y a 5 ans.
Pouvez-vous m’aiguiller sur ce point, y a t’il prescription ou pas ? SVP
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Bonjour Denis,
Il y a plusieurs délais certes et cela serait un peu long ici pour tout détaillé.
Mais en résumé succinct, la mairie ne peux plus contestée une irrégularité après 3 ans SI et seulement si une demande d’autorisation administrative (DP ou PERMIS) a été délivré en bonne et due forme ET que le pétitionnaire a déposé la déclaration d’achèvement et de conformité dans les règles.
Sans cette démarche, il n’existe pas de prescription et la construction ou modification est considérée comme illégale.
Cela ne veux pas forcément dire qu’elle ne pourra être, plus tard, régularisé, mais cela est réellement compromis.
Surtout si le PLU a changé ou les règles ont évoluées.Je vous invite à lire l’article sur la notion de construction initiale dans le bâtiment, qui est un article connexe à cette problématique que beaucoup de personnes rencontrent ou ne comprennent pas.
Prochainement acquéreurs d’un terrain sur lequel a été construit un petit batiment dont le permis a été refusé, quelles sont les possibilités de régulariser la situation ? Construction datant de 1988, de 30 m2, dont le jugement n’a pas abouti pour le motif de prescription et donc, pas d’eau, pas d’électricité, et ne figure pas sur le cadastre
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Bonjour Noune,
Si le bien est illégal, il est plus que déconseillé d’y faire quoi que ce soit et même de l’acquérir.
En cas de sinistre, vous n’auriez plus rien.
Personne ne vous assurera la reconstruction, car elle n’existe pas, même si les assurances sont payées.Donc à fuir…
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Bonjour j’ai construit un bâtiment de 400m2 ce bâtiment est non fermer et démontable sans permis de construction : ai-je le droit ?
quelles sont peine encourue ?
si le maire me poursuit au tribunal .Merci de me répondre
cordialement
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Bonjour René,
Vous n’avez absolument pas le droit de faire cela.
Même si ce bâtiment est ouvert et démontable.
Si le maire vous envoi au tribunal, vous serez condamné à démonter avec une astreinte financière journalière + preuve à apporter par constat d’huissier et à payer la totalité des frais de justice.
Cela sera inscrit sur votre casier judiciaire car le tribunal concerné est pénal.
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Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter une maison de ville mitoyenne d’un immeuble ancien avec des fenêtres construites illégalement donnant sur ma cour.
Quels sont les moyens de faire constater l’infraction ?Y’a t-il un délai de prescription (sachant que sans permis de construire il n’y a pas de date des travaux effectués) ?
Merci d’avance
Cordialement
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Bonjour Sylvain,
Quel est le point de départ qui vous fait dire que ces fenêtres sont illégales ?
Car en terme de vue directe cela est hyper clair vis à vis du code civil, il ne peut y avoir de passe droit. Seul des conventions de cours commune ou prescription trentenaire acquisitive pour être contraint de supporter cela.
Vous devez avoir des arguments implacables pour prouver le précédent et prouver que ces ouvertures n’existaient pas.
Traces d’enduits, finitions malheureuses récentes, etc… tout ce qui prouvera que cela ne date pas de plusieurs dizaines d’années.
Avez-vous la possibilité de prouver cela ?
Bonjour
Nous vendons notre bien avec un garage où l’on nous demande une régularisation du permis de construire avec validation des plans de l’architecte
mais celui ci est de 2015 et plus de trace de l’architecte nous détenons l’accord Des bâtiments de France suite au nouveau dépôt de PC
Merci de votre repose
Bonjour, J’ai un point de ma construction qui me tracasse.
Sur mon terrain j’ai une obligation de mettre ma clôture avec un recule d’1 mètre par rapport à ma limite de propriété.
Nous avons réceptionné la maison début 2019, j’ai fait ma DAACT en juin (sachant que je n’avais pas fait mes clôtures) et en juillet j’ai j’ai reçu mon DAACT validé sans problème.
En octobre j’ai réalisé ma clôture et sur mon plus grand coté je n’ai pas respecter le recule d’1 mètre, ma clôture est positionné en limite de propriété (coté rue,donc aucune gène pour le voisin) .
Je voulais savoir si j’ai un risque d’amende ou bien que l’on m’oblige à détruire pour refaire ma clôture, sachant que j’ai le DAACT (bien que la clôture n’est été faite qu’après la validation de la DAACT)
merci
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Bonjour Jules,
Première question, pourquoi est-ce que la cloture devait être à 1m de la limite de propriété côté voirie ?
N’y a-t-il pas un projet d’élargissement de la voie ?
N’est-ce pas conditionné à votre obtention de permis se recul ?
Car une DAACT est comme tous les documents déclaratif que vous déposez ils vous font confiance, si ils constatent par la suite que vous avez menti…. c’est du pénal !
Une procédure pourrait être lancée à votre encontre et dès lors que cela est enclenché, la seule issue est une condamnation.Donc en résumé, si vous n’êtes pas conforme et avez dit le contraire ET que par hasard un voisin relève la chose car lui n’aurait pas eu le droit de construire en limite (comme cela était pour vous normalement), il ira demander à la mairie POURQUOI vous avez fait cela… et de fil en aiguille, ils viendront vous chercher.
Vous êtes donc en infraction pénale et possiblement condamnable à court ou long terme.
Une épée de Damoclès au dessus de la tête !-
Le recule d’1 mètre devait se faire sur l’ensemble de mon terrain afin de planter une haie en limite de propriété devant la clôture et non derrière cela faisait partie d’un cahier des charges (comme le type d’arbustes à planter, le nombre d’arbre à mettre dans le jardin etc..) . J’ai donné une mauvaise instruction à mon paysagiste. Donc ma clôture a un recule d’1 mètre partout sauf la partie côté rue. C’est une petite rue de lotissement, peu de passage et il y a aucun projet d’agrandissement de voie car ils ont d’ailleurs terminé la voirie. Je suis responsable de cette erreur mais ce n’était pas volontaire de ma part.
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Bonsoir Jules,
J’entends bien que vous n’ayez pas souhaité faire cette erreur.
Cependant cela est fait.
Il faudrait contrôler les règles du lotissement pour voir si cela est conforme et potentiellement faire un PC mod pour rectifier cela si tout est régularisable.
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Bonjour
En janvier 2018 nous avons acheté un petit chalet en Haute Savoie de 25m2 qui n’a pas de permis de construire. Celui ci date des années 1950 et est construit sur du terrain agricole .Nous sommes en pour parler de le vendre l’acheteur est hésitant car le notaire lui dit que en cas de sinistre ce chalet ne peut pas etre reconstruit .
Pouvez vous me renseigner .
Merci
Robert
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Bonjour Robert,
Effectivement sans existence légale et permis de construire en bonne et due forme ou même une régularisation des services administratifs, si le bien venait à être détruit par quelques moyen que ce soit, il en pourrait pas être rebâti.
C’est ainsi.
Il serait intéressant de contacter la mairie pour voir comment est-il possible de faire valoir l’antériorité du bien afin de régler ce souci.
Peut-être que la proximité des élections municipales pourrait vous aider 😉
Bonsoir,
Avec ma compagne nous allions acheter un bien en zone agricole. Lors de la signature de l’acte de vente, le propriétaire a signifié des travaux sans permis pour transformer un garage de 17m² en studio. Depuis avec ma compagne, nous doutons de la demande de permis pour la construction de la piscine, de ce garage/studio qui n’apparaissent pas au cadastre contrairement aux autres parties de la maison.
De part un dol de la part du vendeur (signalant lors du compromis) aucun travaux depuis 10 ans, nous avons 10 jours de délais de rétractation.
Nous avons essayés de nous renseigner à la mairie qui n’accepte les requêtes que par mail et pour l’instant nous n’avons aucune réponse. La notaire nous dit que la mairie demande l’année de construction de l’édifice pour rechercher le permis.
Bref nous en pleine réflexion sur les risques à accepter. Sachant que si l’on accepte, ca serait avec une demande de régularisation du changement de destination de ce garage en studio. Deuxième question, nous avons dans les 2500€de frais pour la recherche de prêt par un courtier et ouverture de la demande de prêt.
Je vous remercie par avance.
Jérôme
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Bonjour Jérôme,
Comme toujours dans ce type situation, il est préférable de prévenir que de guérir sachant que le seul responsable vis à vis de la loi ce sera vous !
Il est important de faire consigner les faits sur le projet de compromis que vous devez demander et lire avant le jour de la signature.
Ainsi vous pourrez soumettre toutes les questions au notaire pour qu’il vous explique cela par écrit.
Il vous dira sans doute qu’il vous expliquera cela le jour de la signature… n’acceptez pas.
Demandez de précisions claires par écrit sur les points que vous ne comprenez pas.Donc restez ferme sur une clause suspensive de régularisation du bien pour ne pas avoir de mauvaise surprise, si cette partie du bien devait être remise en état de garage, estimez les frais associés, la perte financière, la perte de la valeur du bien par perte de surface habitable et des frais juridique pour vous défendre si la mairie attaquée.
Ensuite, faite le cumul et mettez dans la balance cette somme avant de signer.En ce qui concerne les frais liés au courtier, il faut faire jouer la concurrence, si cela vous parait trop élevé.
Ainsi vous pourrez comparer sur les mêmes bases.-
Je vous remercie de votre réponses et de vos conseils. Nous avons pris rendez-vous avec la mairie pour voir les régularisations possible selon le PLU et en fonction de leur réponse nous annulerons, ou alors nous redemanderons un nouveau compromis avec les clauses suspensives pour la régularisation avant la vente.
En tout cas merci beaucoup.-
Je vous en prie Jérôme.
Bonne continuation dans votre projet et revenez ici quand vous le souhaitez pour poser vos questions.
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Bonjour nous avons obtenue un permis de de construire pour 2 habitation il y a 30 année, sauf que nous avons effectué quatre logement cela sans en apporté de modification au façade ou a la surface habitable, la Mairie nous a assigné au tribunal.
Condamné a la misse en conformité il y a 25 ans nous n’avons rien effectué et les habitation sont toujours a la location, a l’époque la commune ne voulais pas nous accordé de permis de construire modificatif, pour la raison qu’il avait modifié le POS, par la suite la commune ne nous a plus rien réclamé elle nous a fait payer les 4 embranchement de tout a l’égout au lieux de 2, il sont perçue 4 taxe habitation, et le Foncier pour la surface des 4 logements.
Aujourd’hui nous voulons vendre l’ensemble la Mairie peut elle opposé a cette vente?
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Bonjour,
Dans la procédure judiciaire qui a été engagée à votre encontre suite à cette modification illégale, quel a été le jugement et à quoi vous ont-ils condamné ?
La question est là, car si la condamnation vous obligée à remettre le projet en l’état (soit 2 logements), il eut fallut le faire.
Mais d’un autre côté, si ils ont perçu les taxations et n’ont pas donné suite, peut-être est-ce suffisant pour avoir fait entériné la situation ?
Il vous faut donc étudier le jugement à la loupe.
Ensuite, est-ce que le règlement de zone actuel (PLU ou autre) permettrait d’être conforme avec 4 logements ?Je pense qu’il y a matière à ce que la mairie soit « ennuyeuse » et surtout ne cachez rien aux acheteurs potentiels !
D’un point de vue juridique, vous vous mettriez dans une très mauvais posture.
Bonjour, je commence à faire rénové, agrandir ma maison j ai les accords de la mairie, agrandissement surélévation.
Mais les ouvriers découvrent que les murs sont pourri au 1 et étage, ils ont peur que ce soit la même chose au rdc.
Peut on si c est le même constat, tout démolir, car les murs ne pourront pas tenir les 2 étages suivant, partir sur du tout neuf sans risque au lieu de faire du bidouillage.
Peut-on dans seulement ce cas là, reconstruire sans avoir à demander un nouveau une demande d’un permis de construire ?
car si au départ il aurait fallut tout raser, nous n aurions pas l accord de construire à cet emplacement là. Mur collé à la limite séparatrice.
Merci pour votre réponse!
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Bonjour,
NON surtout pas… vous ne devez pas démolir la maison sans permis de démolir et surtout avoir un permis de construire pour reconstruire.
Il faut avoir une démarche complète et cohérente, car le cadre juridique n’est pas le même pour des travaux neuf et de la rénovation en termes d’étude thermique principalement.
De plus avec une maison en limite séparative, si vous avez des contraintes importantes, ne prenez pas de risques.
Si vous avez des doutes, missionnez un architecte pour une visite conseil avant de démarrer le chantier !
Bonjour.
Je sollicite votre avis sur l’affaire suivante :
En 1989, mon père et ma mère ont fait construire une maison, permis de construire accepté. L’année de l’achèvement, mon père a rendu l’étage habitable, par le biais de cloisons, plomberie, électricité et de velux.
Ma mère vend sa maison, mais a perdu presque tous les papiers la concernant, et l’acheteur nous demande des précisions sur l’étage, pendant que la mairie ne retrouve pas la demande de travaux de l’époque.
Y-a-t’il prescription ? Sinon, que faire ?
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Bonjour Christophe,
Dans une telle situation, il vous faut agir de manière pragmatique et organisée.
1. Vous effectuez le relevé d’état des lieux,
2. Calculez la surface de plancher réelle,
3. Effectuez une déclaration préalable de travaux mineure afin que tout cela soit acté par les services instructeurs
4. Vous bénéficiez d’une maison qui a déclarée toutes ces surfaces.Je pense que c’est la seule solution viable dans votre cas.
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Merci pour votre réponse.
Juste un point que je n’ai pas précisé : la surface habitable totale de la maison est de 229 m², et elle n’a pas changé avec l’ajout de pièces dans les combles, qui étaient déjà équipés d’un plancher. Cela change-t-il la procédure que vous nous conseillez ?-
Bonjour Christophe,
Dès lors que vous avez atteint ou dépasser le seuil de 150m2, le recours à l’architecte est plus que recommandé dans votre cas.
Ainsi vous bénéficierez vis à vis de l’administration une confirmation de votre sérieux et du travail réalisé.Appelez et missionnez un architecte, cela vraiment une bonne chose.
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J’ai acheté un mas il y a 15 ans,qui a était construit vers 1870
Ce mas a était habité à plusieurs reprises (piéce à vivre, cheminée, chambre à l’étage) jusque dans les années 1960, nous l’avons acheté en tant que mas agricole et l’habitons depuis 15 ans.
Nous payons la taxe foncière en tant que maison ainsi que la taxe d’habitation, notre fosse est aux normes.
Nous avons fait une déclaration préalable pour la création d’une chambre qui agrandi le mas de 14 m2 et qui a était accepté.
Maintenant que nous voudrions vendre, la mairie nous dit qu’il n’est pas régularisé en habitation car nous l’avions acheté en tant que mas agricole.
Qu en pensez-vous ?
Merci de votre réponse
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Bonjour Joelle,
Il est étrange que le maire qui a délivré une autorisation administrative ne soit pas au courant de la situation.
Cependant, il faudrait bien voir comment est-ce que le dossier de demande d’extension a été réalisé, car selon le cas et si votre dossier n’est pas réalisé dans les règles de l’art, alors le risque juridique persiste.
c’est ce que j’explique dans la formation dédiée au dossier de permis de construire.Pour pouvoir répondre de manière ferme et sans détours, il faudrait analyser votre dossier.
Bon par contre, si vous usez des lieux de manière sereine, qu’il n’y ait jamais eu de conflits ou soucis quelconque cela est défendable juridiquement.
Souhaiterait-il mettre main basse sur le bien par hasard ?
Bonjour,
Je suis en compromis sur une maison qui n’a jamais fait l’objet d’un permis de construire depuis son achèvement en 1972.
Aujourd’hui la maison est en zone N et je cherche un moyen de régulariser la situation, en partie ou dans son ensemble.
L’urbanisme me dit de ne même pas déposer de permis car il sera rejeté.
J’aimerai beaucoup avoir votre avis et vos conseil afin de savoir si il existe une solution.
Merci
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Bonjour Florent,
La zone N est une zone très réglementée qui limite (car définit comme Naturelle) les habitations ou autres projets.
Le risque d’acheter un bien qui ne possède pas de preuve de permis est que vous n’ayez aucune autorisation de bâtir, rénover ou reconstruire au cas où.
Donc cela est plus que déconseillé.
La notion de construction initiale joue en plein de ce type de situation.
L’unique solution serait de déposer officiellement une demande de travaux quelconques, pas un permis afin que la commune se positionne et ne signer que si cela abouti correctement.
Dans le cas contraire, il vaut mieux passer votre chemin, car le bien sera dévalué dans le temps…
bonjour
nous avons achete notre maison il y a 24 ans dans la vente aucune trace de notre terrasse qui nous sert d’accès à l’entrée de notre maison. n otre voisine vend sa maison et les nouveaux acquéreurs ont découvert que notre terrasse a été batie sur leur terrain, nous nous sommes renseignés dans l’entourage et cette terrasse apparemment existe depuis plus de 50 ans pouvons nous invoquer la prescription et dans quelles conditions
Merci
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Bonjour,
La prescription trentenaire acquisitive est possiblement applicable SI et seulement si vous pouvez prouver de manière incontestable que vous avez un usage « en bon père de famille ».
De plus, il vous appartient de prouver que vous avez fait usage des lieux de manière continue, ininterrompue, paisible et publique.
Pour faire valoir l’usucapion, il faudra également que vous ayez des documents et/ou témoignages que cela est effectif depuis trente années.
En la matière, les preuves sont libres (photos, factures de travaux, témoignages de personnes saines d’esprits…)
Bonjour
Nous venons de signer un compromis pour l achat d une maison de 1940.
Après vérification à l urbanisme nous nous sommes aperçu que la surface déclarée n est que de 77m2 or la maison fait plus de 135m2.
L agent immobilier nous dit que nous ne risquons plus rien au niveau administratif car celle ci est bien cadastre et que cela fait plus de 30 ans.
De plus nous souhaitions faire un agrandissement en hauteur.
Que faire nous sommes un peu perdu et inquiet.
Merci d avance pour l apport de vos lumières.
Charlotte
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Bonjour Charlotte,
Puisque votre agent immobilier est si sûr de lui, demandez lui un courrier écrit précisant qu’il engage sa responsabilité (en spécifiant son numéro d’assurance professionnel bien sûr) sur cette déclaration et qu’il assumera tous les frais pouvant découler d’une procédure judiciaire et de couvrir aussi les indemnités sur la base du préjudice que vous pourriez subir si vous deviez vous défendre.
Vous verrez vite sa réaction et surtout demandez cela par écrit pas de verbal, car bizarrement, il vous appellera pour en parler et n’écrira rien….Pour avoir plus de certitudes et avoir l’esprit plus tranquille, si vous signez, faites apposer une clause suspensive d’obtention du permis de construire assortie de la purge de recours des tiers.
Ensuite, exigez un délai raisonnable pour réaliser vos études et dossier de demande de permis sans quoi, ils mettront 3 semaines à 1 mois, largement trop court pour réfléchir.
Imposez 2 à 3 mois… si le vendeur et l’agent sont sûr d’eux cela ne les effraiera pas, dans le cas contraire si ils essaient de vous faire changer d’avis, et qu’ils vous brandissent l’argument qu’il y a beaucoup de personnes qui attendent et font des offrent, ne soyez pas dupe.Dernière chose, essayez de ne pas acheter avec l’émotion mais avec la raison.
Certes un achat immobilier est et doit faire plaisir, mais ne vous engagez pas pour 20 ans ou plus dans un bourbier, qui dans les actes que vous signerez vous mettrons les fers aux pieds.Je prépare un atelier numérique sur comment éviter les pièges d’un achat immobilier
Si cela vous intéresse, cliquez sur le lien 😉
Avec l’autorisation d’un permis de construire délivré par la mairie , les travaux d’installation d’une piscine ont été entammé.
Àu moment de l’intervention de la société habilitée à préparer la fosse , nous avons demandé que l’excavation soit déportée de 40 cm , tout en respectant les côtes du plan de la piscine .
Au regard de cette modification déjà effective, le chef de chantier pisciniste refuse de prendre en charge la construction de la piscine et demande qu’un nouveau permis de construire relatant le décalage de 40cm , soit autorisé .
Sommes nous obligés de nous soumettre à ces exigences dans la mesure où les dimensions de la piscine n’ont pas été modifiées….et que le permis de construire nous aurait manifestement été accordé avec une implantation légèrement décalée de 40 cm ?
Merci de me répondre , voire de m’éviter des démarches administratives qui me feront perdre beaucoup de temps inutile .
Avec mes salutations .
A.
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Bonjour,
Le pisciniste à raison de demander une régularisation de la nouvelle position avant d’engager les travaux.
Même si les dimensions sont identiques, la mise en oeuvre doit IMPERATIVEMENT respecter l’autorisation administrative.
Vous ne pouvez éviter cette démarche ou bien revenir à ce qui était initialement autorisé.
Si un souci provoque une mise en responsabilité, l’entreprise pourrait être tenue responsable de ne pas avoir sollicité cette autorisation en bonne et due forme.
Donc soit vous demander et attendez un nouveau permis, soit vous l’implantez comme c’était prévu et autorisé.
Bonjour,
L’urbanisme a constaté en 2018 une construction d’une véranda de 14m2 a l’arrière de ma maison pour laquelle je n’ai pas déposé un permis de construire.
cette véranda a été construite en 2014, l’entreprise m’avait assuré a l’époque que je n’ai pas besoin de déposer un dossier a l’urbanisme car la surface totale est inférieure a 20m2, et il existait un toit su 10m2.
L’urbanisme m’a dressé un PV, j’ai fait appel a un architecte pour régulariser, apparemment ce n’est pas régularisable car je ne respecte pas les 5 m de retrait par rapport aux voisins, et en plus Je suis a 41% de surface construite sur le terrai, je ne peux pas en rajouter.
On me demande de démolir la véranda, pensez vous que j’ai un recours ou puis je faire appel à cette décision?
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Bonjour,
L’entreprise a été de très mauvais conseils et a abusé de votre confiance.
Auriez-vous un document prouvant que l’entreprise vous a conseillé en ce sens ? Il serait intéressant de lui envoyer une lettre recommandée ou à son assurance, pour « mauvais conseils ».
Les entreprises doivent s’assurer que vous avez connaissance des lois et de demander les autorisations avant d’engager des travaux.
Si elles ne le font pas, elles peuvent être poursuivie.
Donc si la régularisation n’est pas possible, je ne vois pas de solutions pour vous hélas.
Je pense que la seule issue va être la démolition à vos frais.
Un conseil d’architecte avant travaux aurait été une solution qui financièrement vous aurait fait faire des économies, mais hélas peu de personnes pensent à cela avant de s’engager sur un devis et se retrouvent comme vous dans une situation inextricable et ennuyeuse financièrement (car devant payer pour démolir).
bonjour,
mon voisin a construit une piscine sans permis (8m sur 3m)
moi j’ai demander une permission et la commune a refusé
chez qui doit je porter plainte contre mon voisin
cordialement
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Bonjour,
Il n’y a pas à porter plainte contre le voisin, mais simplement à demander des explications écrites par lettre recommandée avec accusée de réception à la mairie concernant le refus et apporter des preuves de la constructions du voisin.
La mairie devrait alors engager une démarche de recherche et vérifier ce qui a été fait.
Si la construction du voisin est réellement illégale, alors la mairie devrait constatée l’infraction et engager les démarches adéquates.
En 1896 mon arrière-grand-père a acheté un terrain sur la commune actuelle des Pavillons-sous-Bois.
Il y a édifié un pigeonnier puis en 1900 une maison.
Le terrain a ensuite été séparé en 2 parcelles et en 1934 un pavillon préfabriqué a été érigé sur la seconde parcelle, démoli en 1964, il en resté un ancien WC/lave-mains.
En 1997, mon père a construit une maison sur ce terrain.
Cette année, j’ai ajouté une terrasse à l’ancienne maison.
Maintenant, la mairie veut me faire démolir l’ancien pigeonnier et le WC soi-disant pas en conformité.
En 1997, personne n’a fait état de cette non-conformité, je n’ai bien entendu pas retrouvé de permis de construire pour ces petites annexes, la maison de mes grands-parents ayant été bombardée pendant la guerre, ils ont perdus tous leurs documents.
Je ne comprends pas cette attitude de la mairie et pense qu’il y a prescription et que ces annexes devraient être mises en conformité automatiquement. La responsable du service d’urbanisme est complètement obtuse et ne veut rien entendre.
Un immense merci pour votre réponse quant à une action éventuelle que je puisse entreprendre.
Chantal
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Bonsoir Chantal,
La demande de permis de construire de 1997 faisait apparaitre ces ouvrages ?
Disposez vous encore du dossier de permis de construire obtenu en 1997 ?
Ceci est un point de départ.-
Bonjour,
merci pour votre réponse. Pour la construction de 1997, j’ai les plans de la maison et la demande de permis de construire acceptée par la mairie, il faut que je regarde ce qui est indiqué dessus, c’était une annexe à un acte de donation du terrain effectuée juste avant le début de la construction.
Mon père étant décédé depuis lors, la plupart de ses papiers ont été détruits par sa compagne de l’époque donc mon dossier est très incomplet.
Je suis suisse et chez moi lorsqu’une construction existe depuis plus de 30 ans sans contestation, illégale ou pas, elle est automatiquement régularisée car il y a prescription.
Je dois dire que je ne comprends pas le droit français!
merci pour votre aide
Chantal-
Bonjour Chantal,
Effectivement le droit Français est un peu compliqué… En ce qui concerne la prescription trentenaire, il est nécessaire d’avoir eu un point de départ légal à minima.
J’en parle ici dans la notion de construction initiale d’une maison sans permis de construire.
Sinon cela est s’inscrit dans de la construction purement illégale avec tout ce que cela comporte comme risque et problématiques juridique et pénale.Si vous disposez du permis de construire de 1997, cela est une bonne nouvelle, car si les documents font apparaitre les ouvrages contestés, en ayant été instruit et validé (si ceux-ci n’enfreignent pas le loi et le code civil), il peuvent donc avoir été entérinés.
Le mieux serait de consulter les jurisprudences en la matière pour voir si un dossier similaire au votre aurait déjà été jugé.
Je vous ai trouvé ceci qui pourrait éventuellement vous servir :La loi Engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme un régime de prescription administrative (article L. 111-12 devenu L. 421-9). Un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, dés lors que la construction est achevée depuis plus de 10 ans, sous réserve toutefois que le demandeur puisse apporter la preuve de l’obtention d’un permis de construire en bonne et due forme (réponse ministérielle n° 5549 JOAN – 20 novembre 2012). Sont ainsi exclues de cette prescription administrative, toutes les constructions qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation au titre du droit des sols. En effet, en matière de constructions illégales, cette prescription ne s’applique qu’aux seuls cas où la construction litigieuse a été édifiée en méconnaissance du permis de construire initialement délivré.
Les mesures de restitution imposées par un jugement, telles que la remise en état des lieux par exemple, se prescrivent par trente ans.
Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux illégaux avant la fin du délai de prescription et d’initier une procédure pénale (et civile si la commune le souhaite). Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (PC, DP, PA…), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux.
Cela est tout de même à faire valider par un avocat, mais étant donné que vous disposez d’un permis de construire initial, vous pourriez peut-être entrer dans ce champ là.
J’espère que ceci vous apportera plus de sérénité et des éclaircissements
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Bonjour, j’ai des questions concernant un hangar (garage mécanique automobile professionnel) de mon voisin de 180m² situé à 1 mètre de ma maison sur la parcelle voisine.
Ce hangar a été construit en 1968 en zone résidentielle et ne respectait pas le PLU car c’est une zone résidentielle (Ex POS). Les anciens autres voisins ont porté plainte et ils ont gagnés le procès dans les années 80 (15 ans de procès). Le jugement précise que de par sa nature, le bâtiment n’a pas d’existence légale et doit être détruit. L’activité de garage a donc cessé mais le bâtiment subsiste.
30 ans plus tard, le bâtiment n’a toujours pas été détruit. L’application du jugement n’a pas été mise en application. Le propriétaire se refuse catégoriquement à le détruire.
De part son piètre état général, et la présence de fibrociment amianté de 51 ans à proximité de mon habitation. Je suis préoccupé concernant le devenir de se bâtiment. (je précise que je ne compte pas faire son acquisition).
-Mes questions:
-Est ce que le propriétaire peut vendre ce bien en l’état sans effectuer la démolition? (blocage notaire?)
-Un jugement a été rendu, même s’il y a plus de 30ans, est-ce qu’il y a prescription?
-Est-ce qu’il a le droit de le mettre en location ? sachant qu’aucune règle de sécurité n’est appliquée. (extincteur, sortie de secoure, normes électriques…)
La dernière question concerne les risques inhérents liées à l’utilisation de ce genre de construction:-bruits, travail artisanal, risque incendie, risque amiante.
Merci pour tout
Frédéric
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Bonjour Frédéric,
Déjà il est étonnant qu’il n’y ait pas eu d’astreinte financière pour faire exécuter le jugement.
Si cela vous dérange/vous inquiète, il faudrait que vous contactiez un avocat avec les éléments du jugement pour qu’il notifie à ce voisin son obligation et les risques inhérents à cela.
L’avocat pourra également signifier à la mairie cela afin que tous se remémorent les choses et qu’il ne puisse pas qu’un usage y soit réinjecté sans prise en compte express de la décision de justice.
Donc si vous souhaitez que les choses bougent, agissez sinon vous n’aurez possiblement qu’à subir ou réagir, mais il sera peut-être trop tard !
Bonsoir,
J’ai fait l’acquisition en 2014 d’une propriété de plus de 16 ha car j’élève des chevaux.
Malheureusement les anciens propriétaires avaient vendus la grange qui fut transformée en habitation.
J’ai donc des voisins tout proche malgré l’étendue de mes terrains. Hélas, ils sont épouvantables… et nous rendent la vie très difficile.
J’ai voulu remettre en état les clôtures à l’entrée de ma propriété et, connaissant le caractère ombrageux des voisins, j’ai fait intervenir un géomètre expert pour un bornage afin d’implanter ma clôture dans les limites exactes du cadastre.
Nous avons découvert à cette occasion un très large empiètement sur mon terrain mais il n’a pas été possible de réaliser un bornage amiable, mes voisins ayant refusé l’accès chez eux.
C’est alors que pour se justifier ils lui ont remis un document d’arpentage non signé et non enregistré datant de 1982 réalisé par un géomètre de l’époque.
Il s’agissait de 282 m2 en échange d’un droit de passage existant.
Ils ont acquis cette propriété en 2009 par succession mais ils n’ont jamais porté à la connaissance du Notaire le document en question.
Ils ont vendu le droit de passage à l’ancien propriétaire c’était la contrepartie pour y renoncer dans mon acte d’acquisition datant de 2014 toujours en laissant le Notaire et tous les intervenants dans l’ignorance de ce document d’arpentage.
Donc, le relevé cadastral n’en tient pas compte et mon avocat spécialisé en droit rural me dit que nous n’avons pratiquement aucune chance d’obtenir la reconnaissance de cette usurpation même si nous allons devant un tribunal.
Est-ce aussi votre avis ?
Le relevé cadastral resterait donc faux éternellement sans pouvoir rien y changer et ce vol manifeste deviendrait la légitimité ??
Je suis révoltée…
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Bonjour,
La dissimulation est un dole, ce qui implique qu’il serait possible de poursuivre et demander des solutions.
Il convient donc sur cette base de consulter un autre avocat pénaliste ou spécialisé en urbanisme pour voir ce qu’il en pense.
Si un avocat n’a pas envie de se battre, il ne sert à rien d’essayer de le convaincre.
Le mieux étant de prendre un second avis éclairé et voir quelles sont les chances, mais comme je vous le préciser, certains intervenants qui ne cherchent pas trop à savoir quels sont les antécédents me clouent sur place.
C’est tout de même étrange qu’un arpentage eut été réalisé et que celui-ci n’ait pas été enregistré…
Pour démêler tout cela, il vous faut une pointure !!! Et cela n’est pas gratuit hélas.Trouvez un avocat qui souhaite vraiment en découdre !
Bonjour,
lisant les commentaires je vous trouve très sensé et mesuré dans vos réponse ce que j’apprécie.
Nous avons réalisé quelque modification suite à un permis de construire accepté.
Nous venons de déposé un PC qui s’est vu refusé pour certaines modif. extérieur et modifié l’aménagement intérieur…(je sais ça commence à faire)
Nous avions pris un architecte qui aujourd’hui est décédé…
Nous ne pouvons plus avoir les précision nécessaire et sollicite votre professionnalisme.
Pourriez vous m’apporter quelques réponses ? quand vous aurez le temps
merci par avance
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Bonjour Florian,
Je vous remercie pour votre appréciation et lecture de mes réponses.
Si je puis vous aider cela sera avec plaisir, qu’avez vous réalisé qui a été refusé et surtout quel est le motif invoqué par l’administration pour ce refus ?
A vous lire,
Bonjour,
J’ai réalisé des travaux d’extension (25m2) dans ma maison en 2000, sans autorisation préalable. Je suis en train de demander la régularisation afin d’obtenir un certificat de conformité. Il est possible que j’essuie un refus des Bâtiments de France.
Dans ce cas, est-il possible qu’on me demande de démolir?
Merci de votre réponse.
Cordialement.
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Bonjour Jean-Jacques,
Il est tout à fait possible que l’on vous demande de démolir, ce n’est pas une question de délai, mais question de zone, de positionnement et d’architecture.
D’autant plus que dans les secteurs patrimoines ou protégés, l’administration est encore moins souple.
J’espère pour vous que le projet s’intègre parfaitement dans son environnement et respecte les contraintes architecturales.
Que ferez-vous si l’ABF exige des mises en oeuvre particulières ?
Bonjour, un voisin veut régulariser la construction d’un mur très ancien sur notre parcelle de copropriété, en effectuant une reconnaissance de bornage et une modification du cadastre, avant sa vente immobilière. Il y a une différence de +de 10m2 qui normalement est sur la définition cadastrale de notre parcelle. Quels sont mes droits vis a vis de sa demande? Il y a t’il prescription vu que le mur est très ancien? Il n’y a à ce jour aucun document autre que le cadastre pour valider la délimitation.
Merci
guillaume
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Bonjour Guillaume,
Seuls les actes notariés et photos ou écrits entre personnes peuvent faire foi.
En la matière par contre, le code civil oriente les choses vers la propriété et/ou l’entretien, les murs retenant les terres sont « sensés » être la propriété des personnes a qui ils bénéficient.
Donc si le mur retient les terres du voisin car son terrain est plus haut, le mur lui appartiendrait dans le cas contraire il serait à vous.
Bon, ce n’est pas une science exacte, car il est fait usage de jurisprudences, mais habituellement c’est ainsi que les choses sont jugées.
Espérant avoir été limpide dans mes explications.Pensez à noter l’article et les réponses, liker et partager 😉
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Bonjour Pascal,
Merci pour votre retour. C’est ma question qui n’était pas très limpide au final, votre réponse l’est.
La question n’est pas de savoir à qui est le mur mais a qui est (légalement) le bout de terrain derrière le mur.
Ce bout de terrain (terrain construit par un garage) est sur ma parcelle d’après le cadastre, le mur vient couper un rectangle de 10m², au bout de ma parcelle, que le voisin veut récupérer sur la définition de sa parcelle. Il veut pour cela une reconnaissance de notre part de l’acceptation d’un nouveau bornage effectué par un géomètre dont le mur serait la nouvelle délimitation.
En espérant vous lire.
Guillaume-
Bonjour Guillaume,
Donc il se serait octroyé 10m2 chez vous, nous sommes d’accord ?
Le cadastre, ne fait pas foi (c’est un document trop imprécis), seul un document de bornage contradictoire réalisé par un géomètre et signé par les personnes concernés est effectivement valable.
Ce qui implique la définition des limites et contraintes que cela pourrait générer ultérieurement en cas de projet sur le bien.
Il vous faut donc vérifier que pour vous cela n’est pas pénalisant et si cela n’est pas ennuyeux voir quelles sont les conditions de cession de cette partie.
Est-ce que cela est récent ou est très vieux, en gros une prescription acquisitive trentenaire est-elle applicable ?-
Bonjour Pascal,
oui le mur est de plus de 60ans. A priori il prend a sa charge toutes les formalités administratives et la prescription de 30 ans doit lui donner lieu d’acquisition.
Le seul préjudice serait la plus value cadastrale considérée peut être par l’administration fiscale depuis des années (10% de terrain fictif sur notre parcelle) en notre défaveur et à l’opposé en sa faveur?-
Bonjour,
Si il est possible de prouver la prescription acquisitive trentenaire alors il est compliqué de faire valoir autre chose.
Effectivement, il aurait fallut signifier à ce voisin qu’il était chez vous.
Si 10% est important alors, vous pouvez refuser le bornage contradictoire et faire valoir vos droits de propriété, mais cela risque d’être complexe, long et onéreux.
A vous de pondérer ce qui est le plus intéressant pour vous et de prendre la décision qui s’impose ensuite.
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Je ai construit une piscine en 1974. De 90 M2 sans permis a l’ époque quesque je risque aujourd’hui Merci
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Bonjour,
Premièrement, c’est une toujours une mauvaise idée de réaliser ce type d’ouvrage sans autorisation préalable.
Secondairement est-ce que cet ouvrage est situé dans une zone constructible ?
Troisièmement qu’est-ce qui vous amène à poser cette question, vous souhaitez vendre ou avez des voisins tatillons ?
A vous lire,-
Bonjour a l époques pas besoin de permis de construire c est en zone constructible
La piscine est au Cadastre
Est les impôts font une nouvelle taxe foncière je risque Quoi merci-
Bonjour,
Si tout est ok (mais je suis surpris qu’il n’y ait pas de demande à faire à l’époque).
Et que vous payez déjà des taxes, a priori, si ils décident de taxer un peu plus, ils pourront au plus revenir sur 4 années de taxations.
C’est (me semble-t-il) le maximum dans un cas comme le votre.
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Bonjour, je suis propriétaire d une maison, j ai effectuer une demande aupres de ma la mairie de ma commune pour modifié la charpente de ma maison, les travails on été effectué sans que la mairie est donné un accord favorable à ma demande, que puis je faire pour avoir enfin un accord favorable ou trouver un terrain d entente avec la mairie de ma commune, ou simplement faire valider les travaux effectue ?
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Bonjour Emilie,
Déjà permettez moi de vous dire que ce que vous avez fait est très très très risqué juridiquement.
Ensuite, si les travaux ont hélas étaient réalisés sans autorisation préalable, il vous faut effectivement faire ce qu’il faut pour régulariser (si cela est possible).
Quand vous dites : »j ai effectuer une demande aupres de ma la mairie »
Quelle a été la réponse de la mairie ?A vous lire
Bonjour,
J’envisage d’acquérir une maison construite il y a 17 ans sans permis de construire.
Depuis 2 ans le terrain sur lequel la maison a été édifiée est passé en zone naturelle.
La propriétaire du bien a multiplié les demandes de dépôt de permis a posteriori sans jamais l’obtenir.
La commune n’a jamais intenter d’action contre le propriétaire, il a juste fallu prouver il y a 9 ans que les taxes étaient payées régulièrement le dossier a été classé sans suite par le procureur de la République, une fois cette preuve apportée.
Mon trouver une assurance qui accepte tout de courir notre bien immobilier à hauteur de la valeur de la transaction lors de l’achat.
Comme c’est en zone naturelle nous ne pourrons jamais reconstruire sa maison venait a brûler et nous en avons conscience.
Sachant cela j’aimerais savoir à quels risques potentiels je m’expose en l’acquérant. Peut-on encore être poursuivi par la commune ou responsabilité civile? Y aura-t-il un jour prescription sur cette maison?
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Bonjour,
En achetant un bien construit illégalement, vous endossé toutes les responsabilités, d’autant plus que tout a été annoncé et rien n’est masqué.
Donc oui, tout est possible.
Le plus gros souci dans ce type de situation hormis les assureurs qui encaissent et nous vous couvriront pas en cas de sinistre, c’est l’entretien d’un tel bien.
Si vous devez entamer des travaux (quels qu’ils soient) qui seraient soumis à demande d’autorisation, vous n’obtiendrez que des refus et la maison deviendra insalubre, invendable et restera illégale. Surtout dans une zone naturelle.Donc acheter un bien illégale est pour moi une hérésie, même si ce bien est très bien placé, abordable et magnifique.
Bonjour,
Nous devons signer un compromis pour l’achat d’une maison la semaine prochaine.
Hors nous venons d’apprendre qu’à l’origine c’était un cabanon de20m² qui a eu des extensions. Ces agrandissements, faits en 1989 n’ont pas eu d’autorisation de construire.
Les propriétaires ont pourtant rempli le Cerfa 6650 en 1989 en mentionnant correctement les m², le nombre de pièces, ils payent les impôts fonciers, elle est raccordée à l’EDF, il y a une fosse septique, et la maison est correctement dessinée au cadastre.
Elle est en zone naturelle Forestière… Et d’autres maisons sont autour.
Est-il risqué de l’acheter? Que risquons nous? Y-a-t-il des solutions pour régulariser la construction?
Merci beaucoup pour votre réponse
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Bonjour,
Il est toujours risqué d’acheter un bien qui a été construit illégalement.
Une notion juridique importante parlant de la construction initiale sans autorisation a fait l’objet de nombreuses jurisprudences et provoque parfois des demandes de démolitions.En achetant un bien de ce type, il apparaît très compliqué de faire évoluer ce bien et/ou le rénover.
Il faudrait vous renseigner auprès des services de l’administration pour déterminer si ils accepteraient une rénovation ou pas.
De plus parfois, les assureurs acceptent d’assurer, mais en cas de sinistre, refusent catégoriquement de reconstruire car la construction était illégale au départ.Sur ces éclaircissements, vous pourrez alors décider en toutes connaissances de causes et prendre le risque ou pas d’acheter une maison illégale à la base.
Bonjour,
Nous souhaitons acheter une maison à Nice, étant moi même architecte j’ai regardé le PLU pour m’informer sur la possibilité de construction d’une petite piscine. En regardant le PLU je découvre que les façades de la maison sont classées. En plus je découvre que la verrière de 28 m2 qui office de salon, ne figure pas sur le plan de cadastre. Le vendeur me dit que la verrière existait avant l’achat de la maison (il y a environ 15 ans) effectivement ce type de verrière est assez ancien. D’autre part le propriétaire à installé un rideau électrique pour la porte du garage que je doute fortement ait été autorisé.
Quelles sont les possibilités de régulariser les ouvrages sans risquer une demande de démolition? Je souhaiterais d’ailleurs transformer une fenêtre en porte-fenêtre et j’aurai besoin de déposer un PC, également pour une éventuelle piscine de moins de 10m2, étant la maison classée j’aurai sûrement besoin de déposer un PC. La maison nous plaît beaucoup mais nous avons peur de nous lancer dans une entreprise risquée. Merci pour votre avis.
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Bonjour Andrea,
Dès lors que vous allez demander une autorisation administrative, si l’ABF a classé le secteur et la maison, il va très vite se rendre compte du souci.
Et par effet domino, vous demander des comptes (explications), ce qui ne va pas aller dans le sens que vous l’entendez.
Un verrière non autorisée de 28m2, ce n’est pas rien et j’imagine que cette surface est vendue en surface de plancher/habitable, non ?
Si ce bien est vraiment un coup de coeur pour vous, je vous conseillerai (chère consoeur) de signer un compromis avec une clause suspensive d’obtention du permis purgé de recours ainsi le vendeur ayant « triché » se retrouverait dans la situation inverse (non en position de force).
Surtout qu’en ce moment sur Nice et environ les tribunaux ordonnent des démolitions !
Il vaut mieux dormir sur vos deux oreilles en faisant les choses dans les règles, surtout que vous ne pourrez pas vous prévaloir d’une méconnaissance des règles ou autres avec votre profession qui sera notifié sur l’acte notarié.Ne jouer pas des milliers d’euros et un endettement sur un coup de coeur, gardez raison et exigez une clarification par des autorisations dans les règles de l’art.
Bonjour en zone ND mon voisin à agrandis un petit cabanon pour le rendre habitable et c’est installé dedans. Le temps a passé puis la situation avec celui ci c’est envenimé nous avons fait intervenir la mairie. Un PV a été dressé mais le délai de prescription étant dépassé (+de 3 ans) il a bénéficié d’un non lieu.
Est il possible pour moi de faire une démarche civil pour remise en état du cabanon et de faire en sorte que personne n’habite dedans? Merci
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Bonjour,
Si la mairie n’a pas fait valoir ces droits, il est possible que vous fassiez intervenir la préfecture ou que vous consultiez un avocat afin qu’il vous conseil sur la bonne marche à suivre.
Tout est envisageable, si le voisin a enfreint la loi. Il suffit de le lui rappeler clairement.Parfois se faire conseiller par un avocat et avoir des écrits structurés en conséquence, change la donne.
Bonjour,
J’ai acquis un bien en décembre 2006. Je souhaite revendre mais l’agent immobilier m’a fait remarquer que les travaux réalisés par l’ancien propriétaire n’ont pas été déclarés (pas de permis de construire…). Il a transformé son ancien garage attenant à la maison en buanderie avec une chambre au-dessus (pas assez haut de plafond pour être compté dans le cadre de la loi carrez). J’ai un couple de potentiels acheteurs intéressés.
Vais-je devoir faire une demande de travaux, au risque que cela soit refusé et être obligée de détruire, malgré les 13 années écoulées depuis l’achat de la maison?
Merci pour vos conseils.
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Bonsoir,
Et oui, vous devez engager toutes les démarches vous incombant pour ne pas vendre un bien comportant des ouvrages réalisés illégalement.
Sinon, le bien sera déprécié et l’acheteur pourrait se retourner contre vous en plus, si il n’obtient pas l’autorisation administrative.
Je vous conseillerai donc de vous rapprocher dans les meilleurs délais d’un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche pour mettre toutes les chances de votre côté et tenter d’obtenir la régularisation.
Bonjour,
Ma commune indique que les agents du cadastre sont sur ma commune… J’ai déclaré une serre sur un questionnaire (mais pas d’autorisation demandée)… mon problème c’est que j’ai fait 3 abris non déclarés pour mes chèvres et moutons… et une cabane de 20m2 pour les enfants… le tout sur 1,5 hectare en rase campagne… mais terrain non constructible hormis là où j’ai la maison… Vont-ils me faire tout détruire ???? même si cela ne gène personne ???? Ou une amende ???? Qu’est-ce que je risque ? Cordialement
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Bonjour,
Les ouvrages n’ayant pas eu d’autorisations sont susceptible de devoir être démonté (démoli) si vous êtes dans une zone inconstructible.
Il vous faut éventuellement discuter avec les personnes que vous rencontrerez si ils passent par chez vous et si ils vous posent des questions.Il est toujours interdit de bâtir dans les zones non constructibles, il arrive parfois que des communes « tolèrent » certains ouvrages dits « légers », mais dès lors qu’il y a une demande ou remarque d’un voisin lésé, n’ayant pas obtenu ce qu’il veut, il aura vite fait de préciser que vous avez fait des travaux illégaux.
La machine judiciaire pourra alors s’enclencher, la mairie devant faire respecter la loi.A vous de voir ce que vous souhaitez…
Bonjour, juste à côté de chez moi, il y a une maison en construction abandonnée depuis 12 ans ! Chantier non identifié, non sécurisé et non entretenu.La maison s’affaisse , est pleine de malfaçons. Cela nous porte un énorme préjudice car, nous vendons notre maison mais cette vue que l’on a de chez moi, leur fait peur, il faut dire que c’est très moche!!! La mairie ne « peut » rien faire!! Nous sommes désespérés car sans cette horrible construction, notre maison serait vendue depuis longtemps. Que peut on faire??
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Bonjour Patrick,
Hélas, rien d’un point de vue juridique.
Seul le maire pourrait notifier au propriétaire que son « ouvrage » ne respecte pas le PLU (si le PLU notifie que les aspects extérieurs doivent laisser apparaître un aspect non brut).
Si rien ne bouge, tentez de trouver les coordonnées du propriétaire pour tenter d’y voir plus clair.
N’existe-t-il pas une solution de « masquage » par végétaux de cette vue ?
Bonjour monsieur CAMLITI,
Mon épouse et moi avons acquis un pavillon individuel en 1988. Le nouveau proprietaire d’un pavillon situé derrière chez nous s’est autorisé sans permis de construire et sans respecter le PLU,d’adosser sur mon mur borgne en limite de propriété ,une nouvelle construction de dimensions 7m5/4 m environ sur deux niveaux.Il a fait un logement pour sa fille majeure.Nous avons engagé une procédure au civil.Pour ce qui la concerne la mairie a saisi le procureur.Dans la procédure par notre avocat nous avons eu accès à l’acte de vente notarié. Par ce document, nous avons appris il n’y a que quelques jours que cette nouvelle construction formait un L avec d’anciens batiments construits il y a plus de 30 ans également sans aucune déclaration d’urbanisme et fiscale.Pouvons-nous demander la démolition de l’ensemble qui a transformé notre maison individuelle en maison mitoyenne.
DJP 95
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Bonjour Jean-Pierre,
Vous pouvez tout à fait engager des poursuites judiciaires à l’encontre du voisin peu scrupuleux à s’octroyer des droits qu’il ne possède pas.
En ce qui concerne la démolition, ce n’est pas de votre ressort et de votre décision, seul un juge peut prendre une telle décision.Vous pouvez très certainement demander la remise en état initial, mais pas demander la démolition (c’est une question de présentation et d’aborder les choses d’un point de vue juridique).
Le résultat sera surement le même, mais vous laissez la décision au juge.
Est-ce que cette nuance vous parle ?-
Bonjour monsieur CAMLITI,
Merci de votre reponse et nous allons suivre vos judicieux conseils.
Jean Pierre-
Je vous en prie, c’est toujours avec plaisir que j’aime à démontrer que les architectes sont des professionnels qui ont les pieds sur terre et accessible.
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Bonjour monsieur CAMLITI
Permettez moi de revenir vers vous pour un complément suite à ma demande initiale. Comme je l’ai indiqué dans mon texte au debut de la construction illégale (sans permis de construire,sans respecter le plu etc)j’ai contacté le service de l’urbanisme de ma ville.Un agent assermenté et la chef de service se sont déplacés .l’agent assermenté a procede à ses constations et a sommé par courrier recommandé, mon voisin de cesser sur le champ tous les travaux et de remettre sous 30 jours les lieux en l’état initial. Passé ce délai et comme le voisin indélicat n’a pas obtempéré et a continué les travaux.La commune n’aurait elle pas dû saisir le juge d’instance afin d’obtenir par voie judiciaire une ordonnance obligeant le voisin a stoppé sa construction
Avec cette solution,je ne serai pas aujourd’hui avec une maison individuelle transformée en maison mitoyenne en toute illégalité Ai je un recours contre la ville? -
Bonjour,
Si la mairie a constaté et a notifié les faits, il faut à présent sollicité la préfecture pour qu’il y ait une action en justice.
Surtout faites constater les lieux et ouvrages par un huissier indépendant également, cela appuiera vos dires auprès des services pour démontrer l’évolution malgré la constatation de la mairie.
Les tribunaux n’apprécient guère ce qui se croient au dessus des lois.
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Bonjour,
merci pour le temps que vous consacrez à ces questions passionnantes.
Un cas de plus à vous soumettre…
Mon voisin a construit un abri en métal (6m de haut, 10*5m au sol) pour son camping car.
Il l’a fait sans permis, et réussi à le faire passer au cadastre…
Je me demande comment cela est possible (construction datant de 2010, PLU de la même année), et s’il est toujours possible d’exiger une démolition de ce bâtiment disproportionné.
Merci d’avance,
Eric.
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Bonjour,
Le cadastre, n’est qu’une information fiscale qui est parfois mise à jour via des photos aériennes…. cela ne signifie pas que la mairie ou une administration cautionne ou accepte tel ou tel ouvrage.
C’est une croyance répandue, mais fausse.
Ceci étant dit, si le PLU ne permet pas de tel ouvrage alors, vous pouvez demander à la mairie de constater l’infraction et que les services de l’état fasse les démarches auprès de votre voisin indélicat pour qu’il justifie sa situation.
Si le PLU permet de corriger en régularisant, il le fera très certainement.
Si le PLU n’accepte pas ou ne permet pas de telles dimensions alors, il se verra très certainement dans une situation juridique complexe.Un juge pourrait condamner votre voisin à la démolition, si un préjudice est clairement identifié et que l’ouvrage ne peut être régularisé.
Bonjour,
Nous avons trois parcelles qui se suivent en enfilade et sur c’est trois parcelle seulement l’une d’elles et en zone constructible et les deux autres sont en zones N. Nous avons déposé un PC pour notre maison mais pour la parcelle constructible nous avons demandait au maire du village s’il était possible de reculer la maison du moins le garage accolé à la maison sur la parcelle en zone N pour gagner de la palace et profité de notre terrain celui-ci nous a dit qu’il fermerait les yeux.
Mais je souhaiterais savoir qu’est-ce que l’on risque si l’on décale le garage sur cette zone N même si le maire nous a dit qu’il fermerait les yeux ? car comme on dit c’est que du blabla il n’y a rien d’écrit.
Merci
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Bonjour Alexandra,
Si vous ne respectez pas à la lettre les autorisations délivrées, même si le maire se dit « arrangeant », vous risquez gros.
Cette situation est très dangereuse et complexe juridiquement, car si un incident ou sinistre quelconque arrivait, vous ne pourriez pas justifier de cette construction illégale, donc les assurances ne couvriraient rien.
Dans le cas ou vous souhaiteriez vendre ou réaliser d’autres travaux dans le futur, si la mairie change, vous seriez dans l’illégalité et votre demande pourrait être refusé jusqu’à ce que vous corriger ce qui est illégal.
Donc démolition de l’ouvrage illégal.
Dans le cadre d’une revente, le bien perdrait de sa valeur, car les ouvrages ne seraient pas conforme… donc vous perdez sur tous les points.Ne tentez pas de trouvez des alternatives bancales, restez dans les clous (si je puis m’exprimer ainsi) c’est beaucoup plus sécurisant et apaisant psychologiquement.
Bonjour, sur dénonciation pour construction sans permis, on m’a fait demolir une extension d’habitation en 2003. La demoldémol a ete constaté, et les poursuites abandonnées.
La dalle réalisée en 2002 est intacte, puis je remonter des murs au vue des délais de prescription ?
Pour information c’est un petit cabanon de jardin sans voisins immédiats et sur une commune qui gère son p.o.s.
Merci par avance,
Sylvia
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Bonjour Sylvia,
Ne réitérez pas les mêmes schémas.
Avant toutes choses, déposez une demande d’autorisation de construire, affichez le panneau réglementaire et purgez le recours des tiers.
Une fois toutes ces étapes passées, vous pourrez alors envisager de bâtir un nouvel ouvrage sur la base de ce que vous possédez.
bonjour
je souhaite acheter une maison qui a bien eu un permis de construire vers 2009 et donc mon notaire m’a informé qu’il n’y a jamais eu de DAT ( demande achèvement de de travaux) à la mairie , il m’a donc annulé le compromis de vente avec le vendeur et qu’il ne prendrait pas la responsabilité de me faire la vente de cette maison , il m’a donc dit d’aller voir un autre notaire plus conciliant
c’est quoi la DAT ? je risque quoi ????? si j’achète cette maison ??? il y a des prescriptions ? cette maison est en zone inondable mais elle a eu son permis de construit
je vous remercie
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Bonjour Luck,
La déclaration d’achèvement et de conformité est un acte qui permet de déclarer aux services de la mairie et autres, que les travaux réalisés respectent bien les demandes d’autorisations déposées et obtenues.
Ce dépôt fait office de déclaration sur l’honneur du pétitionnaire (personne ayant déposé la demande).
La mairie dispose à compter de ce dépôt de 3 ans pour vérifier si le bien est conforme.
Si ce document n’a pas été déposé (comme cela semble être le cas), aucune date de contrôle ou de prescription ne démarre… cela pourrait également rendre le permis caduc (ce qui signifie) que tous les travaux réalisés seraient illégaux.
Si l’on va plus loin, il faudrait s’assurer que la déclaration d’ouverture de chantier a bien été enregistrée aussi.
De plus, la zone étant inondable selon ce que vous dites, ce qui rend les choses encore plus compliquées, car le PLU doit être restrictif techniquement…Recherchez bien dans les archives avant de vous lancer dans un achat qui pourrait être un mauvais investissement.
Un assureur pourrait ne pas vous rembourser en cas de sinistre, car ils analysent toujours tous les tenants et aboutissants SURTOUT en zone inondable.
bonjour. Nous avons visiter une maison en Guadeloupe qui nous plait beaucoup et avons donc fait une offre au prix afficher car ne voulions pas passer à côté.Cependant il s’avère que le permis de construire n’existe plus car c’etait un lotissement construit en 1970 et plus de permis!! (confirmation de la mairie) . En plus de tout cela un agrandissement a été réaliser il y a plus de 3 ans et la toiture à été refaite récemment. Donc tout ça illégallement.
Nous voulons vraiment acquérir ce bien, donc la mairie nous dit qu’il faudra redemander un permis de construire pour la totalité du bien (110m2).La PLU est approuvée dans la commune.Cette maison est cadastrée , reliée au tout à l’égoût, et un acte de propriété prouve que la taxe foncière est payée.
Quels sont les risques d’acheter ce bien?
La taxe d’aménagement sera-t-elle augmentée de 80% pour l’illégalité?
L’urbanisme peut-il se retourner contre nous avec des amendes?
Le propriétaire ne veut pas revoir son prix.
Nus devons signer le compromis dans peu de temps.
Que nous préconiseriez-vous?
Cordialement.
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Bonjour,
Dès lors que vous achetez un bien qui est construit illégalement et que vous en avez bien été informé par voie de l’acte notarié, vous prenez l’entière et totale responsabilité légale des antériorités.
Vous ne pouvez vous prévaloir que ce n’est pas vous qui avez réalisé ces travaux.
Cela serait trop facile !
Donc oui, vous pourriez être ennuyée et devoir payer potentiellement des amendes ou voir à démolir le bien.
La solution est que l’achat soit conditionné à l’obtention d’un permis de construire purgé de recours, qui vous assurera d’être sereine.
mon voisin me demande de crepir le mur de mon garage contruis il ya 15 ans qui donne chez lui mais qui est chez moi que dit la loi merçi d avance pour votre reponse
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Bonjour,
La loi s’applique en fonction du PLU.
Si vous lisez avec assiduité le Plan Local d’Urbanisme qui régit la zone concernant votre bien ainsi que les généralités, vous pourriez trouver un texte qui précise que les matériaux brut ne sont pas acceptés.
Une cohésion architecturale d’aspect est quasi systématique.
Il est donc fort probable que vous ne puissiez laisser cela en l’état.
Un maire d’une commune Française a même signé un arrêté demandant à ces administrer de crépir leurs clôtures car il en avait assez de l’aspect que prenait la commune.
Un enduit de façade permet de limiter les migrations d’humidités et protège durablement le bien.
Bonsoir,
Nous souhaitons acquérir une maison terminée en 1999, droit de reconstruction sur cadastre, soit 76 m2.
La reconstruction a bien été respectée comme sur le cadastre, mais ils ont ajouté une terrasse couverte par un toit en prolongement direct du toit de la maison et fermée jusqu’à 1m20 du sol pour une surface de 33 m2.
De plus…. Lors du permis de reconstruire le terrain ainsi que les 7000m2 autour ont été comblé par 2 mètres de hauteur de terre.
Ils ont donc profité de cela pour créer un vide sanitaire et technique avec cumuls, compteur électriques évacuation pour la fausse sceptique.
Problème il fait 2,10m de haut… le terrain est en zone protégé Zone N.D. Nous aimerions faire une demande de mise en conformité pour vivre Tranquille et payé sereinement notre bien et impôts.
Y a t’il un réel risque de démolition ?
Auxquels cas la maison ne serait plus habitable… Cette maison est sur un terrain de 4600m2 et il n’y aucune possibilité de construction autour du fait de la zone classée zone naturelle protégée….
Merci par avance pour vos conseil.
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Bonsoir,
Les ouvrages en zones inconstructibles sont souvent très accessible financièrement car elles présentent un très grand risque pour l’acheteur.
En achetant un bien comme celui que vous décrivez vous prenez la totale et entière responsabilité des antécédents de cet maison avec tout ce que cela comporte, même le risque de démolition.
Il est donc préférable de demander au vendeur de faire en sorte que la régularisation soit actée par une autorisation purgée de recours.
Ensuite, selon le cas et si un PLU existe ou pas, il pourrait être déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur une rénovation importante ou une modification légère de façade.
Cette action aura pour effet de fournir des plans précis des existants et de solliciter l’administration qui se positionnera par écrit et juridiquement.
Ainsi vous serez fixé clairement et sans détour sur ce qu’il est possiblement envisageable ou pas sur cette construction visiblement illégale.
Un ami loge depuis 8 ans dans un mobil home qu’il a installé sur un terrain dont il est propriétaire mais en zone agricole , sans eau ni électricité . Le maire de l’époque lui a demandé de régulariser sa situation en cotisant à la MSA ;chose qu’il a fait pendant quelques années , puis a cessé d’y adhérer . Depuis , personne ne lui a cherché d’ennui .
Aujourd’hui . son logement étant devenu délabré , il souhaite y installer une maisonnette en bois . Que doit-il faire pour tenter de régulariser cette situation ,si tant est qu’il en soit possible .
Merci pour votre réponse
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Bonjour Jean-Pierre,
Si le secteur est toujours en zone agricole, il doit toujours être inscrit auprès de la MSA pour pouvoir vivre sur le terrain et y réaliser des ouvrages.
Il devrait se renseigner auprès de la mairie ou à la communauté de commune suivant la taille de la mairie, pour savoir comment réaliser ses démarches.
De plus cela dépendra aussi de la taille de l’ouvrage à construire.
Bonjour,
J’ai une question a laquelle je ne trouve pas de réponse, j’ai acheté une parcelle en partie constructible attenante à une parcelle identique.
Quand j’ai déposé mon permis de construire, on m’a demandé de reculer ma maison car elle empiétait sur la zone non constructible.
J’ai donc reculé la maison en bordure de la zone non constructible. Une fois mes travaux terminé, les nouveaux voisins déposent leur permis de construire et aligne leur maison sur la zone non constructible, comme nous.
Quand les travaux débutent, nous sommes attristé de découvrir qu’en fait leur maison est devant la notre et nous bouche complètement le paysage qui nous avait fait choisir ce lieu.
Et puis hier, je découvre avec un ami qu’en fait ils n’ont pas respecté leur permis de construire, et on construit a moitié sur la zone inconstructible, ce qui explique que leur maison me bouche la vue. Je me retrouve pénalisé parce que j’ai respecté le permis de construire et pas eux.
Que me conseillez vous de faire ? En vous remerciant par avance.
Véronique
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Bonjour Véronique,
Votre situation n’est pas (hélas) isolée.
Certaines personnes s’octroient des droits qui ne peuvent et ne doivent pas être utilisés.
Si ces voisins n’ont pas respectés le permis de construire, il faut impérativement que la mairie fasse un constat d’infraction et impose via le procureur de la république une remise en conformité.
Le processus standard est d’informer par lettre recommandé avec accusé de réception de cette infraction pénale.
La mairie informée devrait diligenter un contrôleur pour qu’il se déplace et fasse les constatations.
Si cela n’est pas fait dans les 3 années qui suivent la déclaration d’achèvement et de conformité, alors cela pourrait tacitement être accepté.
DONC pour ne pas être dans ce cas, il faut agir.
Le conseil que je vous donne est de missionner un avocat afin qu’il écrive une « belle » lettre à la mairie avec tous les articles légaux qui s’accommodent de ce types de situations.
Ainsi votre demande sera traitée comme il se doit.
Car les mairies n’aiment pas trop devoir engager des poursuites contre leurs administrés.En faisant pression par voie judiciaire si besoin était, vous aurez des réactions, sinon la tendance est au laisser faire (selon les mairies).
J’espère avoir pu vous éclairer, si cela est le cas, pensez à partager l’article sur les réseaux sociaux, ça prend quelques secondes et m’aide à continuer à vous répondre.
N’hésitez pas à revenir sur le blog Architecte-PACA.com pour compléter ou demander plus de précisions.A bientôt peut-être 😉
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Bonjour Pascal et merci infiniment pour votre réponse. Il s’avére que les voisins ont découvert avec nous que la construction de leur maison ne respectait pas le permis de construire et que la moitié de la maison se trouvait en zone non constructible. C’est le constructeur qui a pris cette décision de manière unilatérale pour économiser des frais de fondation dans la zone granitique. Malgré le fait que du coup la maison est en partie devant la notre et nous bouche la vue, je crains que nous ne puissions faire grand chose, hormis regretter d’avoir respecté notre permis de construire et la loi et reculer notre maison. Je ne vois pas ce qu’une action en justice nous apporterais, le maire nous aillant clairement signifié qu’il ne ferait pas démolir et le constructeur nous ayant conseillé de planter des arbres. (sic).
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Bonjour Véronique,
Si le préjudice est recevable, la justice décidera d’ordonner ou non la démolition, ce n’est pas le maire qui le décidera et heureusement.
Vous avez respecté la loi et c’est ainsi que les choses doivent se faire, sinon cela serait ingérable.
A vous de décider de vous accommoder ou pas de cette situation, qui pourrait surtout porter préjudice financièrement à votre bien si vous décidiez de le vendre.
Vous êtes dans votre bon droit et des jurisprudences existent.
Les fraudeurs doivent trembler, pas vous.
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Bonjour…Je suis architecte et j’ai un souci avec un client qui a acheté une maison en zone PPRT (risque technologique) celle-ci est fissurée de partout. Mon client veut donc la démolir entièrement et en reconstruire une ..en a t’il le droit?…alors que le règlement…. stipule que seule les extensions sont autorisées….je sens que votre réponse est dans ma question
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Bonjour cher confrère,
Il est possible que le PLU autorise ce type de démolition/reconstruction suite à des sinistres.
C’est en général le cas, mais selon les secteurs, je te conseillerai de bien tout lire.
Les zones PPRT sont souvent ouvertes à ce type de possibilité, qui apparaissent surtout dans les généralités du PLU et non seulement sur le règlement de zone.
Par contre, si il y démolition/reconstruction, le PC devra être très certainement appuyé par une étude de sol bien précise pour éviter qu’il y ait récidive.
N’hésites pas à me solliciter, je te répondrais avec grand plaisir.Bien confraternellement
Bonsoir nous sommes sur le point d’acheter un bien nous avons demandez le cadastre au notaire et là ont c’aperssoit qu’une parti de la construction n’est pas cadastrer (33m²) actuellement en cellier et arriére cuisine.nous prévoyons transformer le cellier en chambre mais nous ne pouvons demander un permis de transformation sur un bien inexistant au cadastre
Merci de votre réponse
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Bonjour Pascal,
Une demande de permis sur un ouvrage illégal peut provoquer deux choses :
1. Un refus total par non respect des règles d’urbanisme car la construction est illégale et ne respecte rien,
2. Une régularisation totale par les services administratifs avec la possibilité de rattrapage des impôts dû sur 4 années.Donc la première chose à faire serait de vérifier SI cette espace illégalement bâtie pourrait faire l’objet d’une possible régularisation ou est-ce impossible au regard de la réglementation applicable au bien.
Vous pouvez faire cela au travers d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi l’administration répondra par écrit et de manière claire.
Ne prenez pas le risque d’ »écouter » un avis verbal qui pourrait si la personne n’était pas totalement seule à décider ou au fait de toutes les règles, car cela amène souvent à de très gros soucis.Protégez vos intérêts avant toutes choses.
Bonjour,
le policier municipal a constaté de chez mon voisin une construction (temporaire en bois) chez moi le temps que je finisse les travaux de ma maison, mais il me demande de la régulariser en attendant que je la démonte, en me précisant sur d’un air narquois qu’il est impossible qu’elle soit autorisé en limite de propriété le PLU ayant changé ressemant( là ou elle se trouve). a-t’il le droit de le constaté en venant voir mon voisin pour des problèmes le concernant ?
cordialement
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Bonjour,
Tous les moyens de constatations sans violation de domicile sont possible.
Dès lors que vous avez édifier un ouvrage, ne répondant pas à la réglementation, un constat d’infraction est possible.
Pour finir, dès que cela possiblement impact le voisinage, celui-ci est en droit de demander à l’administration de venir faire le constat d’infraction ou lui même de demander à un huissier de constater l’état de fait à une date et heure précise.
Bonjour,
j’ai un espace à 3/4 clos entre
* le mur de la maison plain pied / toit plat,
* les débords de toiture (1m5)
* le mur de soutènement + muret de clôture de 1m80 de haut situé à 4m (la clôture va ensuite jusqu’au niveau du toit – grillage avec grimpantes – et marque la limite avec le jardin du voisin surélevé d1m20 donc)
* un sol en dur.
je souhaite placer entre sous le débord de toiture et le haut du muret une cloison en taule, vissée au pire ou au mieux plus facilement amovible (système de clips style chaussure de ski démontable en quelques secondes) pour abriter environ la moitié au milieu de cet espace des intempéries, et si trop froid ou trop chaud.
Il y a bien sûr un drain pour les eaux pluviales au pied du mûr de soutènement coté voisin et celui-ci est ok avec l’idée. Vu la végétation, ça ne change en effet rien, et même sans d’ailleurs ça enlèverait le petit vis-à-vis. Depuis la voie publique, cette zone n’est pas visible non plus.
Evidemment je voudrais aussi créer un ou deux compartiments (accessible depuis intérieur maison par porte existante) avec des cloisons verticales tout aussi amovibles (et démontables en moins d’une minute, voir rideaux en laine de mouton). A l’usage : zone de rangement supplémentaire, cave, arrière cuisine avec congélateur voir buanderie vu qu’il y a l’eau et un écoulement vers l’égout (mais y-a-t-il des règlements interdisant l’utilisation d’électro-ménager à l’extérieur sous débord de toiture ?).
Enfin 2 portails en fer à chaque extrémité de cet espace pour pouvoir fermer à clef lors de nos absences (qu’on installe ces cloisons ou pas d’ailleurs).
Je n’imagine pas devoir demander un permis pour ceci à la mairie partant de l’hypothèse que comme ces nouvelles cloisons seraient démontables et non permanentes ça ne crée pas une annexe close et que les portails n’ont qu’une utilité sécuritaire.
mais je pourrais me tromper bien sûr et risquer quelque chose ? merci d’avance de votre avis.
PS: je préfère ne pas en parler à la Mairie avant d’être sûr de bien comprendre ce que tout cela implique (et garder la possibilité d’un « ha je savais pas » tout en démontant devant eux en un rien de temps dans le pire des cas)
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Bonjour,
La création d’ouvrages non clos, ne constitue pas de surface de plancher, donc de ce côté là, cela semble possible.
Par contre, l’aspect architectural que vous décrivez est un peu déconcertant… si ce système ne génère pas de nuisance au voisinage ou n’est pas clos du tout (ouvert aux quatre vents) tout en étant sécurisé et que le PLU l’autorise, je ne vois pas quel serait la difficulté.
Ce qu’il faut impérativement, c’est de ne pas abuser et commencer par une mise en oeuvre « temporaire » répondant à un cadre pour ensuite changer les choses pour finir par créer des pièces fermées et destinées à un usage autre que simplement entreposer des équipements et les sécuriser.Donc lisez bien le PLU pour savoir ce que vous pouvez ou non faire avant d’agir.
Dernière chose, il n’est pas interdit (à ma connaissance) d’avoir de l’électroménager en extérieur, sauf si celui-ci peut créer une nuisance au voisinage.-
merci beaucoup pour votre réponse,
Après re-consultation du PLU les annexes non closes sont effectivement autorisées avec au moins une façade ouverte donc des cloisons et toit peuvent être construits réglementairement autour de la porte arrière.
Donc on va déclarer ça finalement je pense pour être tranquille et ensuite deux plaques de taule isolées simplement posée et amovibles en secondes entre 2 annexes (les 2 façades ouvertes face à face autour de la porte) ça créerait un grand espace clos isolé des intempéries et des rodents. Et pour le coup on a plus besoin de mettre de portail pour sécuriser. Evidemment aucune intention de créer des espaces pour autre que cave, arrière cuisine et éventuellement buanderie si le voisin constate que ce n’est pas nuisible niveau sonore.
L’intérêt est bien sûr que ces espaces de rangements libèrent de l’espace dans la zone habitable sans rajouter de surface foncière (permettant indirectement, mais c’est du boulot et pas prévu là, de pourvoir créer une nouvelle pièce dans la surface habitable grâce à cet espace de rangement gagné).
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Bonsoir,
SI le PLU vous autorise à faire un ouvrage ouvert et que vous respectez ces obligations alors… tout est bon pour vous.
Bonne continuation.
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Bonjour, Pouvez vous m’éclairer?
Je suis en train d’acquérir une longère de 140m², une promesse de vente est signée depuis 3 mois. En 2012 les propriétaires ont transformé une petite dépendance en « suite parentale ». Or lors de la signature du compromis, nous apprenons que la déclaration de travaux n’a pas été faite dans les règles (pas de description précise du projet et de la finalité des modifications) et qu’il convient donc de la régulariser. « Une formalité » selon leur notaire….
Nous exigeons en condition suspensive que la déclaration de travaux soit régularisée avant signature. Depuis, la déclaration a été refusée aux anciens propriétaires au motif qu’il faut demander maintenant un permis de construire, car le village n’est pas soumis à PLU mais au code de l’urbanisme.
Les vendeurs déposent actuellement la demande de permis de construire modificatif et nous proposent 2000 euros de dédommagement si nous renonçons à la clause exclusive.
Je souhaite pour ma part, prolonger la promesse de vente jusqu’à obtention ou non de ce permis de construire, avant de conclure un éventuel achat.
Pouvez vous m’éclairer sur les risques encourus si j’accepte d’acheter cette maison sans garantie d’obtenir ce fameux permis de construire?
Merci d’avance
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Bonjour Anthony,
Si vous achetez un bien dont les autorisations n’ont pas été délivrées dans les règles de l’art, vous vous exposez à des soucis ultérieurs.
En premier lieu en cas de demande de travaux, la mairie pourrait refuser purement et simplement votre demande en sachant que l’ouvrage initial comporte des irrégularités.
Donc en devenant propriétaire du bien, vous prenez à votre charge tous les risques et responsabilités légales et juridiques inhérentes aux constructions illégales.
Pourquoi est-ce que cela coince ? Le seuil des 150m2 de surface de plancher étant atteint le recours à un architecte est devenu obligatoire, est-ce cela ?
Je souhaiterai savoir quelle action est-il possible d’engager contre un propriétaire qui a construit un mur de clôture en béton autour de sa maison dans un lotissement, en ayant commencé 1 mois avant avoir l’autorisation de construire, et de l’avoir terminée deux semaines avant d’avoir reçu l’autorisation. Cette infraction n’a pas été détectè à temps mais peut-être prouvé par le voisin a procédé à un PV de constat par Huissier car le constructeur a dégradé une partie de sa propriété voisine par la construction de ce mur. La date de ce PV d’Huissier montre que le propriétaire a commencé avant autorisation de la commune puisque, suite à la demande de copie en mairie du permis de construire, l’infraction est caractérisée. Seulement la commune n’a pas su que ce mur a été construit avant autorisation. Aujourd’hui, 1 an après l’achèvement des travaux, si il y a dénonciation de cette infraction auprès de la mairie, quelle action le maire peut-il entreprendre? Peut-on signaler cette infraction à toute autre autorité?
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Bonjour Gilbert,
A mon humble avis, si l’autorisation a été délivrée en bonne et due forme et que les mises en oeuvre sont conforme à cette autorisation administrative, il est peu probable que vous puissiez intenter quoi que ce soit qui puisse être recevable.
La loi Française est ainsi faite.
Si tout est rentré dans l’ordre, il n’y a peut-être pas lieu d’engager une procédure, non ?
Quel est le but final de votre demande ?
notre voisin a construit sans autorisation une petite maison sur son mur d’enceinte en parpaing donc sans fondation.
Le mur de notre cote présente des fissures , depuis que la charpente et la couverture sont faites. le responsable de l’urbanisme m’a dit qu’il y avait un « permis tacite », le dossier était bloqué quelque part et le délai dépassé.
J’ai donc demande le n° de permis car par d’affichage en marie ni chez le propriétaire, ce monsieur à reconnu la dangerosité de cette construction mais il fait le mort.
si pas de permis, pas d’assurance si cela s’écroule chez nous que puis faire ?
françoise delattre
merci !
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Bonjour Françoise,
Un permis tacite, au même titre qu’un permis non tacite, doit faire l’objet d’un affichage légal. Si cela n’est pas fait son permis peut toujours être contesté.
Ensuite, si les ouvrages ne sont pas réalisés dans les règles de l’art, c’est la responsabilité du voisin.
Quand vous parlez de mur d’enceinte, est-ce une clôture ou un mur de votre maison ?
bonjour, mon voisin construit un studio de 26m² illégalement.
J’ai déclaré cela au service de l’urbanisme il y a 15 jours et le voisin continue de construire.
Il n’avait rien affiché et la police municipale lui a conseillé de le faire. Maintenant j’ai la différence entre le local qu’il devait gardé et le studio construit: 10m² en plus.
La baie vitrée du studio est en vue sur une de nos terrasses.
On n’ose plus s’y mettre. On ne sait pas ou doit se jeter les eaux usées.
Il n’a qu’un DP et non pas un PC. Apparemment cela ne le gène pas.
J’ai pris des photos de sa construction et il est allé se plaindre à la police qui nous on sommé de ne plus le faire.
Pourtant aucune loi ne l’interdit car ces photos serviront pour notre avocat.
Merci de votre réponse…on est désespérée car il a fait une extension illégale qui n’a jamais été démolie…
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Bonjour Valérie,
La démarche de constatation et de demande d’intervention ne se fait pas auprès de la police nationale, mais à la mairie par lettre recommandée avec accusée de réception.
Ensuite, si la mairie ne demande pas à sa police municipale ou à son agent territorial de constater les faits, il vous faut vous tourner vers la préfecture.
Toujours en lettre recommandée avec accusée de réception, ainsi devant un tribunal vous pourrez prouver les faits.
Je ne saurais vous conseiller de prendre un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme ainsi il assurera les démarches en bonne et due forme, car dès lors que vos demandes ne sont pas formulées correctement, vous risquez de ne pas ou plus pouvoir agir par la suite et devoir subir.Agissez mais avec l’aide d’un avocat.
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bonjour.voila 13 ans q’on a acheter ,une maison et on s »est aperçu que le propriétaire,avait fait un agrandissement sans autorisation.on a fait venir le service cadastre et il a rédiger sur le plan. on risque la démolition. merci de votre réponse
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Bonjour,
La première démarche, n’est pas forcément de demander aux impôts de constater, il faut faire en sorte que votre maison (dans son entièreté) soit légalement autorisée.
Il vous faut donc consulter la réglementation applicable à la zone et vérifier si le bien est régularisable.
Si tel est le cas, en déposant une déclaration préalable de travaux minime, vous pourrez alors faire en sorte que l’administration se positionne sur votre bien et ainsi être tranquille.
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Bonjour, je suis intéressée par l’achat un terrain avec maison construite sans permis de construire car le terrain est agricole. La maison a été construite en 1985, il existe des impôts payés actuellement. L’agent immobilier m’a dit que la mairie avait fait il y a quelques années une demande de classement du terrain mais qui n’a pas abouti suite au décès du mari qui du coup n’a pas validé la demande. La prochaine révision du PLU est en 2022. Aujourd’hui si j’achète la maison, il faudrait refaire le toit mais pour cela il me faudrait un permis… Vaut-il mieux laisser tomber cet achat ?
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Bonjour Mumu974,
Si le bien est construit illégalement et que vous ne souhaitez pas vous ajouter des soucis, il vaut mieux passer votre chemin.
Par contre, si le prix est très très intéressant, vous pouvez éventuellement mettre des clauses suspensives contraignantes telles que l’acceptation d’une demande de permis de construire purgée de recours afin de vous prémunir.
C’est une piste qu’il vous faut étudier si vraiment, le bien est exceptionnel.
Bonjour,
nous avons fait construire une maison il y a 13 ans et nous venons de nous apercevoir que le maçon s’est trompé sur l’emplacement et a décalé de sorte qu’elle ne se situe pas à 4 mètres en limite de propriété mais à 2m70 au plus proche de notre voisin qui n’a pas encore construit.
Comme il y a 13 ans, je ne peux plus me retourner contre mon maçon? Mon voisin m’a dit que ce n’était pas grave mais si jamais il venait à changer…
Ma question, c’est comment faire ou peut-on encore régulariser cette erreur?
Merci d’avance pour votre aide.
Stéph
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Bonjour,
Cette situation est étrange, comment cela se fait-il que vous vous en rendiez compte 13 ans plus tard ?
Le maçon n’avait pas de plan de géomètre pour implanter la maison ?
Il vous faut demander le PLU pour voir si il est autorisé des constructions en dessous de 4.00m, si tel est le cas, vous auriez possiblement des solutions.
Si cela n’est pas le cas, vous risquez gros selon le secteur ou est situé le bien.
Pour pallier à tout changement de décision avec le voisin, une convention entre vous pourrait être actée chez un notaire afin que le prochain propriétaire (éventuel) ne vous fasse pas des misères pour non respect de la distance légale.
Ainsi, si le propriétaire actuel est « conciliant » faites de écrits sur lesquels il ne pourra pas revenir ou dire qu’il n’acceptait pas cette état de fait.Donc en résumé, renseignez vous en lisant le PLU et actez les choses chez un notaire pour vous protéger…. en espérant que tout ce passe pour le mieux.
Avez-vous obtenu la conformité de la mairie en fin de chantier ?-
Bonjour et merci pour votre réponse. C’est génial!
Le maçon s’est trompé d’une borne en haut du terrain et a donc décalé la maison sans que personne s’en apercoive vu que cela n’était pas construit de chaque côté.
Sur mon plan, la zone aedificaendi va jusqu’à la limite de terrain (peut-être une solution?) et bien entendu aucune conformité n’a été demandée à la mairie.
Pensez-vous qu’un architecte soit la bonne personne pour me trouver une solution?
Stéphane-
Bonsoir Stéphane,
La maison est-elle construite dans la zone non aedificaendi ?
Si vous n’avez pas fait la déclaration d’achèvement, les services ont dû entériner la choses, mais c’est toujours risqué.
La maison a bien fait l’objet d’un permis de construire au moins ?Je vais être franc avec vous un architecte, ça n’aime pas mettre les mains dans la mélasse (pour ne pas dire autre chose) des autres.
Donc il faudrait étudier les solutions avec un architecte oui, mais après voir si une solution viable est possible.
Une mission de conseils et d’étude serait la bienvenue pour y voir plus clair.
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Bonjour,
Nous avons fais construire une piscine dans l’emprise des 4m par rapport aux limites séparatives et nous n’avions pas le droit. La piscine date de plus de 6ans, il y a t-il prescription? Maintenant nous avons déposé un permis de construire pour faire une surélevation et construire un étage, mais la mairie nous demande de régulariser la piscine. Peuvent-il nous refuser le permis à cause de la piscine? Comment devons-nous procéder? Devons nous fournir les justificatifs (facture) prouvant la date de constructions de la piscine? Sommes nous obliger de démolir la piscine?
Merci
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Bonjour,
La réponse à votre première question est OUI, ils peuvent refuser évidemment étant donné que vous n’avez pas respecter les règles.
Si la situation n’est pas régularisable, vous ne pourrez pas obtenir de nouvelles autorisations et les services d’urbanisme ne pourront pas y déroger.
Dans le cas ou vous obtiendrez (par chance) une autorisation qui validerait une construction illégale, vous avez de forte chance qu’un voisin pas aussi chanceux attaque et demande l’annulation de votre permis qui aura été affiché en bonne et due forme.
Donc la démolition est à envisager si vous souhaitez obtenir une possible nouvelle autorisation.La fourniture de facture n’y fera rien étant donné que la prescription démarre pour les travaux réalisés qui ne seraient pas totalement correspondant à la demande de permis délivré.
Je répète ici, il n’existe pas de prescription pour les travaux totalement irréguliers.La prescription trentenaire (30 ans) passe par l’intermédiaire d’une demande d’autorisation.
Bonjour,
Nous avons acheté un immeuble en2004
(Ça date de construction 1997).
Mais cet immeuble a été construit sans permis ( il ce situ en zone rouge).
Nous avons commis une grave erreur en achetant ce bien ( mais nous ignorions qu’il avait été construit sans permis).
J’aimerais savoir ce que nous pouvons faire pour regulariser la situation.
Dans la même zone où nous sommes les voisins ont pu construire (maison en hauteur pas d’habitation au rez-de-chaussée.
Si nous faisons appel à un architecte pour mettre conforme notre habitation est il possible d’obtenir un permis? Notre maison peut elle être démolie ?.
En vous remerciant par avance de votre réponse.
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Bonjour,
Il est tout à fait possible que le bâtiment puisse être démoli si il ne répond pas aux normes de sécurité surtout en zone Rouge d’un PPR.
La première des choses à faire et de missionner un architecte (dès que possible) pour qu’il étudie le bien et vous donne son avis sur la possibilité ou non de régulariser.
Payez vous des taxes concernant le bien depuis 2004 ?
Avez-vous réalisé des demandes de travaux ou autres auprès des services de la mairie concernant cet immeuble ?
Quand vous dites immeuble, vous parlez de maison ou d’un immeuble de plusieurs appartements ?-
J’avais répondue a vos questions mais visiblement pas au bon endroit.
Oui nous payons depuis 2004 la taxe foncière et d’habitations.
Pour les demandes de travaux oui auprès de la mairie pour agrandir une fenêtre et fermer la terasse mais sans permis le maire a refusé de prendre le dossier.
Immeuble c’est le terme dans l’acte de vente notre bien est divisé en 2appartements.
Merci pour votre réponse.-
Bonjour,
Visiblement, la situation est bien claire pour la mairie, toutes demandes sont refusées car le bien « immeuble » est situé dans une zone à danger élevé.
Il semblerait que vous ne puissiez rien faire pour tenter de régulariser la maison.
Avez-vous tenté de solliciter les services de la mairie pour comprendre précisément le pourquoi du classement en PPR zone Rouge ? Car il arrive parfois que les zonages ne représentent pas forcément la réalité du risque.
Quel est le risque ? Feu, inondation, autre ?-
Bonjour,
Le risque c’est l innondation .Une digue a eté réalisé.
Toutefois les voisins classé dans la même zone on obtenu un permis.mais pas d’habitat au rez de chaussée.
J’aimerais savoir si nous faisons appel à un architecte pour supprimer l’habitation du bas est répondre au nouveau plu il y aurait un chance de régulariser la situation ?Merci encore
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Bonjour,
Vous pouvez tenter la chose, mais sachez que cela est sensible, donc vous n’obtiendrez pas forcément ce que vous attendez.
Il faut étudier cela avec un architecte de la commune ou tout proche, cela sera plus aisé.
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Bonjour, j ai déposé une demande de p c en juillet et les bâtiments de France ont donné leur accord avec prescriptions. Je ne peux pas rester en Europe l hiver pour des raisons de santé et il est impératif de commencer les travaux pour moi mais je n’ai pas encore reçu le pc en bonne et due forme. Qu est-ce que je risque si je commence maintenant ? sachant que le maire m’a écrit pour me dire de faire attention au chemin pendant les travaux (ce qui prouve qu’il est d accord).
À l aide !
Cordialement Yann
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Bonjour,
Les demandes d’autorisations d’urbanisme en secteur ABF s’instruisent par segmentation, ce qui signifie que l’ABF rend (très souvent) sont avis avant l’écoulement du délai global.
Cela implique que tant que vous n’avez pas l’arrêté de permis de construire immanent de la mairie, vous ne pouvez pas réaliser les travaux.
De plus, il plus que conseillé (surtout dans un secteur ABF) de purger totalement le délai de recours des tiers afin d’éviter le risque de démolition.
Le cadre légal existe et personne ne peut y déroger même pour des raisons valables (type médical ou autre).
Vous devez donc attendre de recevoir en bonne et due forme le courrier comportant l’arrêté vous donnant l’accord du permis pour ensuite afficher le panneau légal et purger le délai de recours.
Bien à vous Yann.-
Bonjour monsieur,
Merci pour votre réponse. La mairie peut elle donner son accord sans les autres organismes (DDTM,…)?
Puis je aller leur expliquer sachant qu ils m’ont dit que ça ne dépassait jamais 3 mois ?
Combien de temps est le délais de recours des tiers ?
N y a t il pas un moyen pour avoir la réponse maintenant, les appeler, écrire, avocat…?
Si les abf sont d accord, quel est le problème ?
C est un tout petit village, la dame qui m à vendu le terrain m à dit « faites ce que vous voulez, personne ne vous dira rien », pensez vous vraiment qu’il y a un problème ?
Cordialement Yann-
Bonjour,
La loi est la loi, le cadre légal ne peut être contourné au risque que vous vous retrouviez dans l’illégalité totale.
Vous devez attendre que la mairie vous délivre l’arrêté de permis de construire en bonne et due forme.
Si la mairie outre passe le cadre légal, un contrôle de légalité du permis permettra de mettre à jour cela et le préfet pourrait possiblement faire retirer le permis de construire.Le délai de recours des tiers est fixé à 2 mois après l’affichage légal sur le terrain.
Sachez être vigilant car même dans les petites communes, les recours peuvent intervenir aussi.
Seul un cadre légal complet vous permettra de dormir tranquille.Ne sortez pas des clous, même un tout petit peu. Il m’est trop souvent posé de questions sur comment résoudre des problèmes insolubles alors qu’il eut été si simple de patienter un peu !
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je viens d’acheter un ensemble immobilier il y a 9 mois , je doit y faire des travaux de sécurité et des modifications sur certains des bâtiments qui ont été construit il y a plus de 30 ans sans demande de permis de construire .suite a une visite du maire de la commune celui ci m’a indiqué que je devais faire une demande de permis de construire pour la totalité des bâtiments (a noter qu’il ne sont pas conforme avec le PLU de la commune) suis je obliger d’accéder a sa demande et puis je faire une demande de permis pour les modifications que j’envisage (malgré l’absence du permis principal)
Merci d’avance
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Bonjour,
Il faudrait dans un premier temps obtenir des preuves indiscutables que le bien a bien été édifié il y a plus de 30 ans.
Ensuite, La demande de permis de construire devra tenir compte des existants et voir ce que vous pouvez ou pas déposer en demande de modifications.
Une étude de faisabilité architecturale avant toutes démarches me semble être idéale dans votre cas.
Si le permis de construire est réalisable, avec ou sans modifications, il permettra possiblement que l’ouvrage soit pris en compte.
L’ancien propriétaire s’acquittait-il de toutes les taxes ?
Bonjour ,
Il y a 10 ans de cela j’ai acheté une division de bien c’est-à-dire la véranda et le garage de cette division , et j’ai modifié l’intérieur la véranda est devenu le salon et la cuisine et le garage accolé est devenu les deux chambre et la salle de bain , je n’ai pas touché au volet roulant de l’ouverture du garage mais j’ai monter un mur à l’intérieur pour faire les 2 chambres .
Visuellement aucune modification a été fait de l’extérieur .
Maintenant 10 ans plus tard je souhaite régulariser la désignation c’est-à-dire le garage en chambre et la véranda en salon sachant qu’une véranda et une continuité de maison et qu’il est déclaré habitable et dans la loi Carrez , mon bien est dans une copropriété de 3 copropriétaire et le jour où j’ai signé au notaire il est bien formulé que j’ai l’autorisation Des co-propriétaires pour me régulariser et que personne ne trouvera d’inconvénient .
Croyez-vous qu’il est possible de me régulariser si je vais à l’urbanisme ?
j’aimerais savoir si admettons que le p.o.s est dépassé j’aurai un refus de régularisation?
Cordialement.
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Bonjour Julien,
L’accord des copropriétaires n’implique pas que vous obteniez l’autorisation de régulariser.
Autant le PLU (car les POS n’existent plus aujourd’hui) ne vous permettra pas de faire ce que vous souhaitez.
Je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu’il étudie la faisabilité et les règles pour vérifier comme trouver une issue à votre situation.La risque majeur dans votre situation serait que l’on vous demande de remettre en l’état le bien avec tout ce que cela implique au niveau des amendes et autres tracas.
Il existe des solutions, mais il faut savoir les présenter aux services administratifs pour éviter les soucis.
une surélévation de toiture sans permis de construire avec des non professionnels entrainant des anomalies de construction
Bonjour,
Nous sommes propriétaires et avons en face de notre maison, un abri qui servait à abriter des chevaux..
Cet abri est en piteux état et est recouvert d’amiante et a été construit sans permis de construire..
Nous aimerions le faire enlever par sa propriétaire , mais elle est partie et demeure introuvable, à qui pourrions nous, nous adresser ???
Merci de votre réponse
Cordialement
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Bonjour,
Vous ne pouvez pas imposer à un voisin de supprimer un ouvrage situé chez lui, quand bien même, il serait en mauvaise état.
Par contre, si cet ouvrage est définit comme dangereux et menacerait de s’effondrer, il est possible de faire un signalement à la mairie de la commune concernée par le bien.Cela est appelé « habitat en péril », vous trouverez le lien ici pour en savoir plus.
J’espère vous avoir éclairé.
Si cela est le cas, merci de partager, liker afin que je puisse continuer ainsi 😉
Bonjour.
Ma voisine a construit une extension de sa maison,en s’appuyant sur le mur mitoyen,et ce, sans autorisation de ma part,et de plus, sans permis de construire.
Ceci, provoque des nuisances,puisque ,infiltration d’eau par le toit et par capillarité ,dans les murs.
Que puis je faire?
D’avance merci.
La réponse est urgente.
Salutations
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Bonjour,
Premièrement, vous devez faire constater par huissier le souci des infiltrations et l’ouvrage de la voisine.
Il vous faut aussi présenter à l’huissier un document émanant de la mairie comme quoi cet ouvrage est en infraction.Ensuite sur cette base, vous devez signifier à cette personne qu’elle doit résoudre le problème en se mettant en règle et faisant les réparations nécessaire sur votre bien qui subit les nuisances.
Si vous ne vous sentez pas de faire cela seul, prenez un avocat.
Bonjour,
J’ai acheté ma maison avec une piscine en 2010, j’ai reçu récemment un courrier des impôts me demandant de déclarer ma piscine, très surprise quelle ne soit pas déjà déclarée je l’ai fait.
Est ce que je risque un redressement de taxes ?
d’après l’agent des impôts je vais juste avoir mes taxes reévaluées pour l’année en cours , est ce exacte ?
Est ce que je dois faire une démarche à la mairie sachant que la piscine existait quand j’ai acheté la maison et que cette piscine existe depuis plus de 10 ans voir plus mais je ne sais pas à quelle date exactement les ex propriétaires ont fait construire cette piscine car ils sont décédés tous les 2 .
Autre question, j’ai aménagé un studio de 19m2 dans un ancien atelier attenant à mon garage, je l’ai déclaré aux impôts mais je n’avais pas demandé d’autorisation en mairie, cela fait moins de 3 mois que j’ai achevé les travaux,.
Puis je toujours demander l’autorisation en mairie alors que les travaux sont terminés et que j’ai déjà déclaré aux impôts ces travaux ? Est ce je risque une amende ou des poursuites pour une demande faite après travaux ? Merci par avance pour votre réponse.
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Bonjour,
En règle générale, après un contrôle des vues aériennes, si la piscine n’était pas taxée, le service des impôts demande une régularisation sur 4 années maximum.
Ensuite, si sur votre acte la piscine est spécifiée (ce qui doit être le cas), vous pourrez prouver votre bonne foi au service des taxations.La surface transformée illégalement doit faire l’objet de démarches normales avec demande d’autorisation, affichage légal etc…
Vous risquez bien évidemment tous les soucis qui vont avec si cela n’est pas régularisable… bien entendu, avec amende et tout ce que la loi pourrait vous attribuer comme condamnations.
Bonjour
Je suis actuellement en difficulté
Car en effet j ai une maison sur deux étages j ai fai une demande d aménagement
De mon rez de chausse bien entendu le permis de construire a ete accepté
En 2007 et loue
Et nous nous occupons le 1 étage
Dans le même temp j avais demandé une autorisation pour aménagé mon garage en appartement celui ci à été refusé en 2007 aussi jusqu à la tout va bien
Mais depuis 2012 j ai amenageais a l avance celui ci peut à petit car suite a la maladie de mon mari sclérose en plaque je suis seule et quand mon mari est en cris e il ne met plus possible de le porter c est pour cela que je l ai aménagé
Il se trouve que ma locataire ma dénonce au impot
Aujourd’hui je suis dans tout mes états car j avais l intention de déposer une demande de construction
Svp dite moi ce que je risque à ce jour
Merci de votre réponse rapide
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Bonjour,
SI vous ne respectez pas la réglementation et n’êtes pas passée par le processus normal, vous risquez de devoir démolir ce qui a été construit et possiblement une amende, ainsi que la remise en état initial.Il serait souhaitable, vu la situation que vous preniez contact avec un architecte proche du lieu concerné et la mairie pour voir ce qu’il y a lieu de faire.
Le fait de transformer un garage en pièce habitable ou chambre, peut imposer le paiement d’une taxe importante plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la commune ou l’obligation de compenser par la location d’un garage dans un périmètre très proche.Ne restez pas dans l’angoisse de soucis. Prenez les choses en mains.
Merci de votre réponse j ai retrouvé l ancien propriétaire qui doit rechercher des photos quand eux sont arrivés dans la maison en 1999 je suis allée voir l agriculteur en face de la maison …qui doit lui aussi me faire une attestation sur l honneur que la haie est là depuis les années 80 …j ai appelé ONF pour connaitre l âge de ma haie mais il ne se déplace pas sur demande d un particulier
mon voisin est conseiller municipal du village
Cordialement
bonjour j’ai acheté en 1997 une maison aux lilas et depuis n’ai effectué aucune modification. Je souhaite à présent la vendre et l agence s’aperçoit que le plan réel de la maison ne correspond pas à celui de la copropriété.
J’ai bien entendu fait cet achat devant notaire et en 1997 personne n’a jamais souligné aucun problème.
ma maison figure avec une courette couverte lot N° 101 en bordure de rue alors qu’à présent c’est la cuisine jusqu’à la remise située à gauche de la courette . la courette a donc servie d’agrandissement à la cuisine
et le lot N° 301 noté débarras , fait parti de la salle de bain actuelle.
Il semble bien qu’un propriétaire précédent mon achat avait agrandi la maison avec ces lots 101 et 301.
J’ai contacté le service d’urbanisme des lilas aucun permis de travaux ou de construire n’a jamais été déposé par les précédents propriétaires; et je ne sais pas à quelle date, obligatoirement antérieure a 1997, les travaux de modification ont été effectués.
Quelles sont les conséquences pour moi dans la vente que je souhaite réaliser à présent ?
Merci de vos conseils
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Bonjour,
En tant que propriétaire et ayant visité les lieux en l’état, vous avez pris l’entière et totale responsabilité du bien comme il l’était.
Il eut était intéressant que le notaire/vendeur vous informe de cet état de fait.
Il faudrait relire les actes et voir si rien n’y apparaît de « non clair ».Ensuite, la problématique réside dans le fait que si vous ne payez pas les taxes et usez de surfaces « communes » sans avoir eu un accord de copropriété, cela peut vitre être problématique.
Le syndic n’a-t-il pas eu une demande faite par un ancien propriétaire dans les compte rendus d’AG ?Il vous faut clarifier la situation en prenant soin de bien contrôler point par point tous les éléments juridiques et administratifs.
Ensuite après ce contrôle, vous pourrez voir si une régularisation est possible ou pas et quelles démarches entamer pour cela.
Bonjour j ai une haie de + 30 ans à 1 mettre de ma clôture privative pour le tronc.
Mes voisins ont effectué des trous dans cette haie pour voir chez moi J ai fait faire un constat d huissiers et plainte à la gendarmerie ….mais Rien ne bouge si ce n est que mes voisins m ont envoyés une lettre AR me demandant de tailler ma haie à 2 mètres de hauteur et d enlever les branches dépassant chez eux .
Les branches allant chez eux ok on va les faire couper mais pour ce qui est de tailler la haie afin qu ils aient la vue chez moi pas d’accord … leur maison surplombe mon terrain environ 50 cm de rehausse ..
je suis allée à la mairie demander le permis de construire de leur maison ….et là les terrasses qui devaient etre seulement couvertes sont devenues des pieces à vivre 60metres carrés oubliés pour la déclaration fin des travaux et pas de modifications de permis
L abri pour les voitures qui devait être ouvert est devenu 1 maison avec rdc fermé par 2 portes fenetres plus volets ,et 2 chambres en etages avec salle d eau avec 2 velux idem sans modification de travaux
Que dois je faire ..Je supporte de moins en moins leurs regards quand je sors de chez moi ….
merci de me donner un fil d Ariane pour me sortir de cette histoire
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Bonjour,
La démarche de construction illégale des voisins est apparemment volontaire.
Si ces personnes sont ennuyeuses, rien ne sert d’être vindicatif.
Le code civil s’impose à vous en terme de plantations et de distances aux limites.
Il vous faut avoir des preuves que la prescription trentenaire puisse s’appliquer concernant vos haies, ainsi vous pourrez vous défendre le cas échéant.Si malgré tout, vous deviez agir, de manière plus ciblée, la prise de contact avec un avocat spécialisé en urbanisme me semble la meilleure des réponses.
Il pourra vous dire quelles démarches sont les bonnes et comment répondre à ces voisins pas très respectueux (semble-t-il) du respect des règles.Donc collectez toutes les informations, photos, documents papiers, factures etc.. etc… qui prouvent que votre haie est là depuis des décennies, c’est le point de départ.
bonjour, je veux vendre ma maison.
Mais j’avais une remise auparavant dans un sens, et maintenant depuis au moins 3 4 ans nous avons construit un partie d’une nouvelle pièce juste les murs, le cadastre me dis qu’il me faut la permission et de faire venir un architecte, mais cette maison mesure 5 m sur 3.5 m et il y a que les murs. Que dois je faire. Assez urgent. Merci.
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Bonjour,
Il vous faut régulariser la situation avant toutes choses.
Donc si votre ouvrage n’a pas fait l’objet d’une déclaration, vous devez entamer les démarches complètes.
La surface de plancher doit à priori atteindre les 150 m2, ce qui conditionne le recours obligatoire à l’architecte.Donc contactez un architecte proche du bien concerné, ainsi il vous renseignera sur les solutions envisageables ou pas.
Bonsoir , j ai changé l escalier de place qui était situé au nord pour le mettre devant ce qui modifie la façade (je l ai fait voila plus de 25ans ) la j ai mis ma maison en vente , dois je le signaler ? au cas ou a qui ?
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Bonjour,
La première chose à faire est de vérifier si les modifications faites illégalement n’impactent pas la possibilité de construire ou faire de nouveaux travaux.
Ensuite, si cela fait plus de 25 ans que vous avez fait ces travaux et que personnes ne vous a rien dit et que vous n’avez pas eu de problèmes, il vous faut le signaler clairement aux potentiels acheteurs.
Ainsi, il ne pourra pas vous être reproché d’avoir informé de manière indiscutable les personnes.
Si cette situation provoque un rejet des potentiels acheteurs, deux solutions s’offrent à vous.
Soit baisser largement le prix de vente, soit voir avec les services de l’urbanisme comment faire en sorte de régulariser, si cela est encore possible.
J’ai construit un toit pour faire un abri jardin entre ma maison et mon mur de clôture. J’ai fait une demande et j’ai les travaux ne pensant pas que c’était illegal . Le refus dit que ma construction doit etre à 4m de la clôture . J’aimerai avoir votre avis. Faut-il que je demolisse?
Merci beaucoup pour tous les bons renseignements que vous vous voudrez bien me donner .
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Bonjour,
Si la réglementation liée à votre bien précise clairement que les ouvrages doivent être à 4 mètres des limites, vous devez effectivement vous y conformer.
Si l’ouvrage est illégal, il faut le démonter/démolir avant d’avoir un procès.Il est toujours préférable de vérifier la faisabilité architecturale avant d’engager des travaux et surtout il faut obtenir l’autorisation administrative puis la purger de recours.
Bonjour
Mon voisin construit un local de deux mètres carrés sur une hauteur de plus deux mètres sur son son terrain face aux baies vitrées de mon salon. Il a déclaré cette construction à la mairie. Il n’a reçu aucune autorisation de construction, il n’a pas posé de panneaux et sa bâtisse est presque achevé. J’ai signalé les faits à la mairie du village, qui a immédiatement signalé à cette personne que Sa construction était illégale. Malgré ces injonctions de la mairie, il continue à construire sa bâtisse. Je voudrais m’opposer à cette construction qui pollue ma vue. Que dois faire. Merci pour vos conseils.
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Bonjour,
Dans le cas de constat de construction illégale, il vous faut faire appelle à un huissier de justice pour qu’il vienne constater l’ouvrage illégal en question.
Sur la base de ce constat d’huissier, prenez un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour qu’il agisse auprès de la justice pour faire stopper cet état de fait.
Avez-vous un document de la mairie prouvant qu’elle a effectuée ce constat ?
merci de votre réponse. ( c’est déjà un calvaire … ) bref.
Selon vous quelles seraient mes options si le permis est refusé à nouveau ?
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Bonjour,
Il ne tient qu’à vous de déposer une demande de permis qui sera acceptée (c’est cela la règle de l’art).
Sinon, missionnez un architecte pour qu’il étudie votre dossier et vous propose éventuellement une solution.-
Bonjour Monsieur Camliti,
je vais suivre vos conseils et demander à un architecte d’étudier le permis déposé en 2003 en rapport avec le PLU actuel et voir quels éléments resteraient problématiques. La construction est à Aubervilliers (93300).
Pourriez-vous effectuer cette analyse, ou auriez vous un confrère à me recommander ?merci de votre réponse
très cordialement
Bruno-
Bonjour,
Je vous propose de compléter une demande de devis sur le site et je vous communiquerai des éléments en retour pour trouver un architecte proche de chez vous.
Bien cordialement
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Bonjour Monsieur Camliti,
j’ai commencé en 2003 une construction sans permis (un atelier d’artiste de 50 m2 au fond de mon jardin). La mairie, avertie, a controlé mon chantier, m’intimant l’ordre de déposer un permis, ce que j’ai fait. Plusieurs points ont faits que mon permis a été refusé: cos, hauteur, une fenêtre ouvrante trop prêt d’une limite séparative ( un mur aveugle). La mairie n’a jamais déposé plainte ( 2 contrôles, des courriers AR. pendant 2/3 ans). Ma construction a été achevée en 2007 par la pose des baies vitrées et fenêtres. Je n’ai pas de certificat de conformité. Depuis mon bâtiment est loué. Je dois vendre pour raisons de santé en début de l’année prochaine. Depuis le PLU a changé, la hauteur autorisée est plus importante, il n’y a plus de COS, resterait la fenêtre. Comment sortir de cette situation pour vendre 15 ans après le dépôt du permis refusé ? Quelle(s) démarche(s) devrais-je effectuer pour régulariser la situation, si c’est possible…
merci infiniment de votre expertise et de votre réponse
Bruno
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Bonjour,
Déjà, il ne faut jamais faire ce que vous avez fait…(ceci étant dit).
Pour pouvoir vendre, vous devez régulariser la situation auprès des services en déposant une demande conforme et ainsi obtenir une autorisation comme vous auriez due l’avoir.
Sans cette régularisation, la vente de votre bien (même si vous êtes souffrant) va devenir un calvaire et maintenir une épée de Damoclès au dessus de votre tête.Déposez au plus vite une demande d’autorisation d’urbanisme dans les règles de l’art.
Bonjour et merci pour votre article très complet.
J’ai cependant une question un peu précise, je vous remercie par avance dans le cas où vous prendrez la peine de me répondre !
Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble. Au RDC de cet immeuble, un restaurateur loue une surface commerciale. Il y a déjà plusieurs années, il a demandé à la copropriété de lui louer une partie (environ 35 m²) de la cour intérieure. Il y a construit, sans autorisation écrite de la copropriété, une extension de son restaurant. Il semble également qu’il n’ait pas déposé de permis de construire ni fait de déclaration car cette extension n’apparaît pas sur les plans du cadastre.
Aujourd’hui, cela nous pose plusieurs problèmes :
– l’extension a été réalisée sur le lanterneau de ventilation des caves, ce qui fait que celles-ci ne sont plus ventilées naturellement.
– les nuisances sonores et lumineuses engendrées par cette construction sont importantes alors que le loyer perçu par la copropriété (pour la location simple d’une cour) est dérisoire.
Le syndic est malheureusement juge et parti étant donné qu’il officie également comme régie pour le propriétaire qui loue la surface commerciale. Il a mis en demeure le locataire de rétablir la ventilation naturelle des caves et de lui communiquer l’accord de la copropriété pour la construction de l’extension sur son terrain (c’était un autre syndic qui gérait la copropriété à l’époque de la construction) mais celui-ci n’a jamais donné suite.
Nous souhaitons prendre les choses en main et éventuellement faire appel à un autre syndic mais nous ne savons pas quels sont juridiquement nos droits. De plus, la construction datant d’au moins une vingtaine d’année, le délai de prescription vis à vis de l’absence de permis de construire est terminé.
Dans l’attente de votre avis sur le sujet,
Bien cordialement.
Marie
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Bonjour,
En tant que conseil syndical (si cela est le cas), vous devez effectivement faire valoir les droits des copropriétaires.
Vous parlez de permis de construire… et de prescription.
Mais il ne peut y avoir prescription que si un permis a été obtenu dans les règles de l’art.
Si la personne a omis de respecter la loi, il ne peut pas y avoir de prescription.
Une prescription trentenaire pourrait être envisagée si aucun souci n’avait été relevé et sur la base d’un non respect de permis.
Or en l’espèce, il semble que ce ne soit aucunement le cas.
Donc prenez attache auprès d’un avocat et faites en sortes que les choses soient mises noires sur blanc et de manière claire envers cette personne et votre syndic.En procédant de la sorte vous montrerez que vous ne pouvez et acquiescez aucunement cet état de fait, que tous les autres semblent laisser aller.
bj j au 1 terrain de loisir loi littoral les ancien proprio on toujour payer la taxe abitation je veut construire 1 cabanon en dur de 20 M2 carré que me conseiller vous merci d avance
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Bonjour,
La toute première chose à faire est de vérifier si la loi et le règlement de zone vous autorisent ces potentiels travaux.
Ensuite, il vous faudra obtenir une autorisation dans les règles de l’art et l’afficher correctement.
Même si les anciens propriétaires avaient fait des travaux, vous devez être en règle.
Nous avons acheté un bien en mai 2017 alors qu’une procédure était en cours pour construction illégale d’un local de jardin par les vendeurs courant 2016.
Tout a été stipulé sur l’acte de vente.
Le jugement rendu aujourd’hui (avril 2018) condamne les vendeurs à une amende de 1500€.
Vu qu’ordonner une destruction du local équivaudrait à une violation de propriété privée (vu que nous sommes devenus les nouveaux propriétaires), le tribunal a été clément du moment ou cette construction n’a pas rajouté de plus value au bien (acheté et revendu même prix).
D’ailleurs il semblerait même que la vente n’aurait pas dû avoir lieu quand une procédure est en cours, confirmez-vous?
Dans quelle mesure le maire (auteur de la dénonciation) peut poursuivre son dessein (ou cheval de bataille, ) qui est clairement de faire démolir ce local qui ne gêne personne, situé loin de l’agglomération, sans voisinage, de style architectural approuvé par un ABF? Cela serait moche encore, on comprendrait!
Cela serait donc une procédure à notre encontre (merci l’accueil!) , mais en a-t’il le droit alors qu’un jugement a été rendu et accepté par le fauteur
?
Par ailleurs je trouve bizarre que seul l’un des 2 proprios (le concubin) soit en cause, nommé sur les documents, il est complètement fait abstraction du 2e proprio du bien que nous avons acheté, dans ce cas n’y a t’il pas vice de procédure, de forme, ou autre?
Comme lors d’un avis d’expulsion pour loyers impayés, les noms des titulaires et co-titulaires du bail doivent être tous indiqués, sinon c’est fichu.
cdt
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Bonjour,
Il est tout à fait possible que le maire ou la mairie poursuive son action à voter encontre étant donné que vous êtes à présent les « heureux propriétaires ».
C’est étrange que les actes étaient passés, mais ils ont été mentionnés clairement donc vous avez acquis un bien en toutes connaissances de causes donc avec tout ce que cela peut impliquer juridiquement.
Donc pour faire le point légal sur tout cela, il serait préférable pour vous de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit de la construction et de l’urbanisme.Concernant la procédure, je pourrais pas me prononcer sur un vice de procédure ou autre, cela n’est pas mon métier. Seul un avocat pourra vous éclairer sur étude de tous les documents du dossier de procédure.
Bonjour, j’ai construit une maison dans un lotissement en 1992 selon les règles du lotissement. J’ai effectué un agrandissement en 99, mais ne respectant pas les règles du lotissement (je dépassais la hauteur autorisée de la construction en limite de terrain), le permis de construire a été refusé; mais j’ai cependant fait cet agrandissement.
– si mon héritier veut vendre cette maison, cela sera t-il possible alors qu’il n’aura pas de certificat de conformité ?
– comment régulariser la situation ? Serais je obligée de détruire la pièce supplémentaire qui dépasse la hauteur autorisé ?
On me dit que au delà de 30 ans, si personne n’a contesté la construction, on ne peut plus m’obliger à détruire. Est-ce exact ?
J’habite un village et je ne trouve pas à la mairie une personne compétente pour me répondre.
Je vous remercie pour vos conseils.
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Bonjour,
Dès lors que votre permis de construire a été refusé et que vous avez tout de même effectué les travaux, vous êtes dans l’illégalité la plus totale.
Il n’existe pas de prescription pour les ouvrages illégaux.
La prescription trentenaire s’applique sur les menus différences ou modifications minimes sur un ouvrage déclaré et autorisé en bonne et due forme.
Un ouvrage illégal, reste et restera illégal.La non conformité (car il ne peut y en avoir) est un frein important car cela interdira toute autorisation future (si la commune contrôle ses archives).
La régularisation passe par une possible démolition effectivement.Si votre héritier reçois ce « cadeau » en l’état, cela va très certainement compliquer la vie de celui-ci et des frais importants à engager.
Bonsoir;
Mon voisin a eu un permis ( 2009).
Dans le permis il n’y a pas eu mention d’un remblaie (autorisé PLU) et terrasse dans le prolongement des portes fenêtres de 60m2 nécessitant la construction d’un muret (de 30 et 60 cm).
Ce muret a été construit en 2012 (15 avril) suite à un conflit avec moi alors que je lui avez demandé de le déclarer.
A l’époque, j’avais été à la mairie, mais j’ai parlé de « mur de soutènement » alors que nos terrains son plat et de même niveau.
Retoqué les murs de soutènement sont sans autorisation.
Ayant peu « de connaissances » en urbanisme et autorisations. J’ai abandonné.
Son mur est construit sur sa base avec des carrelages surmontés de 2 parpaings, afin que l’on comptabilise que 40 cm. Carrelages visibles de chez moi. Aujourd’hui, on me dit qu’il doit faire l’objet d’une déclaration.
D’où mes questions:
1-La prescription (des 6 ans) pour ce mur, c’est :
a)la date de sa construction,
b) ou bien la date de l’usage qu’il en était fait (supporter de la terre pour la terrasse), ou bien la date d’achèvement de travaux (du permis).ou de la terrasse.
2- Passer le délai de prescription, il n’a plus obligation de le déclarer (ni hauteur et ni matériaux). Merci
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Bonjour,
Pour pouvoir vous prévaloir d’un recours, il vous faut agir dans le délai de 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain du panneau légal autorisant le permis de construire.
Si vous n’avez pas déposé un recours en bonne et due forme, vous ne pouvez plus vous opposer à la réalisation des travaux SAUF si ceux-ci vont à l’encontre du code civil.
J’ai bien peur que vous ne puissiez plus faire grand chose aujourd’hui.
La seule option qu’il vous reste serait de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, mais n’ayez pas de grands espoirs.
Nous héritons d un bien dont une partie a été construite sans permis de construire. Nous découvrons que nos parents ont été condamnés par une cour d appel en 1988 à démolition sous astreinte sans nous informer de cette situation.
À la lecture du jugement précisant les irrégularités ( fermeture du dessous d’une terrasse ) nous constatons que les choses sont restés en l’etat de part et d’autre.
Que pouvons et devons nous faire face à cette situation d’autant plus que nous souhaitons vendre ce bien immobilier.
Merci de votre réponse et bien cordialement
P.F
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Bonjour,
Il est étonnant que la condamnation ne soit pas appliquée et que le processus judiciaire n’ait été suivi des faits.
Je pense que pour des questions juridiques et pénales, vous devriez faire appelle à un avocat pour lui exposer tous les faits et documents.
Ainsi, il pourra vous conseiller au mieux pour défendre vos intérêts. Car si vous sollicitez la justice, il pourrait être ennuyeux pour vous qu’ils découvrent que l’astreinte cours depuis tout ce temps….
bonjour, j ai une batisse existante de 50m2 avec un terrain de6880m2non constructible,je paie les impots fonciers et habitation.en1995 le maire m avait autorise de faire une petite extension de 15m2.en 2007j ai recu un courrier AR de la mairie m imfornant LE DEFAUT DE PERMIS .j ai ete convoque au commissariat en 2007, et depuis pas de nouvelles .pourriez vous m aider a avoir un permis ..depuis cette date ont me refuse l eau potable et l eau du canal (parait il q u il existe un droit de fermage pour les maisons datant de 1932 . comment faire au moins l eau potable pour notre hygiene .merci de votre aide cordialement .
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Bonjour,
Sur un terrain non constructible, il n’est pas possible d’avoir quoi que ce soit qui modifie un état existant, surtout en terme de viabilisation.
Il n’y a aucune issue hélas. Surtout si vous avez fait l’objet d’une première démarche juridique.
Bonjour, que faire pour ce cas-là, une Déclaration préalable et des CU sont négatif en retour de mairie mais apparemment la division va quand-même être faite, pas d’affichage ( évidement, il ne faut pas montré au voisins que même avec DP négative bah La division sera tout de même matérialisé et construction par la suite)
s’agissant d’une future maison de culte/prière, une fois les travaux commencé, que se passera-t’il pour les propriétaires?
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Bonsoir,
Si des travaux sont réalisés sans autorisations, quelques soit le type de projet, les sanctions seront les mêmes.
Un tour au tribunal, des sommes à payées et de gros gros soucis.
Bonjour;
Avec l’allongement des délais de prescription( de 3 à 6 ans), je voulais savoir :
1) Un ouvrage achevé en 2012, juin. est-il prescrit ou bien est-il encore possible d’agir sur l’ouvrage (en pénal).
2) Si l’ouvrage, principale est de 2012, et qu’une extension lui est ajouter en 2014 (sachant que l’intégralité de l’ouvrage n’a pas fait l’objet de déclaration), est ce que la partie initiale de 2012 se voit un temps d’action prolongé (pour les tiers), pour les délais de prescription ?
Merci pour votre réponse
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Bonsoir,
Dès lors que les ouvrages ont été construits sans aucune autorisation la prescription ne peut pas s’appliquer.
Bnjr, mon père avait construit plusieurs maisons sans permis.
Depuis son décès en 2012, nous avons dû intenter une procédure à l’encontre de ses frères et sœurs qui essaient de nous spolier.
Je voudrais savoir si nous pouvons entamer une procédure pour mettre en conformité les maisons sachant que la dernière a été terminée il y a plus de 14 ans.
Et Les sanctions encourues.
Je vous remercie par avance
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Bonjour,
Il vous faut étudier maison par maison la réglementation et voir si une régularisation est possible.
La première chose à faire et de vous assurer que toutes les taxes étaient payées, même si les ouvrages n’ont pas fait l’objet d’une demande d’autorisation initiale.
Ensuite, vérifiez auprès des services de l’urbanisme quelles sont les zones et quelles sont les solutions envisageables.Les sanctions sont multiples et toutes ces constructions illégales sont considérées comme des délits.
La majeure partie des infractions sont sanctionnable par une forte amende ou une possible démolition.Créez vous un faisceau de preuve et tentez de trouver des documents qui pouvant prouver que des demandes d’autorisations avaient été demandées dans les 10 ans de la construction… cela pourrait être votre planche de salue.
J’ai fais construire par un piscinier une piscine en béton enterré de 60m² non couverte livrable « clé en main » il y a 32 ans. Cette construction n’a pas fais l’objet de sa part d’une déclaration préalable de travaux. Je paie tous les ans des impôts fonciers incluant la piscine et elle est cadastrée
Mes questions sont les suivantes :
-il y a 32 ans, y avait-il l’obligation de déposer une déclaration préalable de travaux (ou toutes autres autorisations administrative)pour ce genre de construction ?
– le service de l’urbanisme peut-il aujourd’hui légalement me demander quoi que ce soit ? La prescription trentenaire peut-elle s’appliquer dans ce cas ?
NB : A l’époque de la construction, le terrain était constructible. Il n’est pas possible de régulariser la situation car entre temps, le terrain a été classé « Zone agricole » inconstructible.
Merci de vos réponses.
Cordialement
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Bonjour,
La construction d’un ouvrage a toujours été soumis à autorisation administrative, même il y a si longtemps… le pisciniste n’a pas été de très bon conseils.
Si vous pouvez prouver la date exacte de construction de l’ouvrage par présentation de factures et paiements de taxes afférentes à l’ouvrage, il est possiblement envisageable que celui-ci soit prescrit.
Mais étant donné que la zone ayant changé pour devenir inconstructible, plus aucunes autorisations ne pourrait être délivrée sur l’ouvrage ou dans la zone concernée.La difficulté dans ce type de situation est qu’un ouvrage non déclaré initialement ne peut se prévaloir de prescription sans un faisceau important et indiscutable de preuves.
Si vous demandez une autorisation pour votre bien actuel, la mairie pourrait bien vous demander des comptes et retarder les échéances sans que vous ne puissiez mot dire et devant montrer pattes blanches (si je puis me permettre).Avez-vous reçu une demande de la mairie concernant cet ouvrage ?
Bonjour,
Nous avons acheté une maison datant des années 1900 voir 1800 en 2014. Les combles étaient aménagés lors de l’achat.
Nous avons fait poser des velux suite à cela les impôts nous ont demandés de déclarer les superficie, chose qui n’ avait pas été faite par les anciennes propriétaires.
Nous avons donc régularisé cela auprès des impôts.
En cas d’ incendie par exemple, serais-je autorisé à reconstruire à l’identique en sachant qu’aucun permis n’a été demandé pour ses combles ?
Cordialement.
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Bonjour,
Premièrement, le fait d’avoir régulariser auprès des services fiscaux est déjà une étape et pas de moindres car cela vous assure d’être dans les clous pour cette partie.
Concernant votre question, il vous faut lire le PLU concernant le bien concerné, c’est habituellement inscrit dedans soit dans la partie généralités ou annexes, soit sur le règlement de zone concerné.Pour entériner votre « aménagement », vous pouvez aussi déposer une demande d’autorisation minime qui ne créée que peu ou pas de surfaces, mais qui permettrait de fournir aux services toutes les données pour que l’ensemble du bien soit acté.
Ainsi vous serez plus sereine à l’avenir.
Commentaires excellent
La transmission d’un terrain de père en fils sans faire apparaître un bâtiment rentré vos explications .
Bâtiment sans respect des limites de propriétés , mitoyen à un terrain constructible , sans respect des normes de hauteur , sans demande préalable de travaux , terrain Transmis de père en fils , sans régularisation administrative .
Soustraction des charges locatives et urbaines .
Faux en déclaration .
Ce qui doit amener à la destruction de ce bâtiment afin de remettre le terrain à l’etat Nu.
Destruction d’une maison en 2003 par décision administrative dans la 01 suite à un agrandissement illégal .
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Bonjour,
Merci pour votre retour et effectivement, si un ouvrage ne respecte rien, il a de très fortes probabilités de devoir être démolis.
Ce n’est qu’un moyen de faire respecter la loi.
Bonjour
Êtes une maison sur terrain agricole compteur. De eau, EDF, tout à l’heure egout
Mes toilette sont dehors la mairie me dit qu il ne faut pas construire que faire pour ajouter une petite pièce pour aller dans mes toilette
Merci
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Bonjour,
La maison existante est déclarée et légale ?
Est-ce que les toilettes sont raccordés légalement à un réseau ? Ou est-ce une installation sans contrôle préalable ?
Bonjour , voudrais acheter un maison pour en faire trois appartements, ma il son sans parking ,vous avez de solution car l urbanisme l exige merci
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Bonjour,
Il apparaît parfois des possibilité dans les PLU ou si vous ne pouvez pas réaliser des places de stationnements, il vous ait alors possible de payer une taxe (sur Marseille environ 16000 €/place manquante) ou trouver un parking à proximité, en général 300m maximum ou vous pouvez stationner le nombre véhicules exigés.Si aucune de ces solutions n’est réalisable alors le projet est compromis.
Bonjour,
J’ai acheté une maison composée de 2 batisses séparées. Le vendeur a posé des plaques en plexiglaces entre 2 batisses il y a 20 ans selon lui.
Aujourd’hui, la Mairie est venue me dire que c’est à cause de ces plaques que l’espace entre 2 batissent fait partie de l’emprise au sol de la maison et que celle-ci dépasse les 60% autorisés. La Mairie me demande d’enlever ces plaques.
J’ai envie de l’y opposer en évoquant le délai de 20 ans déjà. Est-ce possible ?
Merci de votre aide
Anna
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Bonjour,
Si les éléments architecturaux créés des espaces clos et couverts, alors la surface (même si non chauffée) devient comptabilisable en emprise au sol.
Selon le secteur du PLU dans lequel est situé le bien, il est tout à fait possible qu’il soit interdit de mettre en oeuvre ce type de matériau, la suppression pourrait être exigée juridiquement.
Assurez-vous avant de ne pas être dans l’illégalité avant de vous opposer fermement au maire.La prescription ne peut courir qu’en cas de déclaration et obtention d’une autorisation préalable (donc construction légale) et si dans le délai de 30 années consécutive, les éléments ou ouvrages n’ont fait l’objet d’aucun constat d’illégalité ou problème.
Bonjour,
je viens de découvrir votre site que je trouve super!
Il y a quelques années, je me suis porté acquéreur d’une maison avec un petit terrain ou se trouve deux petits cabanons n’excédent pas chacun 10 m2 , un de ces cabanons n’est pas cadastré, je me suis renseigné au service cadastral de ma commune pour essayer de le légaliser mais en vain étant donné que le cos étant atteint, ma question, existe t-il une solution?
Merci pour une réponse
bien cordialement
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Bonjour,
Je vous remercie pour votre commentaire et je fais en sortes d’apporter des réponses éclairées à toutes personnes me sollicitant.
Concernant votre question, je suis surpris que vous parliez de COS, car celui-ci a été supprimé depuis de nombreuses années sauf pour les communes sous RNU.
Est-ce le cas pour vous ? N’y a-t-il pas de PLU ?
Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain et un mobil home dans le Roussillon j’ai posé sur une terrasse une bâche plastique blanche toit et tous les côtés ceci est démontable la mairie me demande de tout enlever je n’ai pas fait de demande car il n’y a pas besoin de permis de construire quel est mon droit et qu’est ce que je risque pénalement ‘merci
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Bonjour,
Une HLL (habitation Légère de Loisir) doit répondre à certaines normes et exigences.
Si vous ne respectez pas les règles du PLU concernant la zone, vous êtes en infraction pénale et risquez d’être convoqué par le procureur de la république au tribunal de grande Instance.
Les condamnations sont lourdes et journalières… ce qui veut dire que vous payez une amende tant que vous n’avez pas enlevé les éléments en infraction.
bonjour,
je souhaite acheter une maison mise en vente par une agence immobilière.
Lors de la visite je me rend compte qu il n y a pas de permis de construire et que le terrain est agricole mais l agence me rassure » vu que dans notre département cela se fait souvent (dom tom) et cela ne pose pas de soucis car nous ne sommes pas en zone rouge ou jaune, la propriétaire paie le foncier depuis 10 ans et la maison est cadastrée »(verifié en mairie).
L agence me presse un peu pour signer le compromis mais je me questionne :
– si la maison est détruite puis je reconstruire ou au moins être indemnisée
– est ce possible de régulariser la situation (maison construite il y a 15 ans) et qui dois le faire: moi ou la propriétaire sachant que l acte de vente ne se fera que dans 4 mois
– comment me protéger de tous risques éventuels au vu de la situation
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Bonjour,
Premièrement, vous faites bien de vous poser ce type de questions avant de vous engager.
Concernant les points de contrôles, vous pouvez lire la réglementation et PLU pour vérifier qu’il soit bien inscrit que la reconstruction en cas de sinistre est autorisée.
Il est également possible de déposer une demande de certificat d’urbanisme sur la parcelle pour obtenir un récapitulatif de toutes les contraintes liées à cette même parcelle.Vous pouvez prendre contact directement avec le service des impôts pour vous assurer que tout est en règle de ce côté là et que le bien est bien déclaré comme maison et non abri ou autres et que les taxes sont bien payées.
Ensuite pour ajouter encore un autre contrôle, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel avec un petit projet simple de modification du bien pour voir comment réagit l’administration.Ainsi vous pourrez décider en toutes connaissances de causes et non sur des dires ou déclarations verbales.
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merci beaucoup, nous n avons pas acheté le bien. Nous sommes retourné en mairie et le terrain est et restera totalement inconstructible avec les risques que cela engendre amende ou démolition. merci cette agence immobilière qui vraiment nous poussait a l achat
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Bonjour,
C’est une bonne nouvelle que vous ayez pu prendre une décision qui vous évite des soucis.
Je suis ravi pour vous et d’avoir pu vous éviter ainsi du stress….Les architectes sont là pour ça aussi, pensez à liker et partager un max l’adresse Architecte-PACA.com afin que d’autres personnes soient informées.
A très bientôt alors 😉
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Bonjour,
Je souhaite acheter une maison de 1930, donc une partie a été rajouté il y a 20-30 ans.
La propriétaire dit avoir perdu le PC et que la mairie aussi.
Je pense plutôt qu’elle n’en a jamais eu.
Y a -t- il prescription pour cette construction, ou a partir du moment où elle est illégale la prescription ne s’applique pas.
Si j’engage un architecte qu’il vérifie avec le PLU actuel et demande un permis de construire pour une legere augmentation (ravalement + baie vitrees) et que le PC m’est accordé, est ce que ca rend l’intégralité de la maison conforme?
Merci de votre aide!
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Bonjour,
La question que vous posez est importante… comment transformer une construction (possiblement) illégale en une construction légale ?
Donc, si la construction n’a jamais fait l’objet d’aucune déclaration, mais qu’elle respecte, les lois, qu’elle est taxée à sa juste et réelle valeur sur une durée de plus de trente années, il y aurait une éventuelle possibilité.Je dis bien une « éventuelle » possibilité. Car selon les secteurs, principalement en ABF ou autre secteur protégé, cela est exclu, donc ne généralisons pas.
Concernant votre question de tenter la régularisation, il est vrai qu’un architecte déjà apportera une valeur d’engagement réel du point de vue de l’administration et vous rendra la démarche plus limpide pour vous.Là encore, je vous conseillerai de passer par une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin que l’administration se prononce officiellement sur le projet et par la même sur le bien.
Ainsi vous obtiendrez un premier regard.
Secondairement, sollicitez votre notaire sur les tenants et aboutissants légaux d’une telle propriété afin qu’il vous donne son ressenti légal ainsi que les risques encourus.
Car vous ne pourrez vous prévaloir de vices cachés ou autres du même type ayant été informé que rien n’est plus disponible nulle part.Tentez cette démarche et revenez nous dire ce que vous en avez ressorti, cela pourrait bien aider d’autres internautes dans la même situation que vous.
L’entre aide sur Internet est primordiale et c’est pour cela (initialement) que le réseau a été créé.
Bonjour,
Un aménagement intérieur qui ne comporte ni changement de destination ni modification des façades ne nécessite pas de demande de travaux si la surface plancher est déjà existante.
Si des travaux d’aménagement sont réalisés à l’intérieur et que nous voulons par la suite ouvrir les façades, il faudra une demande de travaux ? Les travaux alors déjà réalisés auparavant seront-ils impactés ?
Merci de votre réponse
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Bonjour,
Dès lors que vous ne créez pas de surface de plancher et ne modifiez pas l’aspect extérieur de l’ouvrage ou même que vous ne modifiez pas la destination de ouvrages existants, vous pouvez faire ce que bon vous semble chez vous.
Attention, cependant un aménagement de combles est un cadre différent.
Si ensuite vous souhaitez réaliser une modification de façade en relation avec vos aménagements intérieurs, cela devra passer par une autorisation administrative.
Il est tout à fait possible selon la configuration que les travaux préalablement réalisés seront impactés, oui.
Bonjour,
La maison que j’ai achetée il y a maintenant 4 ans possède une terrasse d’environ 10 mètres carrés.
Je souhaiterai transformer cette terrasse en véranda, or mes voisins qui étaient très amis avec les anciens propriétaires, m’ont certifié que cette terrasse n’a fait l’objet d’aucune déclaration en mairie lors de sa construction.
La maison est surélevée d’environ 1.20 mètre, mais la terrasse ne pose a priori aucun problème quand au plu de ma commune.
Qu’est ce que je risque en faisant ma déclaration de travaux, vu que la mairie va donc apprendre l’existence de cette terrasse qui n’est pas déclarée?
Merci d’avance.
Cordialement.
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Bonjour,
Si toutes les règles sont respectées et que vous n’enfreignez pas le code civil, rien ne vous empêche de déposer cette demande auprès de la mairie.
Seuls deux points sont à vérifier tout particulièrement :
1. Est-ce que la terrasse sera suffisamment solide et bien réalisée pour supporter cette potentielle véranda (fondations et divers autres points techniques)? Ne vous fiez pas au commercial de la véranda ou autre personne n’ayant pas de réelles compétences techniques.
2. La demande devra être réalisé en bonne et due forme car vos voisins iront très certainement le consulter de très très près.Enfin, si la mairie constate de manière indiscutable que cette terrasse n’a jamais fait l’objet d’une déclaration, il est possible que le dossier coince.
Cela dépend du secteur et du service qui instruira votre demande.
Bonjour
Nous avons signé un compromis de vente pour une maison et nous venons d apprendre qu’ une partie de ce bien se trouve en zone naturelle non constructible et que la propriétaire a construit la terrasse et une extension du sous sol dans cette zone (surface d environ 65m2). Nous n avons pas la date de construction mais a priori supérieure à 10 ans.
Nous avons demandé régularisation de la situation avant la signature de l acte.
Pensez vous que nous avons une chance d obtenir cette régularisation et quels étaient les risques si nous achetions en l état ?
Merci d avance
Cdlt
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Bonsoir,
La construction en zone non constructible est à proscrire et n’est généralement pas régularisable.
Il est même possible que l’administration demande la démolition.Si vous achetez en l’état, vous prenez la responsabilité totale et entière ainsi que les possibles frais s’y afférent pour démolir.
Bonjour,
Mes voisins vivaient dans une habitation qui n’avait pas de permis de construire.
Ils ont vendu et hélas nous avons perdu au change car ses nouveaux propriétaires sont agressifs, chicanent le moindre centimètre, à tort.
En plus, ils mettent leur bien en location saisonnière ce qui provoque des désagrements dans le quartier.
Nous sommes dans une zone agricole et j’ai eu confirmation que leur habitation n’était pas réglementée.
J’ai bien essayé de détendre les relations malheureusement ils m’ont envoyé une expertise de leur assurance pour un motif falacieux, qui est tombé à l’eau.
J’ai envoyé une lettre recommandé au Maire et l’urbanisme est saisi.
Que faire car leur agressivité est monté d’un cran (vandalisme !!!) et les gentillesses ont fait leur preuve : trop bon trop c…! Si je peux me permettre.
Quelle est la procédure que je dois entreprendre car notre tranquillité est un lointain souvenir ….
Merci d’avance en précisant qu’il est difficile de synthétiser une situation où des conflits de voisinage se greffent et où vous devez montrer patte blanche alors que mes voisins n’ont vraiment peur de rien !!
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Bonjour Séverine,
Je comprends la situation que vous vivez pour l’avoir vécu personnellement.
Contre ce type de personnes (qui n’ont pas de savoir vivre), il vous faut collecter les informations et faire constater par la police les dégradations.
La police en aura vite fait le tour et rechignera peut-être à venir, mais insistez !
Ensuite contactez un conciliateur de justice afin qu’une réunion soit organiser pour que les lois soit rappelaient à cette personne.
Surtout conservez tous les documents, écrits et éléments pouvant vous permettre de vous défendre.
Sachez que seule un décision de justice avec possible condamnation pourrait (peut-être suivant le niveau psychologique de la personne) faire entendre raison à votre voisin.Faites venir la police autant de fois que nécessaire,
contactez un conciliateur de justice : -https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1736
Soyez (hélas) patiente, car ce type de personnes ne réalisent pas toujours ce qu’elles font.Dernière petite chose, qui est parfois complexe, faites en sorte de rester calme surtout devant les représentants de la justice.
Un comportement haineux ou énervé vous desservira à coup sûr.
Montrez que vous avez une éducation et que vous vous respectez les personnes ainsi que les règles de notre société.
Cela vous fera « gagner des points », si je puis me permettre, pour que la décision soit en votre faveur.J’espère sincèrement que vous retrouverez avec ceci la tranquillité dont tout le monde à droit de nos jours.
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Bonjour,
Merci tout d’abord pour votre réponse qui nous a conforté un peu !
Vous avez totalement raison et je vais essayer de collecter le plus de preuves possibles. Je rajoute que ces voisins m’ont aussi menacé de mort, et une médiation pénale est prévue.
Vous êtes dans le vrai en mentionnant que seule une décision de justice pourra ramener ces gens à la raison (s’il y en a encore…).
Je garde mon sang froid et je ne me laisse pas emporter par leur colère.
Quel gâchis quand même, car nous pourrions tous être tranquilles mais une relation se fait à deux et je ne peux combler leur incivisme.
Je suis d’un naturel optimisme et mes souffrances d’aujourd’hui seront bientôt derrière moi.
Merci encore à vous et à votre gentillesse qui sort de vos réponses aux internautes stressés !!
Très bonne continuation et bon courage à tous-
Bonjour,
Merci à vous de m’avoir sollicité, c’est ainsi que nous pouvons avancer dans notre société en échangeant et trouvant des réponses à nos questionnements.
La société segmente, mais offre de nouvelles opportunités de nous connecter même sans réellement nous connaitre.
Ce que j’adore ici et dans mon métier d’architecte, c’est ce lien, cet accompagnement Humain.Je vous souhaite de retrouver la sérénité dont tout le monde à droit.
Et n’oubliez pas que si vous avez besoin d’échanger à nouveau, je puis (peut-être) vous apporter de nouvelles réponses, qui sait un projet autre qui ne serait pas basé sur une problématique mais sur projection dans l’avenir.Bonne continuation à vous également.
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Bonjour, j’ai transformé une grange en 1992 en habitation sans toucher aux ouvertures extérieures et j’ ai bâti auprès d’elle un petit pigeonnier de 5 mètres carrés tout cela sans demander ni permis ni autorisation.
Je n’ai eu aucun souci de la part de quiconque; Mais maintenant puis je vendre ce bien sans problème?….
Merci!!!
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Bonjour,
Hélas, non vous ne pouvez pas vendre ce bien sans problèmes.
Il vous faut produire les documents attestant que le bien est conforme.
Si l’acheteur se voit contraint pour X raisons de devoir démolir, il pourrait alors vous attaquer en justice.
La seule et unique solution réside dans la réalisation d’une régularisation administrative complète du bien, ainsi vous pourrez vendre en toute quiétude et dormir sur vos deux oreilles.
Bonjour,
Je souhaitais acheter une maison pour laquelle nous avons eu un coup de coeur.
Malheureusement je me suis rendu compte avant la signature qu’il n’y avais pas de permis de construire.
La maison a été construite dans les années 50 sur un terrain constructible.
Depuis ce terrain est passé en zone naturelle et donc inconstructible.
D’après ce que j’ai compris, en cas de sinistre il sera impossible de reconstruire la maison.
Je cherche donc désespérément une solution pour remettre les choses aux normes avant achat.
Ce qui est curieux c’est que la maison est bien présente sur le cadastre, le propriétaire paye la taxe d’habitation et la taxe foncière.
J’ai retourné le pbm dans tous les sens pour le moment sans succès.
J’espère que qqn pourra m’apporter des éléments de réponses afin de résoudre ce pbm.
merci d’avance 😉
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Bonjour,
Toute la difficulté dans une telle situation réside sur des possibilités et décisions de personnes qui ne s’engageront pas par écrit.
La seule solution serait de demander une régularisation de l’ouvrage en discutant avec le maire de la commune.
Si le bien est situé dans une toute petite commune qui est soumise aux décisions de la DDT, cela peut se complexifier et voir la tentative avortée.
Il vous faudrait des documents attestant que le bien date bien des années 50, auriez-vous cela ?
Ainsi si le bien bâti sur un terrain privé depuis plus de 30 années sans qu’il y ait eu de problème ET que toutes les taxes sont payées, peut-être que l’administration pourrait être clémente.
Si vous ne vous sentez pas de gérer le dossier, missionnez un architecte pour qu’il/elle vous accompagne dans ces démarches.-
Bonjour,
tout d’abord merci pour votre réponse 😉
La maison se situe dans une grande ville de 80 000 habitants. Le propriétaire doit avoir en sa possession des documents qui permettent de prouver l’année de construction de la maison.
merci-
Bonjour,
Je vous en prie, c’est avec plaisir que je vous apporte mes éclairages.
Faites en sorte que les documents attestant la date de construction ne soit pas contestable.
Si plusieurs documents émanent de différents services, lieux autres personnes n’ayant aucuns liens entre elles, cela aide grandement.A très bientôt peut être pour de nouvelles questions ou pour nous tenir informé de vos résultats, cela pourrait aider d’autres personnes dans la même situation que vous 😉
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merci pour votre retour, dernière question et ensuite je ne vous embête plus.
J’ai contacté la mairie qui m’indique que cette démarche semble vouée à l’échec.
J’étudie donc une autre piste vue sur le net.
Si le propriétaire actuel dépose une déclaration préalable de travaux qui englobe la totalité de la surface de l’habitation (ex: ravalement de façade ou isolation par l’extérieur de l’ensemble de la maison) et que cette demande est accepté par la mairie.
Est ce que cela permettrait de faire reconnaître l’existence de l’habitation? En effet, lors des travaux de grande ampleur, un permis de construire doit être délivré par la mairie donc en cas de sinistre serions nous couverts?
merci par avance -
Bonjour,
Vous ne m’embêtez aucunement, sinon je ne serais pas là à vous répondre.
Tout est possible.
Si vous déposez une demande autre afin que la mairie se prononce officiellement, cela pourrait donner une certaine légitimité.
Mais je ne suis pas certain que cela provoque une acceptation juridique du bien.
Concernant l’assurance, il serait bien de contacter un assureur à ce sujet pour voir ce qu’il en dit… je vais faire cela pour avoir un autre regard sur ce point.
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Bonjour,
Un bâtiment habité en pierres très proche de ma maison (70 cm) sur un étage menace de s’effondrer, il fait « le gros ventre » sur sa partie basse.
Après demande des plans d’urbanisme, j’ai constaté que ce bâtiment avait été construit sans déclaration (un ajout entre deux bâtiments existants sur l’étage, sans fondations de renfort) probablement il y a plus de 30 ans. Le voisin refuse de faire réparer son mur.
Y a-t-il une prescription pour faire retirer ce mur ?
Je n’ai pas l’intention d’en arriver là pour déloger ces gens de leurs chambres, mais ce pourrait être un moyen de pression pour qu’il assume les réparations.
L’espace pour contourner ma maison sur l’arrière s’amenuise, et j’ai peur.
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Bonjour,
Si il y a péril, il vous faut prendre des mesures pour vous protéger et ne pas attendre le drame.
Vous pouvez prendre des photos et signifier par lettre recommandée à votre voisin que le mur menace de s’effondrer (preuves à l’appui), en lui demandant gentiment de bien vouloir faire le nécessaire dans les meilleurs délais.
Si celui-ci se montre non réactif, vous pourrez alors alerter la préfecture afin qu’elle fasse procéder à un constat et/ou solliciter un avocat pour qu’il notifie de manière moins courtoise son obligation d’entretenir ces propres ouvrages.
Bonjour
Mon voisin a commencé à construire une habitation sans permis de construire qu’il n’aura jamais puisque ce n’est pas autorisé
Que dois je faire qui dois je contacter
La mairie lui a déjà demandé d’arrêter mais il continue et les travaux avancent vite
Merci de votre aide
Beatrice
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Bonjour,
Il faut envoyer une lettre recommandée à la mairie puis au préfet pour qu’il soit constaté l’infraction.
La mairie doit émettre un procès verbal d’infraction, puis notifier cela au procureur de la république afin que le contrevenant soit convoqué au tribunal.
Bonjour,
Je suis en train d’acheter une maison en copropriété avec ma femme et mon enfant.
Nous avons juste signé avec l’agent une proposition d’achat. L’agent immobilier a été chez le notaire pour une prise de RDV pour le compromis de vente et là surprise!!! Dans notre achat de maison, il y a sur le terrain une dépendance de 15m² environ. Cette construction est bien visible sur le plan du syndicat mais pas sur le cadastre. Les propriétaires de ce bien ont eu pour obligation de détruire cette dépendance avant la vente de cette maison. Cette construction est illégale et sans permis de construire.
Comment allons nous pouvoir acheter cette maison qui nous intéresse grandement? Quelle solution nous avons sachant que nous allions acheter une maison avec une dépendance dessus et la il faudrait la détruire?
Pourrons nous avoir une autorisation pour ne pas la détruire?
Comment faire
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Bonjour,
Si le bien comporte une construction illégale, il faut soit la régulariser, soit la détruire.
Il convient donc de vous protéger par des écrits afin qu’il soit notifié clairement que le vendeur prendra en charge les frais de démolition et de remise en état complet du terrain SI la régularisation n’est pas possible ou pas obtenue.
Cela vous garantira ainsi d’avoir une solution tout en conservant le bénéfice de la propriété qui vous plait.
Bonjour,
Voisin immédiat (12mètres) d’un immeuble en fin de construction ,un balcon d’accès des appartements du 2°Etage ne figure pas sur le plan d’origine . Ce balcon donne une vue directe plongeante sur la totalité ma propriété j’en ai averti le Maire et l’Urbanisme de la commune en leur demandant un rendez-vous qu’ils ne m’accordent toujours pas malgré plusieurs relances …Que dois-je faire ?
Veuillez m’indiquer la marche à suivre .
Merci
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Bonjour,
Il vous faut envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception à toutes les personnes concernées la mairie, le propriétaire et le constructeur.
Je vous conseillerai de passer par un avocat afin que les termes de ce courrier soient pris au sérieux et qu’il y ai une réaction rapide.
Si vous souhaitez le faire vous même, vous risquez d’attendre de nombreuses années avant que vous soyez entendu.
Une amie a acheté une maison il y a 4 ans, celle-ci de 150 m2 est prolongée dans le jardin de 2 pièces qui ont été construites par le vendeur « bricoleur » avec 2 toits de zing et des portes fenêtres.
Ces deux pièces s’écroulent et après renseignement auprès du service urbanisme de la mairie du lieu il n’a même pas déposé de permis de construire.
Elle est en train de voir pour s’engager à des gros travaux de la toiture en question pour une valeur de 17000€ au moins……..Que peut elle faire ?
Il va sans dire que son vendeur ne lui a même pas laissé d’adresse………
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Bonjour,
Effectivement la situation est complexe et trop fréquente hélas.
Il serait nécessaire que tout le monde prenne conscience qu’un achat immobilier ne doit pas être fait à la légère et prendre des précautions avant de signer est important.Toute personne achetant un bien devrait faire notifier clairement sur le compromis : »… que le vendeur déclare (sous peine de poursuite dont les frais seront à sa charge) qu’aucune(s) construction(s) ou modification(s) du bien n’a été réalisée sans que toutes les demandes d’autorisations préalables eut étaient obtenues auprès des services instructeurs… ».
Ainsi les vendeurs peu scrupuleux se verraient un tant soit peu ennuyés.
Car le fait de visiter un lieu, fait prendre à l’acheteur la mesure de ce qui existe et non caché, il ne peut donc pas se prévaloir de quoi que ce soit ayant vu les ouvrages.
C’est à lui de faire toutes les démarches auprès des services OU de faire notifier par le notaire cette phrase engageant toutes les parties.Il pourrait être notifié également que : »…le notaire c’est assuré auprès du vendeur que rien n’est construit illégalement ou sans la totale validation des services administratifs, mais également que tous les recours des tiers fut purgés.. »
Des phrases comme celles-ci sont trop rares et le nombre de document rebute les plus motivés (anxieux de signer pour rentrer dans les lieux rapidement).
Comme je le dis souvent : »Vitesse et précipitation dans le bâtiment, ne font pas bon ménage ».Donc engager des travaux importants sur un ouvrage illégal est très risqué. Il faudrait surtout commencer par missionner un architecte pour une mission d’étude de faisabilité architecturale qui permettrait de vérifier si la situation est régularisable.
Ensuite, si tout est possible, il faudrait voir si les mises en oeuvre de ce « bricoleur » respectent les normes minimales techniques.
Car une entreprise intervenant sur un ouvrage « bricolé » prendra la responsabilité de l’ouvrage.
Il est donc important de bien s’assurer que l’entreprise en question à la couverture d’assurance suffisante pour exécuter ces travaux.Si vous souhaitez de plus amples précisions, n’hésitez pas à déposer un complément de demande ici sur le site.
mes parents ont construit un mur de soutainement qui est jouxant avec un espace vert appartenant a la mairie ceci depuis au moins 40 ans avec accord verbal de lancien maire. la nouvelle municipalite reclame un redressement fiscal de 2400 E ( mes parents avaient la joiussance de cet espace vert toujours en accord avec lancienne minicipalite . y a til prescription au bout de touted ces annees
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Bonjour,
Les terrains dont la propriété appartient à une commune ou à l’état, ne peut aucunement bénéficier d’une prescription trentenaire, même si un accord verbal avait été pris.
Seul un acte de vente ou acte notarié de cession pourrait prévaloir.
Il faut donc (outre le fait de devoir payer) que cela soit acté juridiquement auprès d’un notaire pour acquisition de la partie concernée.
Bonjour, j’ai récemment acheté une maison en zone agricole.
Lors du compromis de vente j’ai appris qu’une construction de 40 m2 (construite en bois) et un pool house de 20m2 aussi en bois avaient été érigés sans permis de construire.
Lors de la vente le notaire a demandé à l’ancien propriétaire de faire toutes les demandes nécessaires pour régulariser cette situation. trois mois après la vente, les demandes de permis sont refusées.
Cela fait 9 ans qu’elles sont achevées et jamais aucune plainte de voisin n’a été portée (notre plus proche voisin est à 200m et ces constructions ne sont pas visibles par personne).
Va t’on m’obliger à démolir?
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Bonjour,
Il est tout à fait envisageable que l’on vous notifie une obligation de démolir.
Le fait que le vendeur n’ait pas obtenu la régularisation démontre que le projet n’était pas possible.
Le fait que personne voit le projet n’exclu pas l’irrégularité de l’ouvrage.La seule situation pouvant amener une tentative de régularisation tacite serait que toutes les taxes soient payées officiellement et que personne ne dépose une requête durant 30 ans….
La situation est donc tendue et vous auriez alors une épée de Damoclès au dessus de la tête durant ces trente prochaines années.
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Bonjour,
Je vous en prie, c’est avec plaisir.
Pensez à LIKER, PARTAGER l’article ainsi de nombreux autres Internautes pourront être informé et cela m’aide aussi à continuer. 😉
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Bonjour,
J’aurai besoin de vos compétences en la matière.
J’avais sur mon terrain un local servant de local technique et entreposage d’outils, bâti et cadastré, en piteux état pouvant être source de blessures.
J’ai donc démoli ce local et reconstruit en lieu et place une cuisine d’été sur cave en sous sol. Cette reconstruction réalisée voila environ 7 ans a été faite en lui et place de l’ancien local avec 3m2 environ supplémentaire et rehaussée à hauteur de 2,50 à partir du plancher de surface.
Le bien étant achevé depuis plus de 3 ans, le législateur peut il m’opposer une quelconque obligation pénale ? Une demande de démolition ?
Un voisin peut-il en demander la démolition sur ces motifs ?
Quelles sont mes obligations et droits à ce jour ?
Merci de votre réponse
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Bonsoir,
La première chose à faire serait de vous assurer que vos modifications et autres « évolutions » respectent le PLU de la zone dans laquelle est situé le bien.
Selon l’analyse que vous en ferez, vous pourrez définir quel est la possibilité qu’il vous soit ou pas demandé des comptes.
Le délai de 3 années cours à compter de la date d’achèvement… c’est là que les problèmes commencent lorsqu’il n’y a pas eu de déclaration.Beaucoup de personnes pensent (à tort) que le fait de ne pas se faire prendre durant 3 années entérine les travaux illégaux…. c’est faux !
L’administration dispose de 3 années pour vérifier si un bien déclaré est construit conformément à ce qui a été déclaré, or pour une construction sans déclaration, ni aucune déclaration d’achèvement et de conformité car non déclarée, ne peut se prévaloir d’un point de départ la déclaration d’achèvement….. donc pas de délai de prescription.
Il faudrait éplucher les jurisprudences pour vérifier si une faille existe, mais je ne suis pas certain que les juges accèdent aux doléances de personnes ayant construit sans aucunes demandes ou démarches.
Par conséquent, toutes personnes construisant en faisant abstraction des lois, peut se voir condamner à démolir ou régulariser si cela est possible.Un voisin ne peut pas demander une démolition, seul un juge y est habilité, par contre un voisin peut tout à fait déposer une requête pour construction illégale auprès des services habilités à constater l’infraction qui elle même déposera une requête auprès du procureur.
Les obligations sont toujours les mêmes, faire ce qu’il faut pour être conforme.
Consultez un architecte pour une mission de conseil et voyez avec lui ce qui est possible de faire/ou pas.
bonsoir,
nous avons fais construire un carport non fermé, de 6m sur 6 il y a 4 ans maintenant.
Nous n’avions pas fais de demande de travaux, car on avait compris que ce n’était pas la peine.
Ce qui n’est pas le cas en fait..
En récupérant le plan communal, on peut voir apparaître celui-ci. Pourquoi?
Est il nécessaire de faire la demande 4 ans après si nous souhaitons vendre la maison? et que risquons nous?
merci pour vos réponses
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Bonsoir,
Comme je l’ai répondu précédemment, il faut toujours réaliser les démarches nécessaire pour régulariser et être en règle même quelques années après.
Assurez-vous que la régularisation est possible, sans quoi une démolition pourrait être ordonnée judiciairement.Missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne dans cette démarche.
Bonjour,
J’ai reçue un courrier de la mairie de ma commune au sujet de mes travaux de clôtures et des places de stationnement qui sont non conformes au règlement et au cahier des charges du lotissement ou j’habite.
Quel est la loi qui justifie que la clôture est interdite devant les stationnements : devant l’espace privé de stationnement , d’une superficie de 30m2 par lot, les allotis ne devront construire ni portail ni clôture, l’accès devra rester libre. Donc est ce que je vais devoir tout enlever ?
En effet s’il faut que je laisse 30m2 je ne peut plus mettre de portail car celui ci arrivera à 2m de mon garage et je ne pourrais plus ouvrir la porte de mon garage . Je vous remercie de vos conseils.
Cordialement
ISA L
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Bonjour,
Aucune loi n’interdit de se clôturer chez soi en France, SAUF si il existe des clauses indiquant que vous ne pouvez construire; ce qui semble être le cas.
Les règlements de lotissements sont parfois contraignants afin de conserver un aspect architectural et éviter les abus de certains.C’est donc un constat d’infraction qui a été relevé par la mairie et vous devez donc respecter à la lettre la règle.
Vous n’avez pas d’autres solutions que de retirer ce qui est illégalement réalisé.
Bonjour,
Nous avions pour projet d’aménager notre garage qui correspond avec notre maison, en un petit appartement de 42 m2, pièce à vivre, chambre et salle de bain.
Nous faisions les travaux nous même qui consistaient à changer les portails du double garage par des baies vitrées, et monter une cloison séparative.
Le reste étant de l’aménagement intérieur sol, faience salle de bain, wc… Extérieurement rien n’est modifié.
Nous allions déposer une demande de travaux mais nous nous sommes rendus compte qu’au delà de 40 m2 il fallait déposer un permis.
Du coup les travaux sont finis depuis 2 ans et nous n’avons fait aucune démarche administrative.
Nous avons peur que la mairie vienne vérifier, et qu’elle se rende compte que les travaux sont déjà fait.
Que risquons nous ? Que doit-on faire pour régulariser et éviter des sanctions. Quels types de sanctions encourons nous administrativement et pénalement ? Honnêtement ce sont les paperasses à établir qui nous ont rebuté.
De plus rien n’a été modifié par rapport aux ouvertures ni aucune construction supplémentaire.
Par contre la surface de la maison passe de 110 à 152 m2 Est-ce que cela a une importance ?
Je vous remercie pour votre aide.
Cordialement.
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Bonsoir,
Le risque pénal existe car ce que vous avez fait s’apparente à de la fraude à l’imposition.
Outre le fait qu’il faille que vous régularisiez, car en cas de revente éventuel ou délation, vous pourriez être contraint de régler tout les frais juridique + des condamnations + un rattrapage d’imposition sur 4 années.
Tout cela cumulé fait beaucoup et énormément de soucis, puisqu’il vous faudra payer un avocat pour défendre l’indéfendable….. ce qui est rebutant c’est d’aller au tribunal et non quelques « paperasses ».
Lisez quelques exemples ci-dessous, vous comprendrez vite.
J’ai eu au téléphone une personne qui était n’avait plus de revenus et n’avait plus la possibilité de payer tous les frais; pour couronner le tout, il ne pouvait plus vendre, ni payer la démolition.
Le cercle infernal, car le juge l’avait condamné à une astreinte journalière de 75 euros/jour à payer à la commune, jusqu’à ce qu’il prouve par huissier qu’il avait tout démoli….Imaginez la situation.
Il est donc conseillé de contacter rapidement un architecte afin qu’il étudie avec vous la possibilité de régulariser votre situation et dormir sans épée de Damoclès au dessus de votre tête.-
Je vous remercie c’est ce que je vais faire immédiatement. Mais la mairie ne vient pas contrôler ou faire une visite avant les travaux si l’on dépose un permis ?
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Bonjour,
La mairie ne réalise pas de contrôle et fait confiance au pétitionnaire sur l’état initial (cela ne veut pas dire qu’elle ferme les yeux et ne jette pas un oeil si un contrôleur passe dans le coin), si par hasard elle constate une anomalie, elle effectue un procès verbal d’infraction qu’elle communique immédiatement au procureur de la république et la machine judiciaire s’enclenche.
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Bonjour,
Nous venons d’acheter un bas de jardin avec abris voiture ouvert, cuisine d’été fermées.
La maison a été coupé en trois parcelles. Une parcelle avec terrain constructible, la deuxième parcelle concerne le haut de la villa et la troisième qui nous appartient donc le bas de villa.
Nous avons déposer une déclaration préalable pour effectuer l’ouverture d’une baie vitrée sur la maison principale ainsi qu’une clôture pour délimiter notre terrain.
L’urbanisme c’est aperçu que sur les photos il y avait un abri voiture ouvert avec toiture en tuiles d’une superficie de 50 m2 sans dalle.
Ils n’ont trouvé aucune demande et nous demande de détruire cette abri pour pouvoir procéder aux travaux concernant la modification de façade et les clôtures sur notre terrain.
Ils nous informent que nous ne pouvons pas régulariser la situation car vu que le terrain a été divisé, l’abri voiture ne se trouve pas à 4 mètres de chaque frontières des autres terrains.
Y a-t-il une solution pour garder cette abri voiture
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Bonsoir,
Seul un redécoupage des parcelles tenant compte des reculs minimum fixé au PLU permettrait de conserver votre ouvrage.
Encore une fois, désolé de le rappeler ici, mais une mission de conseil + étude de faisabilité par un architecte aurait pu éviter cette situation.Voyez donc comment rediviser et récupérer cette parcelle en passant chez le notaire et géomètre, sinon, il vous faudra vous séparer de votre abri.
Bonjour,
nous avons fait l’acquisition l’année dernière d’un maison avec une partie attenante composée d’un bureau et d’un garage. Cette partie attenante n’a jamais été déclarée. Le notaire après nous avoir conseillé de ne pas acheter nous a finalement indiqué qu’il n’y avait pas de risques pour nous car l’extension a été réalisée il y a plus de 10 ans.
Il a été noté dans l’acte de vente les dates de réalisation de travaux ainsi qu’un note stipulant que nous faisions notre affaire de cette extension.
Aujourd’hui nous souhaitons agrandir la surface habitable en utilisant la partie garage (fermeture de la porte de garage par un mur + pose de fenêtre. Les surfaces étant les suivantes : maison initiale : 140 m² / Extension env 30 m² (15 m² bureau / 16 m² garage env.).
Nous avions envisagé une autre extension il y a peu qu’un architecte nous proposait en nous indiquant qu’il ne soumettait une déclaration que pour la nouvelle surface le reste étant mis dans les plans sans rien spécifier car étant une surface déjà existante (même si non déclarée). Pour lui cela n’avait pas d’incidence et la partie non déclarée n’était même pas soumise à taxe d’aménagement.
La situation actuelle étant différente : pas de nouvelle surface nous ne savons pas vraiment comment faire.
Les délais étant tous purgés, peut-on faire une simple déclaration de travaux pour la surface à aménager (la transformation d’un garage en habitation n’étant pas définie dans les notices CERFA comme un changement de destination) en soumettant un plan avec toute la construction ? Le dossier peut-il être monté par nos soins ? Ou bien devons nous recourir à un architecte pour soumettre une déclaration pour l’ensemble et ce avec quelles contraintes ?
Merci par avance pour votre réponse.
Très cordialement
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Bonjour,
Le seuil des 150m2 étant atteint, il vous faut missionner un architecte pour qu’il réalise la demande d’autorisation d’urbanisme.
Informez le des différentes étapes afin qu’il prenne bien conscience de la situation.
Dans tous les cas, il est fortement déconseillé que vous réalisiez vous même un dossier car vous risquez d’omettre des éléments importants qui provoqueraient un refus.
Bonjour,
nous souhaitons vendre notre maison avec une dépendance de 12m² au fond du jardin sans vis-à-vis.
Nous avons reconstruit cette dépendance qui n’était plus sûre sans permis de construire il y a deux ans. Il s’avère que cette dépendance qui est bien présente sur le cadastre ne l’était pas sur l’acte notarié (considérée comme un WC), donc a priori jugée illégale.
Nous souhaitons désormais vendre notre maison en signalant bien à l’acheteur la situation sur l’acte notarié. Afin d’établir la bonne valeur du bien, ma question est de savoir si l’acheteur sera également responsable pénalement ou non après la vente ?
Merci de vos réponses.
Bien cordialement,
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Bonjour,
Le fait de vendre un bien transfère les risques et la totalité des responsabilités.
Cela ne régularise pas la situation et même si l’acheteur est informé, il pourrait tout de même selon le cas venir vous chercher en responsabilité.
Donc soit vous régularisez avant, soit vous prenez le risque d’un jour ou l’autre d’être confronté à une procédure.
notre véranda n’est pas enregistrée à l’urbanisme?? (plus de 25 ans) que faire , car nous avons vendu notre maison??.merci de vos réponses cordialement
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Bonjour,
Si tout est fait depuis plus de 25 ans et que vous avez vendu votre bien, si la situation est régularisable, pas de soucis particuliers sinon selon le cas, l’administration pourrait bloquer les potentiels demandes d’autorisations de travaux de votre acheteur.
Tout dépend du secteur et des contraintes, voir même des instructeurs.
Bonjour,
J’ai acheté un haut de villa avec La jouissance exclusive de 105 m2 sur la quelle existe déjà un cabanon cadastrée. J’ai construits un deuxième cabanon de 11m2 hauteur 1,80…en parpaing sans déclaration à la mairie et sur la limite de propriété de mon voisin ainsi que ma voisine du dessous. J’ai fais signé deux autorisations de construction par les deux voisins cités. Qu’est ce que je risque?
Merci d’avance
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Bonjour,
Si vous n’avez pas fait acté cela légalement auprès d’un notaire, vos écrits ne valent pas grand chose.
Car cet arrangement pourrait ne pas être considéré par une autre personne.
Ensuite, si vous n’avez pas d’autorisation, la démolition pourrait être ordonnée judiciairement surtout si elle ne respecte pas la réglementation et code civil.Faites les contrôles nécessaires et démarches légales pour vous protéger.
Bonjour.
Puis je demander la démolition d’une construction sans permis au bout de 10 ans.
Merci de votre réponse
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Bonjour,
La loi précise un délai de trente années pour acter de manière définitive un ouvrage SI celui-ci n’a jamais fait l’objet de retour de voisins ou autres.
Par contre, il faut que cet ouvrage soit illégal et génère des nuisances.
La nuance est importante d’un point de vue juridique.
Bonjour M. Camliti
Mon voisin, nouvel acquéreur d’une maison indépendante, a démarré il y a quelques semaines des travaux importants de rénovation de sa maison sans qu’aucun affichage préalable des travaux ait été fait
La maison présente actuellement des échafaudages bâchés sur les quatre côtés, plus élevés de la maison elle-même.
Interpellés par cette situation, nous sommes allés vérifier le permis de construire à la mairie pour prendre connaissance de la nature des travaux et il s’avère qu’un permis de construire lui a été refusé car non conforme au PLU.
La mairie, prise connaissance de la situation suite à notre questionnement, a décidé d’intervenir et lancer un arrêté d’interruption de travaux.
Quelles sont les temps pour cela et les conséquences sur le projet de notre voisin ? Est-ce que s’il arrive à terminer ses travaux, la situation on ne pourra plus revenir en arrière ?
Je précise que nous avions sollicité les ouvriers pour en savoir plus avant de nous renseigner à la mairie, sans succès, et que le propriétaire est injoignable.
Cordialement
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Bonjour,
Le voisin fait la sourde oreille ce qui est fréquent dans ce type de situations.
Les ouvriers n’ont à de rendre de compte à personne, c’est donc tout à fait normal qu’ils ne vous aient pas répondu.
Concernant la mairie, la balle est dans leur camp, car c’est à eux de faire constater l’infraction, si infraction il y a effectivement.
Car au cas ou le voisin indélicat finirait ces travaux, la mairie n’aurait plus grand mot à dire…. il faudrait alors engager un processus judiciaire.Donc pour faire clair, si vous êtes certaine de votre bon droit, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie signifiant l’affaire afin que tout soit effectivement mis en route pour clarifier la chose.
La mairie à le pouvoir de demander à accéder au lieux pour constater ce que fait le voisin, si il s’y oppose (cela prouverait la potentielle fraude) la mairie pourrait revenir avec les gendarmes.
Cela suffit parfois pour convaincre les plus récalcitrants.Ensuite, si la mairie constate effectivement une infraction, elle ordonnera au voisin de stopper ces potentiels travaux illégaux et notifiera au procureur de la république l’éventuelle fraude.
Le voisin devra alors s’expliquer devant la justice.Attention, faites en sorte d’être certaine de vous car en cas de problèmes et démarche juridique, vous pourrez avoir à rendre des comptes si le voisin ne fait rien d’illégal.
J’espère avoir été clair dans mes explications, si cela n’était pas le cas, revenez ici sur Architecte-PACA.com pour compléter votre question.
A vous lire,-
Bonjour M. Camliti
La mairie est intervenue sans besoin de lettre recomandée, les huissiers de justice sont passés ce lundi, ils ont discuté avec le maître de chantier et une procédure d’interruption de travaux sera bientôt lancée (en ce moment la maison n’a plus de toit…). On a appris aussi que le nouveau propriétaire avait l’intention de construire une terasse au rez-de-chaussée et une deuxième au premier étage…
Toutefois deux choses de ce que vous me dites m’interpellent:
1: comment serait-il possible que les travaux soient réguliers si le permis de contruire a été refusé? Est-ce que aucun permis ne serait nécessaire si jamais les travaux que le voisin a décidé de faire à la suite du refus étaient conformes au PLU?
2: est-ce que si le voisin termine le travaux non conformes au PLU, vous dites qu’il faudrait engager un processus judiciaire: c’est à qui de le faire, à la mairie ou bien par exemple aux personnes à qui la nouvelle configuration de la maison pourrait nuire?Merci encore
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Bonjour,
Ce que je dis est qu’une construction illégale peut (selon le cas être régularisée SI la réglementation le permet), même si en amont un permis a été refusé.
Le fait d’entamer les travaux sur un permis de construire refusé est strictement illégal, nous sommes d’accord.
Certains petits filous, tentent de construire et imposer leurs ouvrages… sauf que dans de nombreux cas, ils se retrouvent insolvables à ne plus pouvoir payer les condamnations et plus de comptes bancaires (blocage Banque de France).
Une procédure judiciaire envers le voisin est possible si il provoque une nuisance à votre bien. Un juge sera plus à l’écoute si le voisin construit illégalement et si il nuit.
La mairie pourrait être attaquée pour éventuellement n’avoir pas fait son travail de transmission au procureur de la république du constat d’infraction.Les mairies ne cherchent plus à s’ennuyer à tenter de dépatouiller tout cela, elles envoient en justice un point c’est tout.
Est-ce plus clair ?
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Bonjour,
Nous sommes entrain de construire une maison.
Afin de le faire en toute sérénité, Nous avons décidé de passer par un constructeur. Lors du démarrage du chantier, l’entreprise de terrassement nous a informé qu’il nous manquera de la terre.
Le constructeur nous a alors proposé de creuser un sous-sol de manière à récupérer un peu terre, ce que nous avons accepté.
Le problème est que, comme tout c’est fait dans la précipitation, aucun permis modificatif n’a été fait.
Après en avoir informé le constructeur, celui-ci en a fait la demande. La maison doit nous être livrée prochainement et nous n’avons toujours pas de réponse. Peut-on réceptionner la maison tant que nous n’avons pas de réponse?
en vous remerciant par avance,
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Bonjour,
Je suis navré de commencer par ceci, mais la « sérénité » n’est donc pas au rendez-vous, car le constructeur n’a pas fait le nécessaire pour être dans les règles.
Si la demande de permis de construire modificative s’avérerait refusée ou impossible à obtenir, que feriez-vous ?
Est-ce que l’ouvrage est conforme à ce que vous avez signé ? Car une constructeur à un devoir de résultat, il ne peut en aucune manière se replier derrière une quelconque décision que vous auriez prise dans la précipitation.
C’est hélas souvent le cas, ils disent souvent : « Faisons ainsi, nous verrons plus tard… » et plus tard, cela amène souvent au tribunal.
Donc, signifiez par écrit à votre constructeur vos inquiétudes et demandez une réponse écrite.Vous verrez bien le professionnalisme de la personne, si elle n’a rien à ce reprochée et est « droite dans ces baskets », elle écrira noir sur blanc ce qu’elle à fait pour corriger le tir. Sinon, méfiez-vous grandement.
Attention, certaines personnes savent jouer des écrits juridiques et aiment a mettre la pression psychologique.Un argument largement répandu, est : »Vous voulez entrer dans la maison ou pas ? Signez la réception… »
Le fait de réceptionner l’ouvrage non conforme à l’autorisation vous en fait prendre la totale et entière possession, ce qui engendre un transfère de responsabilité légale.Signifiez clairement avant la réception votre inquiétude et votre souhait de pouvoir réceptionner un ouvrage conforme, car un sous-sol est générateur de surface de plancher supplémentaire donc des taxes.
Ensuite, est-ce que ce sous-sol bénéficie d’une hauteur taxable ou pas ? Est-il « potentiellement » éligible à taxations ?
Les questions à ce poser sont là.
Bonjour,
Mon fils a acheté un petit appartement de plain pied dans une co-propriété ancienne il y a 5 ans.
Aujourd’hui il veut vendre à un acheteur qui a déjà fait l’acquisition de l’autre partie de la co-propriété et qui souhaite faire des travaux sur l’ensemble des deux biens.
Or l’acheteur, après s’être renseigné auprès de son notaire, se rétracte car la salle d’eau (moins de 3m2) a été construite (pas par mon fils, ni par les propriétaires précédents) sans permis de construire ni déclaration.
Cela est noté dans l’acte notarié mais mon fils ne s’en ai pas aperçu ou n’a pas mesuré les conséquences de cette mention.
Je précise que cette salle d’eau est construite sur le terrain que possède mon fils et jouxte une remise extérieure qui lui appartient aussi et de l’autre coté est attenante à une petite pièce de la maisonnette.
Nous ne savons pas quand ces travaux ont été réalisés.
Cette construction est donc encastrée entre deux bâtis qui lui appartiennent et n’est pas visible de l’extérieur car il y a une cour avant la rue.
Il a bien déclaré aux impôts la superficie totale.
Que peut il faire à présent ? Est ce possible de régulariser cette situation vis à vis du cadastre ou risque t’il de devoir démolir cette salle d’eau s’il alerte les autorités sur sa situation ? Merci pour votre conseil.
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Bonjour,
Il est effectivement un peu piégé votre fils, il n’y a pas beaucoup de solutions.
La première chose à faire serait d’étudier le PLU et règlement de copropriété pour vérifier si la situation est régularisable ou pas.
Dans la négative, il y a donc peu de chances que votre fils puisse résoudre son souci.La démolition est une solution pour retrouver une situation saine juridiquement. Il faut toujours prendre attache auprès d’un professionnel de l’architecture (architecte) avant d’acheter un bien, car nous sommes les seuls à avoir prêter serment de défendre les intérêts des personnes nous missionnant.
Ainsi un architecte vous donnera les bons conseils dans VOTRE intérêt. Tous les autres acteurs n’ont de cesse que de vous pousser à signer : banque (pour toucher les intérêts), agent immobilier (pour percevoir la commission de vente), les notaires (pour concrétiser la vente et percevoir les émoluments correspondants), etc… etc… seuls les architectes doivent défendre vos intérêts.Ceci étant rappelé, si votre fils ne se sent pas à l’aise avec cette situation ou la lecture des règlements, il serait souhaitable de missionner un architecte pour qu’il réalise une étude de faisabilité en vue d’une régularisation, ainsi il obtiendra des informations claires pour pouvoir décider.
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Bonjour et merci pour votre réponse rapide.
Je vais faire part de votre conseil à mon fils pour qu’il voit un architecte sur ce dossier.
A priori, vu le PLU de sa ville, il semble que les constructions nouvelles soient autorisées. D’autre part, cette salle d’eau fait moins de 5 m2, or il est mentionné sur le site du ministère de la cohésion des territoires qu’aucune autorisation ou déclaration ne soit nécessaire en dessous de cette surface.
J’avoue que nous sommes un peu perdus car s’il n’est pas nécessaire de demander une autorisation alors pourquoi a t’il été notifié dans l’acte du notaire que cette salle d’eau a été construite sans permis (à moins que la loi n’autorisait pas cette surface au moment de sa construction!). C’est à n’y rien comprendre. Bien cordialement.-
Bonjour,
Effectivement au dessous de 5 m2, la loi n’impose pas de demande spécifique, cependant, votre fils est dans une copropriété et cela change tout.
Car, il est indispensable d’obtenir un accord des autres copropriétaires via une assemblée générale.
Je comprends que cela vous paraisse complexe, mais les règles sont les règles, il est toujours plus sage de ce faire conseiller avant.Vous pouvez bien évidemment revenir ici pour poser de nouvelles questions si besoin était.
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nouvelle question, mais pour mon habitation que je souhaite vendre… !
Date de construction 2000, depuis j’ai fait une piscine et un garage, l’ancien garage c’est transformé en chambre … ces travaux n’ont pas été déclarés ils datent de 6 ans pour le garage et 3 pour la piscine… puis je vendre comme cela (en prévenant les acheteurs évidement )
merci
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Bonjour,
La réponse est NON, vous devez entamer les démarches afin de régulariser votre situation, sinon vous risquez de perdre plus que vous n’avez à gagner.
Les potentiels acheteurs seront refroidis par votre annonce et certains négocieront le prix de manière substantiel.
Tant qu’à prendre un risque autant y gagner non ? Ne feriez vous pas la même démarche psychologique ?
Donc pour éviter de perdre beaucoup de temps et d’argent, faites régulariser et ainsi vous pourrez vendre au vrai prix en moins de temps.
Bonjour
j’envisage d’acquérir une habitation en zone NL, le propriétaire (héritier) ne trouve aucune trace du PC, la mairie non plus, il n’existe aucun plan. Quels sont les risques ? est il vrais que si l’habitation brule elle ne peut plus être reconstruite car en zone sensible ?
je vous remercie !
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Bonjour,
Il est effectivement un gros risque qui existe si il ne peut être prouvé de manière irréfutable que l’ouvrage a été bâti de manière légale, que celui-ci ce voit refuser une reconstruction en cas de sinistre.
Le problème va même plus loin, les services administratifs peuvent refuser toutes autorisations sollicitées sur ce bien.
Les zones sensibles ou à risques sont très contrôlées. Une zone NL (Naturelle à destination de Loisirs) pourrait avoir quelques souplesses, mais très certainement limitées.
Prenez attache auprès des services fiscaux et administratifs pour vérifier ce qui est légalement payé comme taxe et sur quoi la taxation est appliquée, cela pourrait être un point de départ pour une possible évolution positive.
Restez tout de même prudent, car le risque est réellement très important.-
Super, merci pour votre réponse !
donc j’ai tout intérêt à exiger la conformité ou a minima un PC.
Dans le cas où cela n’est pas possible est-il possible une foi le bien acquis de régulariser cette situation avec l’urbanisme et le fisc ? Car dans tous les cas mes demandes de travaux a venir seront refusés, c’est bien cela ?
MERCI-
Bonjour,
Effectivement il faut à minima que le vendeur obtienne des autorisations.
Si vous vous engagez dans l’achat d’un bien illégal, vous encourez les peines prévues et serez donc bien confronté à des refus en cas de demandes futures.
Il faut voir avec l’ensemble des services si la régularisation est possible, sinon passez votre chemin, cela sera bien plus sain.
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Bonjour,
Étant à la retraite ,j’ai acheté une ancienne ferme que je rénove comme gite rural …
N’habitant pas sur place et pour pas avoir à faire de longs déplacements ,j’ai aménagé une partie que j’habite actuellement,maintenant en permanence sauf quelques w-e où je rentre à mon autre domicile chez ma femme, je viens d’apprendre que j’en ai pas le droit, est ce vrai ? merci ..
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Bonjour,
Pourriez-vous préciser quelle est la raison ou le motif que l’on vous aurait donné pour justifier cette interdiction ?
La ferme était-elle en ruine ? ou inhabitable depuis très longtemps ?
L’assainissement est-il autonome ou le bien est-il raccordé à l’égout ?-
Bonjour Maitre .
La maison était dans un sale état ..Le bien est raccordé à l’égout ..Mais ayant fait des démarches auprès de la mairie comme rénovation et création gite ; la maison serait interdite d’habitat personnel (du propriétaire ) à cause de la demande subventions personnelles « gite » ..Elle est toujours en restauration et c’est vrai l’habite et ne l’ai jamais louée mais bien non fini de rénover (date 2011 de début et 2017 pas encore terminée ) donc non louable .
Une personne m’a dit ça ,,,??? merci-
Bonjour,
Je ne vois pas en quoi le fait de demander une subvention provoquerait l’interdiction du propriétaire de vivre chez lui… c’est étrange.
Il est certes interdit de louer ou agir en tant que gite tant que toutes les autorisations, travaux etc… soient réalisés, mais pourquoi interdire au propriétaire de vivre sur place ?
Il y a quelque chose qui m’échappe, je vous l’avoue.Y aurait-il une contrainte rendant impropre à la destination ? Risque d’effondrement, risque sanitaire avéré ?
Si la commune a émis un arrêté d’insalubrité, en l’occurrence, cela pourrait provoquer une interdiction d’user du bien. Sinon, je ne comprends pas.
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Bonjour,
je suis sur le point d’acheter un logement et les vendeurs me disent que je dois procéder à une régularisation du permis de construire. Ma question est la suivante:
Qui doit en faire la demande? le vendeur ou l’acquéreur? Car selon le vendeur il n’est pas obligé de le faire.
Alors dois-je le leur exiger?
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Bonjour,
Si le bien comporte des constructions illégales, c’est normalement à eux de procéder aux régularisations afin de vous vendre un bien conforme.
A vous de décider ce qui est le mieux pour vous.
Si par contre le bien, est vraiment très intéressant, proposez une clause suspensive vous permettant de vous rétracter si l’autorisation de régularisation ne serait pas acceptée et purgée de recours des tiers.
Vous verrez bien si cela pose problème.
S’ils n’acceptent pas, passez votre chemin, cela fait montre d’un risque important.
Bonjour
Nous sommes sur le point d acheter une maison agrandie sans permis de construire. Les propriétaires ont déjà payé une amende. Que dois je demander et faire pour que tout soit dans les normes et n avoir aucun problème par la suite. C’est à dire pour éviter tout risque de demolition
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Bonjour,
Il faut vous assurer que tout a été régularisé auprès des services instructeurs pour ne plus être en infraction en cas d’achat.
De plus, demandez un écrit via le notaire confirmant que tout a été régularisé et qu’aucune poursuite ne pourra être intentée contre vous (sans quoi) ils (les vendeurs) devront prendre en charge la totalité des frais de justice et frais pouvant en découler.
Si tout est définitivement acté et en règle, ils signeront sans problèmes. Dans le cas contraire, même si le prix est attractif, méfiez vous énormément.
Merci pour votre réponse. Si je comprends bien, le risque est surtout que les travaux ne soient pas validés par l’ABF (et non qu’on me demande de recouvrir la terrasse), risque que je peux réduire en prenant l’avis d’un architecte. Je vous remercie!
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C’est tout à fait cela.
Il n’est pas possible légalement qu’une commune exige une modification d’un immeuble existant (d’autant plus si il est ancien) pour imposer une architecture spécifique.
Seule une construction illégale pourrait être dans ce cas.
C’est avec plaisir que je réponds à vos sollicitations, pensez à cliquer sur nos liens pour partager et ainsi nous aider en quelques secondes à continuer ainsi.
A très bientôt je l’espère.
Bonjour Maître
Je souhaite faire l’acquisition d’une maison qui comporte un toit terrasse.C’est une habitation ancienne et le toit a plus de 20 ans.
Après renseignement auprès de la mairie (service urbanisme), c’est une zone dans laquelle ce genre de construction n’est plus autorisé car il existe un monument religieux dans le périmètre. On m’a expliqué qu’on ne me demanderait pas de l’enlever. Néanmoins, si je souhaite renforcer la sécurité de cet espace (actuellement c’est surtout du grillage, je préférerai une vraie rambarde de sécurité), je devrais faire une déclaration de travaux préalable, qui passera par l’architecte de France.
J’aimerais savoir si la mairie (ou quelqu’un d’autre?) peut me demander de recouvrir cette terrasse, et que puis-je faire dans ce cas ou si la demande de travaux est refusée. Je précise que l’extérieur est très important, que je n’achèterai pas ce bien sans.
Merci par avance des lumières que vous pourrez m’apporter et n’hésitez pas à me dire s’il manque des informations.
Cordialement,
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Bonjour,
Premièrement, avant toutes choses, je vous propose de lire également cet article explicitant les différents avis que peuvent émettre les Architectes des Bâtiments de France, car cela à son importance selon le secteur et classement du bâtiment religieux.
Ensuite, concernant votre question, il est toujours préférable de missionner un architecte pour qu’il établisse une étude de faisabilité architecturale pour que celle-ci soit présentée à l’ABF en amont avant tout dépôt officiel.
Ainsi cela vous donnera un retour et une sensibilisation à la possible acceptation ou éventuel refus pur et simple.
De ce fait vous serez fixé et pourrez ainsi décider en toutes connaissances de causes.Mais sachez que tous les ABF ne reçoivent pas forcément les pétitionnaires (car ils sont trop nombreux et ne parlent pas le langage architectural adéquat) c’est pour cela qu’il est plus que conseillé de missionner un architecte.
Vous mettez ainsi plus de chances que votre dossier passe en commission favorablement.Il ne peut vous être imposé de modifier l’aspect architectural de votre habitat, seules quelques recommandations pourraient vous être faites lors d’un projet.
Est-ce suffisant comme précisions ?A vous lire,
Bonjour Mr camliti
Voilà 10 années que jai vendu une petite Maison bénéficiant d’un droit de passage sur une cour où une petite dépendance m’appartenai… jai réalisé une demande de travaux pour réaliser la réfection du toit qui présentait des risques d’infiltration et en ai profité pour joindre la Maison à cette dépendance par une baie vitrée, cela représente au sol environ 1,5 m2.
Aujourd’hui un des copropriétaires, qui à l’époque avions du mal à joindre, me réclame des comptes sur les autorisations concernant ces travaux.
Jai eu l’aval de la mairie pour la réalisation du toit mais je n’a sais plus si jai stipulé la liaison des deux constructions précédemment décrite.
Je sais que jai séparé par une baie vitrée sur une surface médiocre mais qui ne m’appartenait pas!!
Je suis d’accord de payer, si possible, cette petite surface mais en ai-je le droit et existe il ,pour ce genre de situation, des accords amiables…
Je ne vous cache mon inquiétude…
Bien à vous
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Bonjour,
Votre situation est précisément ce que beaucoup de personnes rencontrent en copropriété.
Il est indispensable de faire voter les travaux en AG et si l’un des copropriétaire ne se manifeste pas dans le délai légal des 2 mois suivant la diffusion de l’AG, il est considéré comme entériné.
Donc, si tout a été fait dans les règles de l’art et toutes les démarches respectées, vous ne devriez pas être soucieux.
Si par contre, cela n’a pas été le cas, alors le situation est plus que tendue pour vous.Si vous avez réalisé des travaux sur un bien qui n’était pas le votre, c’est un gros problème, car vous ne pouvez pas prétendre à une quelconque propriété.
Il vous faut faire le point sur les possibles solutions avec les différents intervenant et établir une tentative de sortie de crise par des démarches de régularisation.
En espérant que celle-ci est envisageable.Missionnez un architecte pour une visite/conseils et voit si il peut réaliser une étude de faisabilité. Ainsi vous aurez les cartes en mains pour pouvoir décider de ce que vous pouvez et devez faire.
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Bonjour et Merci pour votre réponse, le problème c’est que cette Maison a été vendue en l’état il y’a maintenant 5 ans… je suis pour l’instant dans une impace…! Merci de bien vouloir me transmettre votre ressenti à ce retour…
cordialement-
Pour être franc, cela semble vraiment compliqué, seule une analyse précise de tous les documents, lieux et contexte légal pourrait vous éclairer.
Sans quoi, seul un tribunal tranchera.
Faites dans tous les cas une démarche en tentant de solutionner la chose ainsi si par malheur, vous deviez aller devant un tribunal, vous pourrez démontrer votre bonne foi (ce qui est largement apprécié par les juges pour délibérer).
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Bonjour,
Nous avons acheté un terrain avec mon conjoint et fait construire une maison sur celui-ci.
Notre première constatation lors du bornage de notre terrain par le géomètre est que notre cher voisin empiète sur notre propriété avec sa clôture: il lui a donc été signifié par l’ancien propriétaire et par le géomètre qu’il devait remettre sa clôture en place avant la date de signature de notre acte authentique, ce à quoi il a acquiescé, reconnaissant avoir voulu faire une clôture droite et non en biais comme cela aurait été le cas s’il avait respecté son bornage. Aujourd’hui, 2 ans après, cette clôture n’a toujours pas bougée et notre voisin en a même scellé les piquets avec du breton.
Essayant de faire avancer les choses de manière cordiale, nous lui en touchons un mot chaque fois que nous le croisons (nous n’habitons en effet pas encore sur place car nous terminons les week-end les travaux que nous nous sommes réservés dedans).
Afin que vous puissiez vous représenter la suite, voici une petite description de la chose: notre terrain, en pente naturelle, surplombe celui de notre voisin qui, lui, a décidé de faire un décaissement de plus de 2 mètres lors de la construction de sa maison pour avoir un terrain plat.
Lors de ce décaissement, il n’a pas jugé utile de placer un drain et est venu nous menacer lors d’un entretien durant lequel nous lui demandions une fois de plus de remettre sa clôture à sa place, de nous créer des ennuis si nous ne mettions pas un drain sur notre propriété pour lui éviter les inconvénients d’un risque de déversement d’eaux de pluie chez lui. Après passage à la mairie de notre commune pour informations, nous avons appris que ce drain ne devait pas être fait par nous puisque nous respections la pente naturelle du terrain mais par notre voisin qui avait modifié son terrain avant notre arrivée. Nous avons donc donné cette réponse à ce monsieur.
Etant mécontent, il a décidé de nous mettre au tribunal pour une soit disant inondation (j’utilise ce terme car il aurait fait passer un expert qui lui aurait remis un rapport, mais lorsque nous le lui demandons il refuse de nous le montrer, sa compagnie d’assurance n’a d’ailleurs jamais essayé de nous contacter…) qui aurait eu lieu chez lui et qui aurait:
– provoqué un décollement de son carrelage au niveau de la terrasse entourant sa piscine
– cassé le moteur de la pompe de sa piscine.
Je suis donc repassée à la mairie car il me semblait, à vue d’œil, que sa piscine, sa terrasse et le cabanon contenant la pompe de la piscine n’étaient pas à distance réglementaire de notre clôture (une fois à sa place bien entendue). J’ai donc demandé à voir les permis de construire à la mairie pour pouvoir vérifier précisément les métrés et oh surprise, aucun permis n’a été demandé concernant la piscine, le cabanon ou la terrasse. La mairie de la commune n’a connaissance de la présence de la piscine de notre voisin que depuis 4 ans, date à laquelle un survol de la communauté de communes de notre secteur a été réalisé afin de lutter contre les piscines clandestines.
Je souhaite donc avoir votre avis sur la question: dans quelle mesure pouvons nous avoir raison si nous demandons à ce que les bâtiments construits sans permis soient détruits, sachant que si ils n’avaient pas été là, notre voisin n’aurait jamais pu avoir de dégâts dont il se plaint s’il avait fait les choses dans les règles de l’art…
D’avance merci de votre réponse et désolée pour ce texte un peu long mais destiné à bien expliquer notre situation.
Cordialement.
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Bonjour,
Ne vous excusez pas, votre message est ainsi clair et sans ambiguïté aucune.
Premièrement, je tenais à vous remercier de me solliciter et l’avis d’un architecte (inscrit à l’ordre) est toujours bon, même si hélas nous ne sommes pas assez sollicités sauf en cas de soucis et cela est un peu tard parfois.Donc concernant votre souci de voisinage assez tendu, il me semble, vous ne pouvez pas demander une démolition, seul un juge décidera de ce qu’il y a faire ou non.
Par contre, monter un dossier présentant des faits clairs, précis, réels et indiscutables pour faire en sorte que vous puissiez prouver au tribunal que votre voisin est à son aise chez vous et vous causes des problèmes cela est possible.D’autant, plus que si il n’a pas la possibilité de régulariser la situation, il pourrait être contraint de démolir.
La seule chose à faire dans ce type de situation est de faire constater les éléments litigieux avec l’aide d’un géomètre expert et un huissier, puis de prendre un avocat pour engager des poursuites.
Sachez tout de même, que cela ne se réglera pas en quelques mois, cela pourra durer selon le cas des années avec les frais de justice à votre charge avant que le juge ne décide, tranche et donne tort ou pas à votre voisin.Avant d’engager le processus judiciaire, faites part à un avocat proche de chez vous spécialisé en droit de l’urbanisme du souci afin qu’il prenne la mesure du litige et vous précise quelle est la meilleure option à prendre.
Espérant avoir été clair dans mes explications, tout autant que vous l’avez été à m’écrire ici.
Vous pouvez bien évidemment revenir ici, nous informer de ce que vous a dit l’avocat et des suites du dossier, car d’autres Internautes pourraient rencontrer le même cas que vous.A très bientôt, j’espère pour de bonnes nouvelles pour vous.
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Je vous remercie énormément pour vos précieux conseils que je vais m’empresser de suivre. Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite des événements.
Cordialement.
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Bonjour,
nous avons plusieurs points à éclaircir, en zone non constructible
1er point
Nous avons acheté une propriété vieille d’environ 150/200 ans récemment. L’habitation est jouxtée via un mur/citerne enterrée d’une grangette accolée à une grange en travaux. Cette grange en travaux (destinée à être une habitation) se trouve à moins de 3m de la parcelle voisine (qui est un pré non constructible appartenant à un propriétaire habitant plus loin), quasiment en parallèle, mais un peu en biais. Donc déjà à l’origine, cette grange se trouve à 2.70 de la limite de propriété. Les vendeurs ont déposé un permis de changement de destination (pour l’intérieur de la grange) + un permis de construire pour une extension côté pignon en prolongement de cette grange. La zone étant entièrement non constructible, seule une extension est possible. Du coup l’angle de cette extension se trouve encore + proche des limites de propriété, environ 2.50m d’après le cadastre, mais 2.97m d’après géoportail. Entre les 2 passe un chemin privé (le nôtre). Lors d’un 1er dépôt de permis, les anciens propriétaires, à qui nous avons acheté, ont indiqué moins de 3m. Ceci n’étant pas passé, ils ont alors indiqué 3m sur papier et c’est passé.
actuellement l’extension est bâtie.
A t’on le droit d’avoir un bâtiment à moins de 3m d’une limite de propriété?
Dans le cas où le cadastre internet ne serait pas fiable, faut-il procéder à un bornage exact de cette limite?
Evidemment tout se règlerait avec un achat de cette parcelle voisine, au moins un bout, je me doute, même si c’est postérieur au permis? Que risque-t’on si l’administration met le doigt dessus? Le voisin est au courant et n’a rien dit avec les anciens, mais dans le cas d’un futur litige avec nous, que risque t’on?
Vu que les vendeur ont déjà commis des erreurs (construction illégale et procédure en cours, attente du jugement), nous préférons vérifier plusieurs choses.
En résumé nous avons acheté un bien avec permis en cours que nous devons reprendre à nos noms, puis indiquer le changement de destination et l’achèvement des travaux + tard.
Comment cela se déroulera t’il, le service instructeur vient sur place?
2e point
Ensuite pour la construction illégale non attenante, un petit atelier en pierre avec chape, non mentionné évidemment sur l’acte de vente, selon le verdict, nous devrons le détruire en accord avec le fauteur, cela est indiqué par le notaire.. ou coup de chance, nous pourrons le laisser…
3e point, nous sommes dans des démarches de permis d’extension pour un atelier garage (activité pro), l’ABF (zone naturelle protégée et périmètre d’un château classé) et l’urbanisme ne sont pas sur la même longueur d’onde. le 1er cautionne un bâtiment relié via préau et terrasse, alors que l’urbanisme ne jure que par une extension bien accolée. Plans à revoir, bref, une galère.
Seul un agriculteur a t’il le droit de construire un bâtiment séparé en zone non constructible? Un artisan ne peut-il pas avoir une dérogation?
De plus la vie évolue et un garage est quasiment impératif de nos jours contrairement à une époque où certains bâtiments ont été bâtis car il n’y avait pas d’automobiles 🙂
4e et dernier point
Ayant des chevaux, nous sommes tenus selon le code rural article R.214-18 de leur fournir un abri. Evidemment je ne veux pas construire de bâtiment en dur, juste un abri de 20m2 max avec 3 côtés fermés, en bois, sol en terre, démontable, permettant la libre circulation de 2 chevaux.
Si on suit le règlement, rien n’est autorisé. Je précise que la disposition des lieux ne permet pas d’accoler cet abri à l’habitation, mais sera dans un pré. Il semble qu’une tolérance soit de mise pour les abri équins démontables tant que ce ne sont pas de box fermés, mais qu’un côté soit ouvert.
Une telle demande d’autorisation préalable reste-t’elle interne en mairie ou bien est-elle transmise également à l’urbanisme (qui est extrêmement fermée à toute demande de ce type, malgré le code rural que beaucoup tentent de faire prendre en compte lors de la réfection des lois au Sénat!)?
Bien entendu si la mairie accepte, l’urbanisme pouvant refuser, je risque de devoir démonter au moindre contrôle ou délation, mais c’est ça ou se séparer des chevaux qui sont nos compagnons de route.. ou revendre la propriété. Reste la solution d’enlever le toit de l’abri, laissant des murs de bois, qui alors ne serait plus un abri… et d’y installer une toile amovible 🙂
Dois-je obligatoirement être éleveuse pour bénéficier des même avantages qu’un agriculteur? Juste cotiser à la msa? Quelle est l’astuce?
Je précise qu’à cause des vendeurs et de l’atelier illégal, la propriété est dans le collimateur de l’urbanisme.
merci infiniment de m’avoir lue et de prendre le temps d’éclairer ces points compliqués.
Cordialement
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Bonjour,
Large récit et encore une fois un exemple de problèmes liés à une personne se pensant au dessus des lois.
Enfin, le mal est fait, il fut tenter de trouver des réponses.
Concernant la distance à la limite seule les règles d’urbanisme applicable à la zone concernée pourrait vous dire si oui ou non une distance inférieure à 3 m est possible.
En règle général, il est appliqué une valeur de distance minimale à respectée ou être totalement accolé, mais rarement des distances intermédiaires.Je vais préparer à ce sujet une vidéo que je posterais sur ma chaine Youtube Pascal CAMLITI.
Pour revenir à vos autres questions, il est tout à fait envisageable que les services de l’urbanisme viennent contrôler les surfaces et la conformité totale aux autorisations délivrées étant donné qu’ils (comme vous le dites) vous ont dans le collimateur.
Dans les zones agricoles, il est parfois (selon les mairies) accepté que des activités professionnelles autres que celles d’agriculteurs puissent exercer et entreprendre des ouvrages en conformité avec cette activité.
Suivant ce que vous décrivez, il serait souhaitable de missionner un architecte pour qu’il établisse un dossier en bonne et due forme, afin de tenter d’apaiser les possibles tensions et faire preuve (vis à vis des services instructeurs) d’une réelle volonté de bien faire les choses en contre point de ce qui avait été fait auparavant.Concernant l’abri de vos chevaux, c’est effectivement une question récurrente dans certaines secteurs, il n’y a pas de réponse tranchée possible hélas.
Ce que je pourrai vous conseiller serait de rencontrer d’autres personnes aux alentours (qui ont des abris) pour voir quelles sont les solutions admises. Sinon, le mieux serait de consulter les possibles services récalcitrants en présentant un dossier calé, encore une fois ceci afin de prouver votre bonne foi et désir de ne rien masquer.Je conçois que parfois nos services sont un peu (comment dire…) obtus, mais après ce qui c’est passé sur la propriété que vous décrivez, il faut retrouver la confiance. Cela est souvent le plus long et le plus complexe.
L’intervention d’un professionnel (architecte) neutre et carré vous sera d’un grand secours, je pense.Espérant ne rien avoir omis, sinon vous pouvez compléter en répondant sur le blog.
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Merci.
Selon le conseil de la mairie, pour les abris équins, il vaut mieux le faire directement. L’urbanisme étant fermé à tout, ils ne conçoivent absolument pas qu’un abri sans dalle, ouvert, démontable (pas maçonné), ne soit pas une « construction ». Effectivement en évoquant le sujet auprès d’eux, la réponse est « non ». De toute façon si l’on suit la loi à la lettre, on ne vit plus, il n’y aurait des chevaux qu’en territoire constructible si aucun abri existant en dur n’est déjà présent (ex grange en pierre). Comme « Le code rural, dans son article R. 214-18 stipule que les équidés ne peuvent en aucun cas être gardés en plein air lorsqu’ils n’ont pas d’abri leur permettant de se protéger des variations climatiques (chaleur, froid). », finalement être en règle avec ce dernier peut imposer d’être hors la loi avec l’urbanisme. Aberrant. Mon choix est donc fait, ne souhaitant pas avoir nos chevaux saisis par la spa, nous ferons un abri de pâture. Sachant que cela peut être un tunnel très moche composé d’arceaux galva et d’une bâche. Dommage pour un site classé…
Parfois tout n’est pas noir ou blanc, il faut composer avec la vie, mais cela, l’urbanisme ne sait pas faire. Comment expliquer la permission d’ériger des horreurs alors que sur le même secteur elles ont été interdite à d’autres (2 poids, 2 mesures).
Ensuite j’ai de sérieux doutes quant aux compétences d’un architecte et à la « logique » de l’urbanisme, quand je constate que lorsque nous soumettons un dossier d’extension qui respecte ses directives (bâtiment relié et non-accolé de façon mitoyenne), ce dossier est absolument refusé par l’urbanisme!!! Et les plans étaient approuvés par un ABF!
En fait avant même d’engager les moindres travaux, les gens sont déjà épuisés par ces incohérences, la paperasserie, le laxisme administratifs et artisanal… vive la France. Lente et épuisante… qui tue dans l’œuf les bonnes volontés et le dynamisme… Autrefois il n’y avait pas ces soucis, on construisait où on souhaitait, de quand date cette histoire de permis de construire au fait????-
Bonjour,
Je suis navré que vous mettiez en doute les compétences d’un architecte, cela est pourtant la meilleure solution dans les secteurs ABF.
Faites donc comme il vous semble bon et vous souhaite que vous ne rencontriez pas de soucis juridique.La France est telle qu’elle est, et nous devons composer avec. Je comprends votre lassitude, qui parfois nous touche aussi, car nous vivons avec cela tous les jours et devons faire valider par des architectes (en tant qu’architecte) des projets qui respectent les règles.
Cela consisterait en faisant un parallèle à demander à un médecin chef de viser et valider une prescription que vous auriez fait votre généraliste, pour pouvoir aller chez votre pharmacien récupérer les médicaments de l’ordonnance.
Notre système est fait ainsi, mais de trop nombreuses personnes abusent, ne respectent rien et les architectes ne sont sollicités que trop tardivement pour « tenter de résoudre » des problèmes.
Si plus de personnes faisaient appels à nos réelles compétences, il y aurait moins de tentatives de passe droit et plus d’architecture.Ceci est mon point de vue et je respecte totalement le votre. Vivons avec le système, même si celui-ci est imparfait.
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Bonjour
Je suis propriétaire d’une maison de ville dans laquelle loge ma mère.
Sa voisine possède un bâtiment (cuisine et salle de bain) adossé au mur de séparation de parcelles (mur antérieur à la construction de ce bâtiment). Elle me rend responsable d’un dégât des eaux dans sa cuisine qui serait dû à des infiltrations par le mur de séparation. En consultant le cadastre de nos deux parcelles, il apparait que ce bâtiment n’y figure pas. la mitoyenneté ni la propriété du mur n’y sont définis non plus. Ce bâtiment date de plus de trente ans. Puis-je exiger de cette dame la preuve que le bâtiment a été construit légalement? Dans le cas où il n’y aurait pas eu de permis de construire déposé, est-ce que cela annule une éventuelle responsabilité de ma part ? Le fait que le bâtiment ait plus de trente ans annule-t-il toute contestation de son existence?
Merci d’avance de votre réponse
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Bonjour,
Si le dégât des eaux est dû à une intervention postérieure à la construction de l’ouvrage, il faut tenter de solutionner le problème et éviter les longues années de justices (coûteuse et complexe).
Sachez raison garder, même si l’ouvrage semble illégal à vos yeux, les démarches juridiques sont parfois incompréhensibles et amène à des déconvenues selon le jugement.La contestation de construction illégale peut se réaliser dans la durée de trente années au delà, cela devient compliqué, voir impossible.
Si vous ne possédez aucunes preuves permettant de prouver cela, voyez avec un avocat avant d’engager des poursuites légales.Pondérez, le gain final et la tranquillité en rapport au stress, dépenses et temps passés dans les tribunaux.
Selon des connaissances (avocats) cela dure environ 10 années… avant qu’un jugement tranche définitivement.
Bonjour,
J’ai acheté en 2006 un appartement de 53m2 dans un bâtiment industriel réhabilité (type loft). Il y avait donc eu un PC déposé, mais au moment de la vente le certificat de conformité n’avait pas encore été obtenu.
La Mairie a ensuite refusé de délivrer la conformité car l’appartement comporte une surface de 11m2 non prévue dans le PC (mezzanine de plus de 1,80m sous plafond). Hors j’ai bien acheté cette surface qui figure sur mon acte de vente.
Un PV d’infraction à l’urbanisme a été dressé en 2009.
Aujourd’hui je souhaite vendre.
La prescription de 10 ans pour les poursuites au TGI peut-elle jouer dans mon cas ?
Quels risques encoure un acquéreur ?
La DAT date de fin 2006.
Merci.
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Bonjour,
SI le litige n’a pas été réglé et la situation régularisée, il faut entreprendre toutes les démarches pour ce faire.
Sinon, le futur acquéreur pourrait se retourner contre vous en dommages et intérêts.Il n’y a pas de prescriptions SI un problème a fait l’objet d’un constat et ai été relevé.
De plus la mairie pourrait refuser toutes autres demandes d’autorisations, même simple ravalement de façades, SI tout n’est pas rentré dans l’ordre.Le notaire devrait également demander le certificat de conformité… il ne vous reste pas beaucoup d’options donc.
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Merci pour votre réponse.
Je suis entré en contact avec la Mairie de ma commune. On m’oppose une fin de non recevoir : il n’existe aucune possibilité de régulariser la situation autre que la destruction de l’ouvrage.
Les risques que j’encoure en vendant un bien dans ce cadre me semblent acceptables (en tout cas plus qu’une démolition). Le notaire pourra effectuer la vente sans le certificat de conformité, je m’en suis assuré avec lui.
A mon sens la question essentielle reste celle de l’ouverture de poursuites par le Procureur à l’encontre du propriétaire (moi ou un futur acquéreur).
Après l’établissement du PV de 2009 j’ai été convoqué par le Parquet : on m’a enjoint à rechercher une solution pour régulariser la situation avec la Mairie. Mes sollicitations auprès des services de l’urbanisme sont par la suite restées sans réponse.
Il est possible que le Parquet ait classé sans suite, mais je n’en ai pas été informé. Le plus probable est que le dossier dort au fond d’un placard.
Le Parquet ne dispose-t’il pas d’une limite de temps pour ouvrir une instruction suite à un PV ?
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Bonjour,
Je ne crois pas qu’il existe une « prescription » en terme d’infraction dès qu’un Procès verbal d’infraction a été rédigé.
Une épée de Damoclès reste au dessus de la tête du propriétaire (actuel : vous, ou futur).
Il est donc très problématique de vendre dans cette situation.La démolition pourrait être ordonnée suite à un souci ou une évolution de la mairie déterrant le dossier.
Une injonction serait donc sans issue.Le futur propriétaire se verrait également coincé pour toutes démarches administratives concernant le bien en question… donc de gros soucis à venir.
C’est effectivement une situation qui semble sans issue et pourrait être litigieuse (encore plus) dans les temps à venir.
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Bonjour,
J’ai acheté ma maison en 2007, maison très ancienne et situé à proximité d’un site classé (50 mètre)
J’ai une façade qui donne sur une place à la vue de tous et une façade qui donne sur une courette comprenant un cellier accessible par ma kitchenette, un petit espace extérieur où je peux mettre une petite table 2 chaises et quelques plantes, 2 cabanons qui me servent actuellement pour déposer mon bois de chauffe. Cette façade n’est visible par personne sauf par un autre propriétaire (en fait celui qui m’a vendu ma maison) qui loue un appartement. Car cette courette est entourée de haut mur.
Au moment de l’achat, je n’ai pu rénover que l’intérieur de ma maison.
Je savais que ma maison étais située non loin d’un site classé et que donc si je voulais changer par exemple ma porte d’entrée, je devais faire un dossier auprès des Bâtiments de France. D’ailleurs, j’ai effectué cette démarche, j’avais reçu un avis favorable mais financièrement je n’ai pu poursuivre ma démarche.
Par contre, ce que je ne savais pas, c’est que pour tout aménagement de ma façade qui donne sur la courette ou pour l’aménagement éventuel de ma courette, je devais demander l’avis des BF. Pour moi, la question ne se posait pas vu que ceci n’est pas visible. Du coup, sans rien demandé j’ai fais mettre des volets roulants à 3 de mes fenêtres et j’ai changé les fenêtres pour des fenêtres isolantes et en PVC. Franchement je l’ai fais en toute bonne fois.
Depuis bien évident, j’ai appris que j’aurai dû en faire la demande et que très probablement je n’aurais pas eu l’aval des BF. Je n’aime pas outrepasser la loi, j’en ai été contrariée mais bon c’est fait et je ne pense pas que l’on puisse m’ennuyer à ce sujet.
Sauf que maintenant je souhaiterai vraiment donner une plu valu à ma courette. Celle-ci est sale car beaucoup d’humidité, entourée par de hauts murs. De plus les 2 cabanons sont vieux et ont des toits avec de la fibre d’amiante. Mon cellier a un toit non isolé, subit quelques fuites lors de grosses intempéries et est délabré.
Pour l’instant mon projet n’est pas complètement mûr mais je suis certaine qu’il y a quelque chose à faire. J’hésite entre installer par exemple une pergola ; créer une pièce à vivre avec un toit amovible ; ou démolir les cabanons afin d’agrandir ma petite terrasse ou inversement garder mes cabanons en changeant les toits et plutôt faire tomber mon cellier afin là aussi de créer une petite terrasse.
Enfin, rien est arrêté. La seule chose que je sais :c’est que je veux en faire quelque chose de bien et j’aimerai autant le faire dans les règles.
A savoir le mur de mon cellier : de l’autre côté c’est une toute petite courette qui appartient au propriétaire d’à coté celui-là même qui m’a vendu ma maison
Ce que je suis certaine c’est que l’année prochaine, je vais refaire ma toiture de mon toit principal et l’artisan va faire le dossier pour les BF Il en a l’habitude et c’est d’ailleurs lui qui s’est occupé des tuiles de l’église située à 2 mètres de la tour. Donc là je fais les choses en règle.
Sauf que je veux en profiter pour rénover mon toit de ma petite cuisine ; pour rénover le toit de mon cellier ; pour isoler le mur de mon cellier par l’extérieur. Là aussi, je suis en train devoir avec le propriétaire de la petite courette d’â coté (surface moitié moins grande que la mienne). Lui il est OK et me dit de ne rien demander. Mais bon j’ai appris que je devais faire venir un géomètre même pour une isolation de 20 cm sur 8 mètres maximum de long et que je dois le faire enregistrer sur le cadastre et auprès du notaire. Ceci dans le cas où il vend sa maison et moi la mienne : autant que l’empiètement de 20 cm soit bien inscrit comme m’appartenant. Donc ça je vais le faire très prochainement
Pour lui comme pour les artisans à qui je parle de mon projet : il ne faut rien dire sinon j’aurai le droit de ne rien faire
Questions :
Comment présenter un projet de rénovation afin d’être certaine que les BF seront d’accord car j’aime autant faire les choses en règle. Mais je crains et redoute vraiment que l’on me dise au final que je ne peux rien changer. Car si ce n’est qu’une question de matériaux je veux bien m’y confirmer.
Je trouverai en effet dommage de ne pouvoir faire aucune modification alors que si on compte mon cellier, mon petit espace extérieur et mes 2 cabanons il y a suffisamment de quoi en faire quelque chose de bien.
Et je crains aussi en faisant appel à un BF qu’il découvre mes 3 fenetres et mes volets roulants. Que faut-il faire pour régulariser ? faut-il par moi même que j’enlève les volets roulants afin que si un ABF vienne, il ne se rend pas compte que je ne me suis pas en règle ? Est-ce que d’expliquer à un ABF mon erreur (comme je le fais avec vous) sont-ils compréhensifs ou au contraire : amende, tribunal etc
C’est quoi la notion de visibilité et de co visibilité par les BF ? Qui définit cette notion ? Est-ce que finalement quelque soit l’avis des BF, le maire a le dernier mot ?
Selon vous, y a-t-il des chances, des possibilités pour que je réussisse à transformer cet espace ? Ou non,aucune possibilité de modification ?
J’ai trouvé sur l’annuaire AUE le nom d’une personne qui est adjointe au service territorial de l’architecture et du patrimoine de mon département : est-ce auprès d’elle que je dois me renseigner ? Ou puis je prendre n’importe quel architecte ?
merci pour vos conseils
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Bonjour,
Votre récit est précis et présente une situation complexe.
Premièrement, pour éviter tous problèmes ultérieurs et conséquences en cas de vente, ne suivez pas les mauvais conseils de passer tout sous silence.
Ils ne seront pas responsable en cas de litige.Concernant la prise de rendez-vous avec le CAUE et un architecte conseil pour voir avec lui quelle serait la meilleure option et le bon point de départ.
Ensuite, concernant la réalisation du projet et du dossier administratif, vous pouvez prendre contact avec un architecte local qui connait le secteur et à contact avec l’ABF.Soyez sereine et ne vous laissez pas emmener dans un sens qui serait contre productif pour vous, mais pas pour les mauvais conseilleurs.
Concernant la définition de la CO-visibilité c’est l’architecte des bâtiments de France qui détermine si oui ou non l’ouvrage est dans un secteur à co-visibilité. Il n’y a pas de règle précise, c’est à la simple appréciation du cas par cas via l’ABF.
Concernant les chances que votre projet aboutisse en votre sens, seule une étude précise pourrait le dire, prenez rendez-vus avec l’architecte conseil du CAUE.
Espérant avoir éclairé votre lanterne, revenez sur Architecte-PACA.com pour nous informé des suites de votre dossier, cela pourrait aider d’autres Internautes dans la même situation que vous.
A bientôt donc.
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Merci pour vos conseils..oui j’aime autant faire les choses dans les règles. mais en faisant appel maintenant à un conseil d’un architecte conseil et avec le CAUE…ils vont voir que j’ai mis côté courette des volets roulants et des fenêtres en PVC…que va-t-il se passer ? Vont-ils me dénoncer ? Car dans ce cas autant que je ne fasse plus rien pour mon cellier, ma petite terrasse
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Bonjour,
Les architectes doivent respecter la confidentialité de leur clients et les architectes conseils n’ont pas nature à défendre les intérêts des mairies.
Je ne pense pas que vous ayez de délation les architectes ne sont pas comme cela.
Soyez confiante et allez-y tranquillement.
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Bonjour,
Nous sommes en cour d’achat d’une maison de 1975 ( permis de construire d’origine accepté ).
Entre 1982 et 1984 ( date des plans d’architectes ), une annexe (extension de la maison ) d’environ 40m2 au sol / 30m2 loi carrez à été construite sans autorisation par les premiers propriétaires, décédés actuellement, ainsi qu’une piscine ( sans permis de construire )
Les premiers propriétaires sont décédés, et les enfants on vendu le bien en 2014 aux propriétaires actuels, qui on déclaré les 2 surfaces aux impôts, et effectués une déclaration préalable de couverture de piscine, accepté par la mairie.
Peut t’on déduire que la piscine est considéré comme accepté par la mairie, si la couverture de piscine à été accepté par elle même ?
Y’a t’il une prescription trentenaire pour l’annexe et la piscine ?
Nous avons comme projets de créer un gite dans cette annexe, y’a t’il des risques de démolition, des frais importants de régularisation ?
Merci de votre retour.
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Bonjour,
La première démarche serait de vous renseigner auprès de la mairie de ce qui est possible ou pas de faire au regard de votre objectif de création de gîte.
Ensuite suivant la réponse donnée, vous pourrez en déduire si la mairie a entériné ou pas les annexes.Si cette démarche, vous semble un peu périlleuse et complexe, missionnez un architecte pour qu’il vous réalise une étude de faisabilité (sans oublier que vous lui fournissiez toutes les informations et documents).
Ainsi vous pourrez décider en toutes connaissances de causes.
Bonjour
Je dois acheter 5000 m de terrain en friche non constructible dans le Var, les propriétaires y ont construit un cabanon de 30 m en dur avec eau, électricité sans aucune autorisation. Il me vende le tout que sur le prix du terrain mais après 5 ans d’existence de ce cabanon, y a t il une prescription envisageable ou peut on construire une maison en bois sur pied et ce sans permis puisque ni dalle béton et la maison est démontable?
Merci
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Bonjour,
Un terrain NON constructible est NON constructible, donc même si une personne non soucieuse des règles à bâti un ouvrage, il ne sera pas possible d’y réaliser quoi que ce soit.
Certaines zones peuvent tolérer des ouvrages temporaires, mais cela reste à étudier au cas par cas.
Étudiez donc la réglementation pour voir si une opportunité est possible ou pas.Si cela vous semble compliqué, missionnez un architecte pour une étude de faisabilité architecturale.
Bonjour,
Nous avons acheté une maison il y a 8 ans pour laquelle l’acte de vente citait l’existence d’uns piscine Hors Sol (pas de dimensions évoquées) dans la liste des biens mobiliers inclus.
Cette piscine représente une surface de 24m² environ et a nécessité le coulage d’une dalle béton.
L’architecte que nous contactons actuellement pour des travaux de rénovation nous indique que la Mairie de notre commune n’a pas de trace de cette construction : l’ancien propriétaire n’a donc fait aucune déclaration de travaux préalable. D’un autre côté aucun voisin n’a dénoncé cette installation depuis 8 ans que nous sommes là.
Pouvez-vous nous dire ce que nous devons faire exactement : Peut-on signaler cette piscine déjà construite de longue date à la Mairie ? Une piscine évoquée comme hors sol (et bien mobilier dans l’acte de vente) doit – elle être cadastrée ? Risquons-nous une obligation de démolir ? Un redressement de taxe foncière rétroactif de 8 ans ?
Merci de vos précieux conseils
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Bonjour,
La première chose à faire serait de voir avec votre architecte quelles sont les options possibles.
Ensuite, lisez bien la réglementation et vérifiez que tout est ok, sur le recul et le positionnement de cet ouvrage.
Sur ces constatations faite en sorte de régulariser la situation administrative avec l’aide de votre architecte.
Bonjour,
Nous envisageons d’acheter un grand terrain de loisirs où se trouve petite maison de 45 m2 en préfabriquée, cadastrée, depuis 1969, sur un terrain non constructible.
Une terrasse et une cave y avait été ajoutées (sans autorisation d’après la fille du propriétaire dcd) sans aucune visibilité de la route et du voisinage.
Il y a l’eau, l’électricité, le téléphone, une fosse sceptique pour une douche, un toilette et lavabo, plus l’évier de cuisine.
il y a une taxe d’habitation et une taxe foncière, maison qui servait de résidence secondaire, loisirs.
Avant de nous engager, quelles questions devons nous poser au propriétaire et quels risques prenons nous ? La mairie peut-elle demander la démolition de cette maison malgré qu’elle soit là depuis 48 ans ? que risque t-on en fait avec ce bien ?
pourrons-nous rénover l’intérieur ? surtout les sanitaires qui ont étaient faites dans une petite extension adjacente à la maison ?
Merci pour votre réponse.
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Bonjour,
Dans votre situation, un peu particulière (+ de 30 ans date de construction supposée) il est impératif que vous obteniez des éléments de preuves indiscutables de cette antériorité.
Si il vous est prouvé que la construction date de plus de 30 ans pour tous les ouvrages, il pourrait (à vérifier avec la mairie) y avoir une régularisation.
Par contre, si la zone est définit comme inconstructible, aucune autorisation de remise en état ou rénovation ne pourrait être délivrée (normalement). La zone est par définition NON CONSTRUCTIBLE.
L’entretien et l’usage pourrait être toléré SI aucun risque vital n’est présent (zone PPR).
Renseignez-vous bien auprès de la mairie avec des documents incontestable.
Bonjourn
J’ai l’intention d’acheter une maison dans le Languedoc. A la signature du compromis il est apparu que la véranda a été construite sans permis de construire, celui-ci ayant été refusé. La véranda a été construite en 2004, donc il y a plus de dix ans. Quels sont les risques…?
merci d’avance
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Bonjour,
Le fait principal qu’il n’y ai pu avoir de validation et d’entérinement de la partie de construction illégale, provoque deux choses :
1. Toutes demandes d’autorisations ultérieure de travaux ou autres pourra être refusée,
2. En cas de sinistre ou autre problèmes, l’assureur pourra refusé de payer car il ne sera pas possible de produire des documents attestant que la construction a été réalisée légalement. De plus, la mairie pourra refusée d’autoriser les travaux de remise en état ou reconstruction.Dans tous les cas, acheter un bien dont une partie a été construite illégalement vous fera endosser l’entière et totale responsabilité des ouvrages. Il vous sera impossible de nier l’existence de cet état de fait.
Pour finir, si la mairie décide de faire une « chasse aux construction illégale », elle sera en droit de demander une démolition par l’intermédiaire du procureur de la république, dont tous les frais de justices seront à vos frais en finalité (défense + condamnation).-
Bonjour Monsieur Camliti,
Merci pour votre réponse rapide. Une question ecore: quand vous écrivez que la mairie serait en droit de demander une démolition… S’agit-il de la véranda illégale seulement ou de toute la construction attenante, qui elle est légale.
Par avance merci, et bonne journéedenis guthorel
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Bonjour,
En règle général seul les ouvrages illégaux sont démolis…mais selon les jugements cela peut varier.
La demande de démolition est rare, mais existe.
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Bonjour
Suite à quelques soucis de voisinage nous nous rendons compte que la maison voisine ne respecte pas les limites séparatives de constructions, leur permis de construire date de 1996 nous sommes nouveaux acquéreur depuis moins de 5 ans, ce non respect des règles d’urbanisme nous ennuis dans la mesure ou cela créé un sacré vis à vis chez nous et une vue plongeante sur notre jardin à 180°. Les règle du POS sont de 6 mètres de recul, L=H avec une marge supérieur à 4 mètre, or nous nous rendons compte que le recul est de 3 mètres du point le plus proche du bâtit.
Ma question est : y a t-il prescription ? ou pouvons nous encore agir contre ce fait ?
Merci
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Bonjour,
La prescription en terme de construction illégale est habituellement trentenaire. Si les travaux sont achevés il est plus complexe de faire intervenir les services de la mairie, mais cela peut être un point de départ.
Si le problème est important, ce qui semble être le cas suivant ce que vous décrivez, il vous faut :
1. Faire réaliser un constat d’huissier accompagné d’un géomètre afin qu’il réalise depuis chez vous un relevé de distance présentant l’infraction,
2. Présenter à l’huissier les règles d’urbanisme à la date du relevé de contrôle pour acter une date,
3. Prendre contact avec un avocat et sur ces constatations entamer les démarches légales (si cela est encore possible à vérifiez avec l’avocat) selon le secteur,
4. Entamer un long parcours juridique et conflictuel avec vos voisins…Sachez qu’une procédure est un long chemin complexe et financièrement important. Tant que le juge n’aura pas tranché, il vous faudra faire l’avance de tous les frais de justice.
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Bonjour
Je vous remercie pour votre réponse qui m’aide à y voir plus clair..
Encore Merci 🙂
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Je vous en prie.
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A très bientôt donc 😉
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Bonjour,
En 1980, agriculteur, j’ai obtenu un permis de construire en zone agricole concernant 3 bâtiments à usage agricole.
Suite à des ennuis de santé je n’ai pas construit le 3ème bâtiment.
Je n’ai jamais déposé la déclaration d’achèvement des deux autres.
Quatre années environ après, j’ai changé la destination d’un bâtiment, en partie, en maison d’habitation.
J’ai aux alentours de l’année 1985 été soumis à la Taxe Foncière et la Taxe d’habitation. Que je paye chaque année depuis.
Le deuxième bâtiment a été brûle dans un incendie en 1995.
J’ai été amené à le reconstruire entre 1985-1987 mais différemment . Ce bâtiment respectaient les règles d’urbanisme (alignement et hauteur) en vigueur à l’époque, et était un peu plus grand que la partie brûlée.
Il s’agissait d’un bâtiment agricole à usage d’élevage et j’avais toujours le statut d’agriculteur.
De nouveaux ennuis de santé me pousse vers une cessation d’activité et certainement une vente de l’ensemble des bâtiments et terrains.
Je suis conduit à régulariser cette situation et si j’ n’ai pas de problème ni avec les Maires précédants ni avec l’actuel, je ne veux pas pour autant mettre mon éventuel acquéreur et moi-même dans la difficulté.
Les derniers travaux ont été faits aux alentours de 2002-2003 avec un nouveau crépis, factures à l’appui.
Le Maire me conseille de demander un permis rectificatif qui selon lui ne posera pas de problème puisque, et il le sait, j’ai respecté les règles d’urbanisme. Cependant je n’ai plus le statuts d’agriculteur.
Que dois-faire ?
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Bonjour,
Première chose, pour pouvoir déposer une demande de permis de construire modificatif, il faudrait avoir déposé une demande de permis de construire initialement, ce qui n’a l’air d’avoir été fait, non ?
Donc il vous faut déposer une demande de permis de construire de régularisation des lieux.
La situation embêtante étant votre statut, cependant vous êtes toujours propriétaire des lieux et ne souhaitez pas agrandir ou modifier, seulement corriger un acte manqué.
Je vous conseillerai donc de missionner un architecte pour qu’il visite, les lieux, prenne connaissance des tenants et aboutissants pour vous proposer un accompagnement selon le résultat de son analyse.SI le maire est avec vous, c’est déjà cela. La zone concernée par le bien est-elle soumise à une instruction de la DDT ? Communauté de Commune ? Autre ? Car cela change les choses.
Bonjour,
Un chalet en bois de 24 m2 a été construit en 1991 sur un terrain non loin de la maison d’habitation. À l’origine ce n’était qu’un abri qui est devenu une petite dépendance viabilisée. Une simple déclaration avait été faite en mairie à l’époque. Il ne respecte pas tout à fait la distance légale à certains endroits sur la longueur. Suite à une dénonciation du voisin, il a été déclaré au fisc en 2009 et une taxe d’habitation est payée sur ce chalet. En cas de litige avec du voisin, y-a-t-il contrainte de le démolir ? Merci d’avance pour votre réponse.
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Bonjour,
Toutes les constructions illégales sont susceptible d’être démolies par voie de justice.
Il serait peut être souhaitable de réfléchir à entamer toutes les démarches afin de régulariser la situation totalement.
bonjour j ai une remise colle a ma maison en 2010 j ai amenager la dite remise il y a pa eu ouvertur je viend de deposer un permis il a ete refuse pour cause de plu je risque quoi merci
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Bonjour,
Si vous n’êtes pas autorisé à réalisé ces aménagements, il est possible que l’administration vous impose de démonter ce qui n’est pas conforme de manière judiciaire.
Bonjour,
Nous avons aménagé notre bas de maison (2 chambres et une buanderie) alors que le PLU ne l’autorisait pas (zone rouge). Les travaux extérieures ont juste consisté en l’ouverture de baies vitrées au niveau de la façade et les travaux se sont terminés en juin 2012. Nous mettons en vente aujourd’hui notre maison et avons voulu régulariser cela mais le PLU ne le permet toujours pas… Quels sont les risques pour le prochain acquéreur?
En vous remerciant par avance pour votre réponse, cordialement.
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Bonjour,
La situation que vous décrivez est grave, car les zones ROUGE en PPRI sont des zones à risques vital.
Le fait que vous ayez aménagé en dépit des règles, vous met en situation de risque et si un acheteur venait à acheter prend un risque pour lui et sa famille.
De plus en cas de sinistre, si une personne décède, un avocat bien avisé remonterait les antécédent et pourrait venir vous chercher en responsabilité pleine et entière.Si la régularisation n’est pas permise, il n’y a pas de solutions… le risque est pénal, ce qui n’engendre pas simplement des éventuelles sommes d’argent, mais bel et bien de la prison en cas de problème.
Bonjour,
Nous nous apprêtons à signer un compromis de vente pour une maison. Les combles ont été aménagés et des velux posés il y a neufs ans.
Quels sont les risques?
Merci pour votre réponse.
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Bonjour,
Cela dépend du secteur dans lequel est situé le bien concernant les fenêtres de toits.
Par contre, concernant les surfaces supplémentaires, il vous faut vérifier auprès des services de la mairie quelles sont les possibilités de régulariser la situation avant signature.
L’exemple le plus contraignant réside dans l’obligation de créer des aires de stationnements sur la parcelle lors d’extension de surface, ce qui peut amener à devoir éventuellement payer 17000 euros/place manquante selon les communes.Il est également possible que la zone puisse refuser les fenêtres de toits ou exiger certaines spécificités architecturales, qui provoquerait un refus d’autorisation. Il est donc toujours préférable de faire apposer une clause suspensive d’obtention de l’autorisation purgée de recours des tiers.
Bonjour
Nous vous remercions de votre aide et de vos conseils.
Nous avons construit une maison avec une abri voiture, et nous avons reçu la conformité.
En fermant l’abri voiture aux deux extrémités avec un mur / porte une extrémité, et avec une porte coulissante l’autre extrémité, il y a 4 ans, nous avons créé un appartement dans l’espace existant.
Comme nous étions naïfs et attendons que le nouveau PLU augmente notre COS, nous n’avons pas demandé un permis de construire pour ce changement de destination.
Nous n’avons maintenant aucune réglementation cos, car nous sommes sous Préfecture / RNU.Nous avons récemment une petite zone rouge dans notre jardin, en raison d’un nouveau PPR.Le site l’Architecte des Bâtiment de France est impliqué.
Nous avons l’intention d’utiliser cette opportunité pour légaliser l’appartement.
Quel est le permis recommandé et la procédure à suivre, et quels sont les risques de refus ou d’amende?
Merci
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Bonjour,
Le processus que vous avez choisi est très risqué car, vous allez au devant de problèmes.
Le premier souci va être de demander à un ABF de régulariser ou entériné une situation qui ne doit pas être conforme aux attentes de celui-ci.
Ensuite, si par chance cela passe, il vous falloir justifier de nombreux autres points concernant votre extension illégale.
Mon conseil, serait de prendre contact avec un architecte local proche de chez vous et lui confier dans un premier temps une mission d’étude pour voir quelles sont les solutions envisageable.
En cas de refus, il est possible que vous soyez envoyé devant un tribunal.
Les amendes sont plafonnées légalement, mais la condamnation de remise en état initiale avec paiement d’une astreinte journalière est la plus pénalisante.Contactez un architecte local pour une mission de déplacement/conseils au départ.
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Merci M Camliti
Je vais suivre vos conseils.
ABF a déjà approuvé que nous ayons construit une abri voiture. Donc, le bâtiment est déjà là, et approuvé par ABF etc., nous fermons seulement une extrémité avec un mur et une porte, et l’autre extrémité avec une porte coulissante. Pourquoi pensez-vous que c’est un gros problème pour demander le permis, en changeant l’abri voiture en habitable?.-
Bonjour,
Le changement de surface de stationnement en surface de plancher/taxable doit être fait de manière cohérente et en présentant bien le fait que vous recréez une compensation sur votre parcelle.
Car en secteur ABF, il n’est pas apprécié de voir les véhicules en extérieurs, même si ce sont de belles voitures.
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Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété, il s’agit d’une maison qui a été séparée en 4 appartements.
Il y a probablement une 30aine d’année (personne ne connait réellement la date) un des voisins a fait agrandir son appartement sans permis de construire, réduisant le passage existant vers un des deux portails à moins d’un mètre de largeur.
Cet agrandissement ne figurant pas sur les plans, puis-je exiger une démolition ?
La prescription s’applique-t’elle ? Si oui quelle est la durée et qui doit prouver la date de cet agrandissement ?
Notez que nous n’avons jamais eu de syndic…
Merci d’avance pour vos réponses.
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Bonjour,
La construction illégale dans une copropriété horizontale est pénalisable au même titre qu’une construction illégale dans un autre cadre.
La prescription trentenaire est toujours envisageable, mais au seulement si celle-ci n’a pas été entachée de recours ou signification légale.
Il est toujours possible (selon le cadre) que ces ouvrages illégaux soient démolis.
Dans votre situation, le recours à un avocat semble la meilleure des solutions pour qu’il étudie la situation via les documents écrits et photographiques.
Ensuite, sachez qu’une réduction d’un passage peut tout à fait être contraire à la sécurité des personnes donc un point de + dans le sens de l’illégalité.Pour finir, le fait qu’il n’y ai pas de syndic est tout de même étrange, le notaire n’a pas notifié ce point dans les actes ? Comment cela ce fait-il qu’aucun syndic ne gère voter copropriété ?
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Merci beaucoup pour votre réponse et vos conseils.
Mon père m’a fait une donation avant de décéder, et le notaire n’a pas mentionné cet absence de syndic dans l’acte.
Il n’y a jamais eu de syndic car les propriétaires à l’époque s’étaient arrangés entre eux pour faire des économies…
Pourriez-vous me préciser qui doit apporter la preuve de l’ancienneté de cette construction par rapport à la prescription trentenaire ?-
Bonjour,
La situation est complexe, il doit y avoir des jurisprudences existantes en l’espèce. Concernant la prescription trentenaire, il est parfois accepté par les juges des factures de matériaux et références de l’époque pour prouver que l’ouvrage date bien de la période mentionnée.
Une photo ou tout autres documents tels qu’un avis d’imposition pourrait également faire preuve. Comme vous le voyez, tout est possible, mais la sécurité domine tout ceci, ce qui pourrait pencher en la défaveur du propriétaire de la partie de maison illégalement construite.
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Bonjour et merci de prendre le temps de répondre aux questions qui vous sont posées.
Je vous expose ma situation: un voisin a démoli son garage et à la place a rebâti un extension accolée à sa maison (alors que le garage était indépendant ). Bien évidemment tout cela sans aucun permis.
Problème nous avons maintenant un mur de 3 m de haut devant l’une de nos fenêtres ( je précise qu’avant n’existait aucun bâti devant cette fenêtre ) situé à 25 cm du mur séparatif ( soit environ 1.5m de notre fenêtre).
Je n’ai donc plus aucune luminosité et ai comme décor des agglos !
Malgré ma plainte auprès des ouvriers qui « condamnaient » mon ouverture, les travaux ont continué.
J’ai donc adressé des LRAR adressés à l’urbanisme et la mairie fin 2016.
Après multiples relances par téléphone mail et LRAR j ai reçu un courrier en juillet 2017 disant que suite à la visite d’un technicien je serai tenu informé.
Depuis plus aucune nouvelle malgré nouvelles relances.
Désireux de vendre mon bien, je suis inquiet des préjudices que cela porte à la valeur de ma maison.
D’après vous dois-je faire appel à un avocat pour accélérer le dossier ?
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Bonjour,
Suite à la lecture de votre récit, effectivement, il est toujours préférable de mettre les personnes indélicates devant les lois.
Le recours à un homme de loi semble à présent l’ultime relais suite à vos démarches.
Une LRAR au préfet peut être aussi une évolution, mais l’avocat prendra les disposition nécessaires.Ne tardez pas, il faut que le chantier soit stoppé pour obtenir une possible correction de ce problème qui vous touche.
bonjour, merci de me dire quoi faire. il y a maintenant 3 ans que j’ai acheté un terrain en friche avec un batiment, sur l’acte de vente il n’est pas mentionné. le compagnon de l’exproprietaire nous pause probleme. na pas ete crée de servitude, uniquement servitude d’urbanisme. a t il le droit de faire des allees et venues, coupé la cloture et maintenant de demolir le batiment. (sans nous le demander)
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Bonjour,
Si vous êtes propriétaire de la parcelle, aucune personne n’a le droit de pénétrer sur votre terrain sans votre consentement et encore moins d’y démolir quoi que ce soit.
Vous devez alerter la police ou la gendarmerie afin qu’il fasse cesser cela et arrête cette personne. Tant bien même il eu vécu sur la propriété auparavant.
Soyez ferme, ne vous laissez pas ennuyée.
Bonjour,je souhaiterai acheter une maison et je viens d’apprendre que cette propriété est en zone agricole et que la construction n’a pas de permis de construire. J’attends la décision du plu,mais pour le permis est ce à moi de faire la demandé?cordialement.
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Bonjour,
Toutes les régularisations sont à faire par le vendeur et ensuite, seulement lorsque tout est régularisé, vous pourrez vous porter acquéreur du bien.
Si vous procédez autrement, vous prenez la totale et entière responsabilité de ce qui est construit illégalement et un juge pourrait demander la démolition.
Vous vous retrouveriez donc sans rien, mais en devant tout de même payer.
Bonjour, Mon voisin dont le jardin se trouve 2,5 plus bas que le mien a construit une petite maison sans permis avec un toit plat en 2 niveaux dont le premier se retrouve au niveau de mon jardin et le 2me – un mètre plus haut. Après avoir donné la promesse qu’il n’utilisera pas ce toit en tant que terrasse et donc ne créera pas de problème de vis a vis – il commence peu à peu à s’en servir et à s’y trouver régulièrement. La construction date d’il y a un an. J’ai 2 questions: quelles solutions de recours sont en ma possession? est qu’il existe un droit de prescription avec une date limite à la quelle je peux déposer mon recours. Je ne désire pas que sa dépendance soit détruite mais je voudrais que le toit ne soit utilisé pour aucune des activités ni par lui ni par un prochain acquéreur. Merci beaucoup pour vos lumières, A
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Bonjour,
Votre cas est un peu complexe. Si le code civil est respecté au niveau des distances légales et que le PLU autorise cet ouvrage, il y a peu de chances que vous obteniez gain de cause.
Cependant, si l’utilisation d’un ouvrage n’est pas conforme, il faudrait voir avec un avocat, doublé d’un huissier pour constater quelles sont les possibilités légales permettant de faire cesser cette nuisance que vous subissez.
Seule un conseil d’avocat après visite des lieux permettra d’avoir une réponse claire et ferme quant à votre situation actuelle.
Vous pouvez bien évidemment revenir ici même sur https://Architecte-PACA.com vous nous informer des suites de vos démarches et résultats, ceci pourrait aider d’autres Internautes dans la même situation que la votre.
A très bientôt.-
Bonjour Pascal et merci pour votre réponse. Je vais suivre votre conseil et faire venir un avocat sur place. Je reviendrai ici des que j’ai des nouvelles infos à communiquer. Sinon je peux rajouter juste le fait que la dite maisonnette du voisin (et donc son toit) touche le mur qui départage nos parcelles. Est ce que ça voudrait dire que la construction ne respecte pas le code civile? Bien à vous, A
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Bonjour,
Le code civil définit de marge des reculs minimum pour la création de vue directe sur le fond voisin.
Vous trouverez des références et informations sur les distances et vues dans notre article traitant du sujet.
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Bonjour,
J’ai acheté un bien immobilier en Juillet dernier. Dans ma cour extérieur, il y a une fenêtre appartenant à ma voisine. Cette fenêtre donne vue immédiatement sur ma cour et si elle passe la tête par cette dernière, elle a une vue direct sur ma propriété.
Lors de l’achat de la maison, l’agent immobilier m’avait stipulé que cette fenêtre était condamnée et que c’était un simple puits de lumière. Hors, après acquisition de mon bien, la fenêtre était constamment ouverte.
J’ai fait donc une demande à la mairie mais aucune demande de construction de part du propriétaire n’a été faite.
Je ne sais pas depuis combien de temps cette fenêtre est installé mais il semblerait qu’elle ai plus de 17 ans.
Quel est le procédé à respecter pour faire constater cette fenêtre?
Est-il trop tard pour la faire condamner?
Ai-je le droit si non d’exiger sa condamnation?
Un grand merci pour votre retour.
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Bonjour,
Effectivement la création ou la vue sur fond voisins peut poser des problèmes. Il est conseillé dans un premier temps de faire une enquête pour tenter de déterminer la date de création de cette vue.
Les jours, les vues illégales sont légions dans les zones denses hélas.Donc pour faire respecter votre intimité, il vous faut faire constater le non respect du code civil, un constat d’huissier est une base difficilement contestable.
Ensuite concernant la prescription au regard du délai, il vous faut des éléments indiscutables pour prouver que la jouissance n’est pas si ancienne.Si votre faisceau de preuves et réel et suffisant, il vous faudra contacter un avocat pour lui présenter les éléments. Après étude des pièces, il pourra vous préciser si une démarche judiciaire est envisageable.
Bonjour,
Nous avons récemment acheté et emménagé dans une maison avec terrain.
Nous souhaitons « re »construire un nouveau garage là où se tenait l’ancien garage avec les mêmes dimensions.
Cet ancien garage n’existe plus, il a été démoli par l’ancien propriétaire, décédé depuis, il y a plusieurs années mais on peut encore voir au sol des traces de son emplacement.
Cet ancien garage a donc été démoli mais figure toujours sur le cadastre… Comment pouvons-nous remplir le permis de construire avec l’avant/après puisque nous ne savons pas à quoi ressemblait cet ancien garage ?
Merci beaucoup pour votre aide.
Cordialement
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Bonjour,
Le cadastre n’est pas remis à jour régulièrement et le fait qu’il fasse apparaître un ouvrage inexistant en réalité confère un quelconque droit.
La re-construction d’un ouvrage est soumis aux mêmes règles que pour la construction nouvelle.
Il est préférable de solliciter les services de votre secteur pour leur poser la question, car la reconstruction en cas de sinistre est acceptée plus aisément.
Si le garage a été démoli sans autorisation préalable, il vous faudra reprendre les existants et déposer une demande officielle pour création d’un nouveau garage.Vérifiez avant que cette construction nouvelle pourrait être acceptée et ne démarrez aucuns travaux avant d’avoir obtenu et purger les recours.
Bonjour, il y a 20 ans, j’ai acheté un terrain mitoyen sur lequel figurait un petit bâtiment cadastré (vieux poulailler) de 32 m2 qui était en semi ruine.
J’ai fait une déclaration de travaux pour rajouter une petite construction de 20 m2 et en ai profité pour rénover le poulailler.
Par la suite, j’ai réhabilité le tout (une douzaine d’années) en un bureau personnel de 52 m2 sur un terrain indépendant.
Je me pose la question d’une vente éventuelle.
Car selon la Mairie il s’agit d’un poulailler (de plus de 50 ans) et d’une petite construction de 20 M2, mais en réalité c’est un petit studio (avec douche, cuisinette).
Faut-il ou peut-on régulariser puisque l’ensemble est maintenant ancien ?
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Bonjour,
Le processus est illégal et risqué.
Vous pouvez tenter de demander une autorisation pour régulariser et payer les impôts en conséquence.
Sachez qu’il est possible selon le secteur et le cas, que votre demande soit refusée.
Dans tous les cas, si vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra mettre tout ceci en ordre jurdiquement, sans quoi vous ne pourrez vous prévaloir du bénéfice des surfaces illégalement aménagées.
Vous pouvez missionner un architecte afin qu’il vous accompagne dans ce processus.
bonjour
je constate que mon voisin construit des batiments sans permis que puis-je faire ?
merci
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Bonjour,
Il vous faut vous rendre au service de l’urbanisme de votre commune pour demander qu’il soit diligenter un contrôle.
Vous pouvez également envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception à la mairie précisant votre demande.
Prenez des photos afin d’étayer vos dires.
Si rien n’y fait, prenez contact avec un huissier de justice pour qu’il établisse un constat photographique et sollicitez le préfet au cas ou la mairie ne ferait rien. -
Rien du tout. Sa te regarde pas. Quel intérêt de faire de la dellation? Je comprend pas, chacun chez soi et pas d’emmerdes. [censuré] de mentalité après on s’étonne que les relations voisinages sont pas bonne. Mon voisin est aller voir la mairie pour mon abri voiture qui ne le dérange absolument pas maintenant j’ai un procès au cul (bon j’men fous) mais je pourri la vie de mon voisin légalement et au possible depuis, alors que je lui ai jamais rien demandé. Belle mentalité de [censuré].
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Bonjour Nicolo,
La personne précédente a peut être un souci de vue directe ou autre problème de ce genre, si tout est ok, les services ne donneront pas suite.
Il ne faut pas généraliser et utiliser des termes injurieux ou un vocabulaire inadéquat.
Je comprends que cela vous révulse, mais il faut garder la tête froide dans toutes les situations.-
Je trouve cela désolant en effet. Après si problème il y à, il n’est pas préciser et le message premier porte à confusion dans ce cas, « je constate que » et non « les bâtiments sans permis de mon voisin portent atteinte à mon environnement direct » c’est pas pareil !
Le ton utilisé dans sa question laisse à croire qu’il ne cherche qu’a bloquer la construction de son voisin sans prétexte aucun. D’ailleurs, si ce même voisin à construis sans permis c’est certainement pour des bonnes raison, donc une fois la mairie mise au courant il n’aura peut être aucune chance de faire régulariser son projet. (Par exemple dans mon cas la commune refuse d’appliquer la loi ALUR et considère mon bâtiment annexe non fermé comme COS applicable …)-
Effectivement, il est toujours complexe de voir, lire et comprendre ce que les personnes disent au travers d’un BLOG comme celui-ci.
J’essaie de répondre le plus précisément avec ce qu’il m’est énoncé.
Les internautes allant tellement rapidement, ne prennent pas toujours le temps de composer ou relire leurs questions avant de les poster.Dans tous les cas, les conseils d’architectes sont toujours préférable au démarrage de travaux quels qu’ils soient pour éviter les ennuis ou procès.
Nous sommes formés pour analyser, diagnostiquer et proposer des solutions quand celles-ci existent.Je déplore que beaucoup trop de personnes pensent qu’ils pourront « passer sous les radars », mais il existe toujours un voisin… qui lui n’a pas eu cette chance. Donc il vaut mieux s’assurer de la bonne démarche avec un architecte et assurer le coup.
Concernant votre cas, seul un recours auprès du préfet pourrait vous sortir de votre situation, si effectivement la loi ALUR est applicable et vous donne raison.
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Bonjour,
Je suis en train de vendre ma maison par le biais d’une agence. En préparant les documents pour la signature du compromis, l’agence s’est aperçue que les bâtiment non-habités (garage, atelier et appentis) ne figurent pas sur le cadastre. Apparemment, la demande de construction n’a jamais été faite.
J’ai acheté la maison il y a 8 ans et ces bâtiments figurent bien dans l’acte d’achat.
Le propriétaire précédant a apparemment aussi acheté cette maison avec les bâtiments secondaires dessus. En faite, ce sont ses héritiers qui m’ont vendu la maison et le notaire a bien mis dans l’acte d’achat la totalité des bâtiments ainsi que leurs diagnostics.
Que vaut-il mieux faire maintenant pour pouvoir vendre ma maison avec ces bâtiments supplémentaires et éviter des problèmes et les démarches inutiles?
Merci beaucoup pour votre aide.
SIncèrement,
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Bonjour,
Il n’y a pas de démarches inutiles, il vous faut régulariser la situation auprès des services concernés afin de ne pas avoir de problèmes lors de la vente ou ultérieurement.
La base des documents anciens en mains, rendez-vous aux services de l’urbanisme pour qu’ils vous précisent quelles sont les démarches.
Si cela vous parait complexe ou comportant un risque quelconque d’erreurs, missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne dans ce processus, vous y gagnerez en temps et vous éviterez bien du stress.
Bonjour ,
1) En cas de mise en connaissance au maire de illégalité de destination d’un bâtiment « Appartement réaliser dans un garage et toujours déclarer au cadastre en garage non attenant a l’habitation principale » ; Le maire étant informé a t’il le devoir et l’obligation de dénoncer l’ illégalité a l’urbanisme et aux impôts ou peux t’il fermer les yeux et laisser se faire la vente du bâtiment avec une destination illégale .
2)Lors du pourparler après accord de négociation sur le prix du bien , le propriétaire me confirme le prix par mail et me donne son accord ; a ce point est il engager a me vendre ce bien pendant 1 année ou peux t’il le vendre a un autre acquéreur s’il le souhaite ou préfère ?
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Bonjour,
Le maire à toutes les possibilités et décide en son âme et conscience des suites à donner à une information. A vous de voir si vous souhaitez acquérir un bien illégal qui risque de vous amener des soucis.
Concernant le prix, les emails ont une valeur légale, mais est-ce recevable juridiquement selon la tournure. Pour être complètement affirmatif ou infirmer la chose, il vous faudrait vous renseigner auprès d’un avocat.-
bonjour ;
A qui je peux demander la destination d’un bâtiment ; mon notaire me dit que le vendeur n’a pas l’obligation de me fournir la preuve et que le notaire n’ai pas obliger de vérifier ; en fait le vendeur dit que le bâtiment qu’il a aménager il y a 5 ans était déclarer a l’urbanisme en habitation alors que si je regarde sur géoportail le bâtiment en question est dessiner en couleur clair donc en bâtiment léger .Qui dois-je contacter pour avoir un document confirmant la destination et ai-je un recours pour lui faire légaliser avant le compromis de vente .Qui peux obliger le vendeur a légaliser sachant que j’ai déjà rencontrer l’adjoint de l’urbanisme et qu’il n’a pas déclencher de poursuite .
Le notaire du vendeur dit dans le compromis de vente :A TOUTES FINS UTILES ,LE VENDEUR DÉCLARE AVOIR SIMPLEMENT PROCÉDÉ A DES TRAVAUX D4AMENAGEMENT INTÉRIEUR DANS LE BÂTIMENT SUR COUR PRÉEXISTANT , POUR CRÉATION DE DEUX LOGEMENTS , SANS MODIFICATION DE FAÇADE.QU’EN CONSÉQUENCE ,IL N’A DEMANDE AUCUNE AUTORISATION D’URBANISME A CET ÉGARD .
Si je lache la vente car j’ai été vigilant le vendeur va en arnaquer un autre car les notaires se refuse de noter que c’est une construction ilegale et que ce n’est pas a eux de le verifier .
C’est deux logements ont etait declarer au cadastre hier par le vendeur mais toujours pas a l’urbanisme .
Veuillez me renseigner de la procedure a suivre et me dire votre avis sur cette affaire .
Les escrots ont ils tous les droits ???-
Bonjour,
Il me parait clair que les choses le sont moins. C’est à dire qu’ils noient le poissons pour que l’acheteur prenne la totalité des responsabilités.
Il serait intéressant de demander au cadastre la matrice pour vérifier le niveau de taxation des dits lieux et la surface déclarée.
Ainsi vous serez fixé.
Il faut également solliciter la mairie pour connaitre la possibilité de régularisation ou pas de ces logements, ce qui imposera certainement le paiement des taxes et éventuellement un rattrapage sur 4 ans…. Je vous laisse imaginer les montants que cela peut représenter en ratio de surface.
Afin de tester le sérieux des personnes que vous avez en face, sollicitez homme de droit pour qu’il vous aide à rédiger des clauses suspensives en votre faveur et faite les écrire sur le compromis.
Si les personnes vendant le bien et les intermédiaires refusent, fuyez, c’est effectivement pas clair du tout !-
Bonjour
En ce qui concerne le bien aujourd’hui ; le propriétaire a déclarer au cadastre les deux appartements illégaux donc maintenant la taxe foncière en sera augmenter est ce problème est résolu .
Aussi il s’est rendu a la mairie a l’urbanisme pour dire qu’il avait deux autres appartements en plus des deux légaux qui n’avaient jamais était déclarer , la mairie n’a pas bouger , donc ils sont toujours illégaux a l’urbanisme ?? Maintenant que la commune va recevoir des taxe d’habitation cela légalise t’il les appartements ??
Que dois-je demander pour la légalisation /cerfa13404-02 et ensuite déclaration de fin de travaux ???
Mon notaire que doit il demander a la mairie pour me couvrir ??
Pour moi le seul élément aujourd’hui qui pourrait amener un refus est les places de stationnement , y a t’il un procéder pour payé une taxe pour contourner ce problème ??
Le propriétaire devient coopèrent car il est presser de vendre !
Cordialement -
Bonjour,
Il faut que tout soit écrit et que toutes les autorisations soient délivrées, purgées de recours pour être réellement en règles.
Ce n’est pas une simple entente entre deux personnes, mais bien des engagements juridiques qui protègent.Concernant les aires de stationnements, certaines communes ont mise en place des taxations pour places manquantes, en règle général celle-ci avoisine les 15 000 € ou plus/ place manquante. Donc pour 2 places = 30 000 euros. Cela fait tout de même réfléchir.
Une personne trop pressée souhaite souvent masquer certaines choses (ce n’est qu’un point de vue personnel relatif à du vécu).
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Bonjour
Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour un ensemble immobilier de quatre appartements .Deux appartements dans la maison principale référencer comme habitation au cadastre et les deux autres appartements ont semble t’ils étaient aménager dans un garage non attenant a la maison . Ces deux derniers appartements n’apparaisse pas au cadastre comme habitation mais comme Hangar .Quel sont les risque pour moi et pour l’actuel propriétaire .Cette anomalie a plus de trente ans sans que l’urbanisme ne s’en aperçoive .
veuillez m’indiquer s’il vous plait la conduite a suivre .
Cordialement
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Bonjour,
Il est indispensable que tout soit déclaré et régularisé, sans quoi après l’achat vous serez entièrement et totalement responsable de ce que le ou les anciens propriétaires ont pu faire.
Ceci afin que l’administration fiscale puisse taxer correctement les choses.
De plus les impôts ont la possibilité de réguler les taxations non perçues sur une période de 3 années antérieures à l’année de déclaration.
Ensuite, SI par malheur la régularisation n’est pas possible par manque de stationnement, suite à la suppression des garages, alors une démolition pourrait être ordonnée judiciairement.
Renseignez vous auprès des services d’urbanisme de la ville concernée pour voir avec eux quelles sont les solutions possible et comment envisager une régularisation.
Dans tous les cas, l’engagement sur un bien non conforme vous fera endosser la totale et entière responsabilité pénale des biens construits ou aménagés illégalement. Vous serez le seul et unique responsable vis à vis de la justice.
Il est toujours souhaitable qu’il soit spécifié sur le compromis que le propriétaire initiale s’engage à régulariser la situation avant achat définitif ou que la vente soit cassée si l’administration refuse la régularisation.Protégez vos intérêts avant tout. Si l’affaire semble trop belle, c’est qu’il y a un risque important de procès et problèmes par ailleurs.
Bonjour
Nous avons construit en 2012 a murviel les beziers (34) 5 box pour nos chevaux,(nous sommes déclarés a la chambre d’agriculture ainsi qu’a la MSA et nous sommes en zone agricole ) le maire a porter plainte contre nous et a demandé la démolition , l’audience a eu lieu en novembre 2013, avec délibéré au mois de janvier 2014 , EN DECEMBRE 2014 le aire annonce au conseil municipal que le tribunal a estimé insufisant le fait d’etre inscrit comme professionel, hors le jugement sort en janvier 2014 et stipule que le fait d’etre incrit en tant qu éleveur permet la contruction de batiments correspondant a notre activité et que de ce fait la possibilite de régulariser la situation est possible en se mettant en regle avec la mairie et nous donne 6 mois pour presenter le permis de construire .
la mairie a refuser de nous accorder le permis et de ce fait nous avons etes condamnés a démonter les box puisque nous ne pouvions pas fournir la régularisation du dossier , la cour d’appel a confirmer par la suite le jugement puisque nous n’avions toujours pas le permis , puis la cour de cassation a rejeter le pourvois, nous sommes donc condamnés a démonter avec une astreinte de 50 euro par jour, que pouvons nous faire?, je me dois de vous préciser que dans le village et ses allentours il y a bon nombre de box a chevaux sans inscription a quoi que se soit comme registre mais on nous refuse a nous le droit d’exercer notre activité
merci de votre réponse
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Bonjour,
Je suis navré de ce qui vous arrive et la situation semble bien compliquée avec le maire de la commune.
Si les différentes instances juridiques jugées que le dossier devait imposer un démontage, vous n’avez d’autre choix que de vous astreindre à le faire (au moins pour préserver votre trésorerie).
Ensuite concernant les « autres » qui n’ont pas respecté la réglementation, comme je dis toujours : » Ce n’est pas parce que certaines personnes font des excès de vitesse sur l’autoroute que vous devez en faire de même. Car le radar pourrait se placer après le passage de l’autre véhicule et vous serez pris en flagrant délit ».La loi et l’urbanisme sont ainsi fait. Je n’ai hélas pas de solutions à vous apporter autre que celle de tenter de déposer une nouvelle demande de permis de construire avec un architecte, si cela n’était pas la cas initialement.
Peut-être est-ce que vous pourriez prendre audience auprès des services de l’agriculture pour voir avec eux si une solution est envisageable.
Bonjour, mon voisin a aménagé un appartement dans une grange.Suite à une procédure qu’il a engagé contre nous en attaquant les travaux(dont nous avions un permis), nous nous sommes rendu compte que cette personne avait fait un appartement sans aucune autorisation.Et qu’elle payait toujours les impôts fonciers d’un hangar et aucune taxe inhérente à une habitation. Nous nous sommes donc rapproché de la mairie qui vient tout simple de modifier le cadastre et d’enregistrer cet appartement alors que celui est occupé depuis près de 10 ans.
Tout cela me semble complètement illégal et ne semble pas déranger la Mairie qui s’arrange des lois et les applique « à la Tête du client ».
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Bonsoir,
Si vous constatez que le Maire abuse, vous pouvez contacter le préfet afin qu’il étudie le dossier en question et qu’un contrôle de légalité soit réalisé sur l’autorisation délivrée.
Mais effectivement, certains maires s’octroient des « facilités ».
Les lois existent et certains passes droits peuvent être retoqués.
Bonjour. Nous avons acheté un immeuble il y a 1an 1/2. Notre voisine nous attaque, car elle estime qu’un agrandissement de notre bâtiment il y a 16 ans n’est pas conforme, car construit sur une servitude commune. La servitude a été validée par un acte de vente après le permis de construire de l’agrandissement de notre immeuble. Les dates faisant foi, est-il indispensable de « régulariser » ce permis de construire, et à quoi sert une régularisation de permis de construire?
Merci par avance de nous répondre rapidement, car notre voisine nous a assigner au tribunal.
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Bonjour,
Il est toujours préférable que tous les documents et actes soient en corrélations, car si vous aviez à vendre ou lors d’une succession éventuelle, si les choses ne sont pas au carré, vous allez créer des problèmes.
Il vous faut donc prendre contact avec votre notaire pour lui présenter la situation et voir si tout est bien ficelé de son côté.
Ensuite, procédez aux démarches auprès des services concernés pour entériner les ouvrages (si cela est possible).N’attendez pas et engagez les démarches pour prouver votre bonne foi auprès des tribunaux.
N’oubliez pas de prendre contact avec un avocat qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts.N’allez pas devant le tribunal seul, cela est mal perçu et vous risquez de ne pas vous exprimer correctement (d’un point de vue juridique).
Nous voulons faire l’acquisition d’une maison, mais le notaire nous a appelé pour nous dire que les vendeurs n’avaient pas déclarés des travaux fait : transformation du garage en habitation et construction d’une piscine coque sans autorisation préalable.
Que risque t-on ?
Merci
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Bonjour,
Le risque encouru par l’achat d’un bien dont certains travaux sont illégaux (non déclarés), provoque le transfert total de responsabilités juridique et pénal.
Le fait que vous soyez averti, ne vous confère aucune solution de replis. De plus, même si vous n’étiez pas au courant, le fait de visiter les lieux vous fait prendre la responsabilité entière du bien tel qu’il est avec ces défauts et problèmes.
Il est donc fortement conseillé de vous rendre au service de l’urbanisme de la commune concernée par le bien pour vérifier si une régularisation est possible. Dans le cas contraire, il est préférable de réfléchir à deux fois avant de vous engager.Un voisin un peu effrayé de voir arriver de nouveaux voisins pourrait profiter du départ de l’ancien propriétaire pour informer la mairie par voie de courrier que des ouvrages ne sont pas aux normes…. et la procédure sera lancée, vous ne pourrez que subir.
Une demande de démolition avec astreinte journalière à payée est à envisagée, car les tribunaux en ont assez des personnes qui se croient au dessus des lois. Même 50 euros / jour à payer au tribunal, jusqu’à ce que vous ayez prouvé par huissier que les ouvrages sont soit démolit, soit régularisé, peux coûter cher.
Prenez donc garde.
BOnjour,
Après avoir subi deux refus ridicule pour construire un abri voiture (cause dépassement du COS alors que ce dernier est censé ne plus exister, refonte du PLU communal en Mars) , j’ai qd même fabriqué cet abri voiture qui rajoute un cachet a la maison et qui est dignement salué par tous mes voisins (petite maison d’origine, sa rajoute du volume et du charme)
Mais voilà, la commune m’ouvre un contentieux etc…. Alors je sais que je pourrai avoir gain de cause puisque le COS allant disparaitre, le PLU ‘secours’ qui date de 1960 est clairement plus du tout d’actualité, preuve en est de ma construction (j’ai des exemples vraiment ridicule que je peu/ne peux pas faire sur mon terrain, sa en est même risible, vraiment). Du coup je vais bien sur faire trainer cette histoire pour attendre la révision du PLU le mois prochain.
Ma question est simple, quels sont les délais de traitement de ce genre de contentieux en administratif? J’ai largement le temps de voir venir la chose, à défaut je payerai une amende.Mais étant donné la loi allure les choses vont forcément bouger ?
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Bonsoir,
Les procédures peuvent être accélérées selon la rapidité du procureur de la république. Mais cela reste des délais judiciaires.
Si une procédure est lancée à votre encontre, il est tout de même conseillé de vous faire accompagné et épaulé par un avocat pour défendre vos intérêts.
La justice à sa lourdeur et peut selon le cas (en référé) peut intervenir pour condamner une personne pour infraction.
Il n’est pas possible de donner de délais, il n’y a pas de règles ou normes en la matière.Si vous êtes certain d’être dans votre bon droit, signifiez le aux services via un avocat en cas de procédure. Sachez tout de même qu’une construction illégale aussi belle soit-elle, est une construction illégale pour un juge.
Bonjour, je suis sur le point de signer un compromis de vente pour d’acheter une maison individuelle. Le mandataire m’informe que la terrasse de 14 m2 qui juxtapose le salon a été fermée par des baies vitrées depuis de nombreuses années et n’a pas fait l’objet de demande d’autorisation à la mairie. De plus, un abri de jardin de 12 m2 construit en dur sur le terrain en 1990 n’a pas non plus été declaré.. quelles sont les conséquences?
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Bonjour,
Les conséquences de l’acquisition d’un bien comportant des constructions illégales sont très importantes, car vous en prenez la totale responsabilité en en faisant l’acquisition.
L’administration se retourne vers le propriétaire et ne cherche pas à comprendre qui a réalisé les travaux.Donc protégez vos intérêts en faisant en sorte de vérifier ou faire régulariser la situation avant acquisition.
Il est possible (selon les cas) qu’une démolition soit demandée par la justice avec une astreinte journalière à payer tant que cela n’est pas fait.
Cf. publication sur notre page Facebook du 16 janvier 2017 : https://www.facebook.com/Architecte.PACA.Marseille/
Bonjour,
Je me permet de vous contacter car la SCI [Censuré pas de noms] ( mais en réalité rue de l’épine blanche à [Censuré pas de noms] a fait la demande de 2 permis d’aménager ( un de 2011 et L’autre de 2012) pour un lotissement de 5 maisons alors qu’il en existe déjà 7 sur une voie d’accès de 3m de large (dont le PLU impose 5M de large mais ils se retranchent derrière le fait que c’est une voie privée, qu’ils ont privatisée depuis moins de 5 ans, et quelle n’a pas a être élargie). Malgré tout ils ont achetés une parcelle de 12m² à l’entrée « pour que les véhicules puissent se croiser » et au bout de l’allée, c’est-à-dire là ou il n’y a pas de travaux de terrassement à réaliser.
Il reste donc une partie avec une largeur de 3m de large avec une grosse butte, là ou ma maison est en contrebas de 3m de l’autre coté. Les camions poubelles ne montent pas et quand ce sera le jour des poubelles jaunes et des poubelles de déchets verts je me retrouverai avec un minimum de 24 poubelles devant chez moi.
Un camion fait en moyenne 2,60m de large, il reste 20cm de chaque coté, en cas de problème nous retrouvons le camion dans notre salle à manger ou dans notre chambre avec nous en dessous.
Aussi je vais entamer un recours auprès du tribunal administratif. Bien sur je prendrai une assurance juridique mais ils essaient de m’intimider en me disant que comme je suis un particulier et non une association, ils peuvent me demander des dommages et intérêts et me faire perdre ma maison.
est-ce exact?
Les permis d’aménager prévoient la démolition de la maison et de la piscine. 80% des travaux de voirie ont eu lieu et les démolitions également mais aucune déclaration d’ouverture de chantier a été déposée ( j’ai l’attestation de Mme le maire). Peut-on attaquer les futurs permis de construire puisqu’il n’y a pas eu d’autorisation de démolir, sachant qu’il s’agit d’un lotissement? Ou prévenir le notaire que les futurs acquéreurs auront droit à un procès ? De plus les permis de 2011 et 2012 ont été attaqués par une autre association, donc le délai de 2 ans est gelé, mais étant donné que les travaux ont eu lieu en 2011/2012 sans DOC peut-on faire valoir que le délai est dépassé ? Enfin le propriétaire a fait des pouvoirs pour la signature de ces permis mais à l’ancienne adresse du terrain, donc adresse qui ne correspond pas à la demande de permis d’aménager et le signataire a signé sans indiquer son identité. Peut-on considérer que le signataire n’est pas autorisé à signer et que donc les permis sont caduques ?
Désolé pour la longueur.
Merci d’avance, cordialement et bonne année 2017.
A Depond
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Bonjour,
La seule est unique solution dans ce type de situation est de prendre un avocat spécialisé et non seulement une aide juridique d’assurance…. cela fait la différence.
Ensuite, si les permis sont entachés d’irrégularités quant à leurs affichages et autres, il vous faut des éléments clairs et indiscutables afin que vous puissiez faire valoir vos droits.
Le but d’un recours n’est pas de bloquer une situation, mais de faire valoir une nuisance claire.
C’est sur ces nuisances que les juges (en général) tranchent pour prononcer leurs jugements.
Si il est considéré que les preuves avancées et les nuisances non identifiées clairement sont insuffisantes, il est probable que le recours soit classé sans suites. Ce qui offre la possibilité à la personne ayant été sous le coup de ce recours d’engager des poursuites à son tour.
Sachez donc bien préparer votre dossier en bonne et due forme avec un avocat.
Bonjour, notre voisin vend sa maison c est à cette occasion que nous avons appris que son extension construite depuis plus de trente ans avait été faite sans permis de construire . L extension a été construite en limite de propriété et comporte plusieurs fenêtres donnant directement sur notre propriete. Nous avons acheté il y a 6 ans et ne savions pas que la construction était illegale . Est ce que dans ce cas la prescription trentenaire est valable et avons nous encore une chance de faire obstruer les fenêtres. De plus la maison est à vendre à un petit prix vu que l extension n apparaît pas sur l annonce , si nous achetons pour régler tout probleme que risque t on avec cette extension ? Merci d avance pour votre réponse cdt
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Bonjour,
SI la vue directe existe depuis plus de trente ans et que cette existence puis être prouvée de manière indiscutable, il est complexe de faire valoir un droit de vue.
Il faudrait également définir si ces vues donnent sur une pièce principale ou pas, car cela peut éventuellement ouvrir une porte à des solutions vous permettant de conserver votre intimité.
Bonjour,mon voisin a construit un bâtiment en limite de propriété alors que le plu mentionne d’ abord une limite séparative de 4m et un muret de 60cm surmonté de haies vegétallisées; le tout sans permis.La mairie a connaissance du problème « officieusement » et sans réaction .Quel serait le délai de prescription?
Merci
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Bonjour,
En terme de construction illégale touchant au code civil, la prescription peut être trentenaire.
Il est toujours important de signifier ce type de constructions aux services par la voie de lettres recommandées et informé le propriétaire concerné également par la même voie, si vous êtes directement concerné par ce bâtiment litigieux.-
Bonjour,
Un nouveau co-Proprietaire Vient d arriver
Il est en train de construire un SPA
Deja 50 cms de beton
Que peut on faire?
Remerciements-
Bonjour,
Il faut que le nouveau copropriétaire se plie au règlement. Si rien n’est inscrit clairement, cela est autorisé. Cependant, si la charge risque de mettre en péril la structure de l’ouvrage, il est important que celui-ci prouve que tout est ok.
Sollicitez le syndic afin qu’il fasse le nécessaire auprès de ce nouveau copropriétaire.
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Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter une maison avec garage construit il y a 14 ans sans permis de construire. Je viens de lire que dans le cas d’une construction réalisée sans permis, la prescription ne joue pas. Quels sont les risques encourus après tout ce temps? Je vous remercie
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Bonjour,
La première chose à faire est de vérifier auprès des services de la mairie SI le bâtiment est régularisable. Sinon, il pourrait vous être demandé de le démolir à vos frais exclusif, étant donné que cela n’est pas un élément masqué et non visible.
Faites les bonnes démarches et vérifiez si vous avez une solution. Si cela vous semble trop complexe, pour vérifier le PLU/règlements et code civil, missionnez un architecte pour une mission de conseils.
Merci pour votre site qui est très instructif.
J’ai une question: j’ai fait construire en 2010 un abri avec l’aide d’un architecte, mais cet abri ne correspond ni à l’emplacement , ni à la taille demandés dans la demande de travaux, parce que l’emplacement demandé par l’urbanisme était trop près de ma maison et la taille des 20m2 trop petite par rapport à mes besoins. Je n’ai pas informé de la fin des travaux ni demandé la conformité bien évidemment. Aujourd’hui je veux agrandir ma maison et j’ai déposé un permis via le même architecte et l’urbanisme me demande de leur fournir l’achèvement des travaux et la conformité. Que faire et quels sont les risques? merci pour votre réponse
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Bonjour,
Si ils demandent cela, c’est qu’ils se doutent que vous n’avez pas respecté la demande initiale.
Le risque est que vous n’obteniez pas l’autorisation demandée et qu’il vous soit imposé de déposer une demande de régularisation (si cela est possible).
Dans tous les cas, il vous faut rentrer dans le cadre à présent.
Bonjour,
Je m’apprête à signé un compromis de vente d’une maison situé sur un terrain en zone (N).
Celle-ci a était construite sans permis de construire il y a plus de 20 ans. Dois-je craindre d’une démolition dans les années à venir, une fois acquise ou bien bénéfice t’elle d’une prescription?
En sachant que la mairie m’a fourni un certificat d’urbanisme attestant l’existence de la maison, mais ne voulant pas régularisé la situation pour ne pas se mettre en porte à faux avec les autres constructions illégales sur la commune et le département ma t’elle dit. La maison n’apparaît pas sur le cadastre, mais le propriétaire actuel (constructeur) a toujours payé les différentes taxes.
Cordialement.
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Bonjour,
Une construction illégale est une construction illégale.
La zone N (Naturelle) est faite pour préserver l’environnement et seule des évolutions segmentaires du PLU peuvent aider à faire évoluer une situation « bancale ».
Le fait de fournir un CU par le maire précisant la réelle existence de l’ouvrage est surprenant.
Je pense qu’il faudrait réellement que vous vous adressiez à un avocat spécialisé, car de mon point de vue, une juridiction supérieure au maire, préfecture ou autre pourrait facilement demander une démolition.
.Aujourd’hui le service urbanisme de ma commune me demande la démolition de cet abri.Je suis moi meme proffesionelle de la petite enfance et cet abri me permet de travailler a la maison.Quelle son mes recours.merci de votre réponse.
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Bonjour,
Il faudrait avoir plus de détails quant à la situation de l’ouvrage.
Avez-vous bâti cet ouvrage illégalement ? Avez-vous consulté et étudié les règles d’urbanisme ?
Pour quelle raison la mairie demande-t-elle la démolition ?A vous lire,
Bonjour, je viens vers vous car nous souhaitons aquerir un bien de 95m2 anciennement hangar. Nous allons signer le compromis… Il a était construit en 1974 sans permis de construire les anciens propriétaires ont aménagé se bien en habitation. DONC ma question est pouvons nous acheter se bien pouvons nous y vivre. La mairie peuvent ils nous interdire d’y habitée? Ya t il prescription. DE plus c’est un lotissement ou il y a beaucoup d’habitation mais c’est devenu une zone inondable. merci pour votre réponse
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Bonjour,
De nombreuses données rentrent en compte dans cette équation, il convient de procéder ainsi :
1. Vérifiez auprès du service des impôts foncier quel est la nature des taxes payées et a quoi celles-ci se rapportent. Ceci afin de déterminer SI l’ouvrage est bien taxée comme il se doit,
2. Vérifiez auprès de la mairie quels sont les risques d’une éventuelle demande de régularisation et si cela est envisageable,
3. Vérifiez dans les règles du lotissement si le bien n’est pas codifié comme non disponible à un changement de destination.Une fois ces trois vérifications effectuées, vous pourrez alors commencer en envisager les choses sur une base saine. Vous aurez des informations qui pourront vous donner la tendance.
Sachez tout de même que certaines assurances font souscrire des contrats, mais majorent de manière substantielle les cotisations pour des secteurs à risques (voir également ne couvrent pas certains risques liés à la zone concernée). En d’autres termes, vous savez que la zone est inondable, si une inondation intervient, l’assurance ne couvrira pas ce risque.Espérant avoir été clair, si cela n’était pas le cas, postez sur Architecte-PACA.com votre complément de question.
bonjour
Nous avons acheté en novembre 2013 une maison avec un terrain de 3000m2. Ce terrain comporte comporte un cabanon en bois de 30m2 environ. A ce jour, les impôts me réclament une déclaration de fin de travaux pour le cabanon alors qu’aucun travaux n’a été effectué depuis notre achat. Le cabanon a été construit et achevé en 2009 par l’ancien propriétaire apparemment sans aucune autorisation. Il ne nous semble pas normal de devoir payer la taxe d’aménagement pour ce cabanon puisque il a été construit par l’ancien propriétaire. De plus, il me semble qu’il existe une prescription de 6 ans dans ce cas.
cdt
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Bonjour,
Votre cas n’est pas isolé (hélas), il faudrait que vous puissiez prouver de manière indiscutable que le bien est réalisé depuis la date dite et prouver également que la taxation est bien en corrélation avec tous les ouvrages.
Ce n’est pas parce qu’un ouvrage est bâti depuis de nombreuses années qu’il ne puis être soumis à taxations (bien au contraire, surtout à l’heure actuelle ou les communes recherches des fonds). Il vous faut savoir également, que les impôts ont la possibilité de remonter sur 3 années et imposer en une seule fois cette même période de 3 ans.
C’est pour cela qu’il faut être intransigeant lorsque l’on achète un bien dont certaines parties sont « limite » d’un point de vue administratif.
Le fait d’acquérir un bien construit non conformément aux règles et processus légal, amène le nouveau propriétaire à être totalement responsable des antécédents. Les services de l’état n’ont que faire de qui a acheté ou vendu, ou même construit. Ils veulent des ouvrages en règle et rémunérateurs en taxations pour participer à la quote part de l’évolution financière de la commune concernée.La prescription pourrait, je dis bien « pourrait », s’appliquer mais simplement sur le fait d’entériner un ouvrage non conforme, mais en aucun cas n’exempte les taxations. Je pense que cela n’arrivera jamais.
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Bonjour
merci pour votre réponse.
Après recherches, le cabanon figure sur le plan du cadastre. Cela signifie-t-il que le cabanon a bien été déclaré par l’ancien propriétaire et que la fin de travaux a été transmise?
A quel moment est modifié un plan cadastral, lors du dépôt du permis de construire (cabanon de 35m2) ou lors de la déclaration de fin de travaux?
cdt-
Bonsoir,
La présence d’une trace cadastrale ne fait pas forcément corrélation avec une déclaration officielle dans les règles de l’art.
Les services de l’état réalisent parfois des corrections du cadastre via des photos aériennes et/ou des contrôles in situ.
Il vous faut donc prendre contact avec les services des impôts pour vérifier avec eux ce qui est déclaré et validé. Vous pouvez également demander un extrait de la matrice cadastrale afin de voir la surface de taxation.
Le cadastre n’est pas mis à jour systématiquement après l’obtention d’une autorisation administrative, mais plus régulièrement après la déclaration d’achèvement et de conformité. Les délais de mise à jour des plans varient selon les secteurs, il faut donc ne pas prendre pour argent comptant ces informations.
Seul un relevé de géomètre fait foi.
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Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse, je vais suivre votre conseil et consulter un avocat.
Cordialement
Bonjour Maître,
J’ai signé en juillet dernier un compromis pour un bien situé sur un terrain en zone ND dont la construction s’est achevée en 2003 (pas de date précise).
Aujourd’hui le notaire m’envoie un mail m’expliquant que le PC mentionné dans le compromis avait fait l’objet d’un retrait et n’est donc pas valable
Il me joint la copie de l’accord du PC du 19 juil 2002 qui figurait dans le compromis ainsi qu’une copie du courrier de la sous préfecture daté du 11 septembre 2002 contestant l’arrêté du Maire et en expliquant les raisons (changement de destination du bâtiment existant, agrandissement du SHON de 340%, etc… Explications qui semblent justifiées. Le maire recevant ce courrier l’avait envoyé en LR/AR avec obligation de la propriétaire de mentionner qu’elle avait pris connaissance du retrait de son PC.
Dans les faits, la construction a quand même continué et s’est achevée (quand ?) en 2003 sans que le maire ne s’y oppose dans les faits et la propriétaire s’y est installée.
Aujourd’hui le maire est décédé ainsi que la propriétaire et la vente du bien se fait par sa fille héritière qui semblait ne pas connaître ce « détail ».
En regardant sur internet au sujet des conditions à remplir pour une démolition, il est écrit que le délai ne peut être supérieur à 10 ans pour des constructions d’avant le 18 juin 2008. Ailleurs, je lis qu’un loi « Macron » aurait réduit un délai de 2 ans à 6mois…D’une certaine façon je pourrais peut-être être rassuré sauf que ce qui est sûr, c’est qu’en cas de destruction suite à incendie ou autre catastrophe, je serai dans l’impossibilité de reconstruire.
Comme nous avons eu un véritable coup de cœur avec ma famille pour ce bien, nous voulons vraiment nous battre pour savoir s’il est possible et comment régulariser à postériori cette irrégularité.
Avec mes remerciements pour votre réponse. Cordialement
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Bonjour,
Effectivement la loi MACRON à fait évoluer les choses permettant de limiter les actions en démolition des biens ayant obtenus des permis de construire après contestés.
Il est important de souligné que les constructions illégales SANS permis n’entrent pas dans le cadre de la loi MACRON. Ceci étant dit, il serait souhaitable que vous vous renseigniez auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme car la situation est particulière.
Il est parfois complexe de répondre génériquement à une cadre particulier.
Une solution serait de tenter de déposer une demande de régularisation auprès des services et administrations en place incluse en clause suspensive dans votre compromis, mais a priori vu l’antériorité de signature ne laisse guère de solutions.
Afin de présenter un dossier en bonne et due forme, il est tout de même fortement conseillé de missionner un architecte.
Bonjour, je m’apprête a acquérir un terrain nc en zone N sur lequel ce trouve un abris de jardin de 19 m2 équipé EDF , forage et de 2 lits. Le vendeur dit qu’il a fait cet abris sans autorisation il y a 9 ans et qu’il y a prescription . Vrai ou faux ?
Merci
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Bonjour,
La prescription en matière de construction illégale est rare et complexe à prouver. Donc par définition, il ne faut aucunement croire ou imaginer qu’un délai puisse entériner une construction non autorisée.
Une zone N dite Naturelle, proscrit ou conditionne fortement les travaux envisageable ou pas sur ce type de « bâtisse ».
Il est donc indispensable de solliciter les services instructeurs (mairie et DDT) pour voir quelles sont les possibilités envisageables (en cas de tentative de régularisation) et voir avec eux SI la construction n’est pas vouée à être démolie.
Bonjour !
J’ai acheté un appartement dans une copropriété neuve de 4 appartements qui est en cours d’achèvement.
Je possède 100m2 de terrain et un garage accolé.
Je rentre de vacances et voilà que le promoteur s’est permis de faire une terrasse sur mon garage (accès avec barrière et spot de chaque côté).
Je ne peux lui en parler pour le moment car il me doit de l’argent et les travaux ne sont pas finis.
Comment dois-je procéder ?
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Bonjour,
il est toujours complexe d’entamer des démarches alors que vous n’êtes pas encore pleinement propriétaire, cependant si un changement majeur est effectué sans respecter ce que vous avez signé, il vous faut faire valoir vos droits.
Une simple, lettre ou email de demande d’explications peut être un point de départ, ainsi qu’une sollicitation appuyée par des photos.
Ensuite, si votre contrat n’est pas respecté ou pas clair, il vous faudra procéder autrement, c’est à dire avec l’appui d’un professionnel du juridique.
Merci pour votre réponse . Pour la loie trentenaire , effectivement elle n’est pas appliquable de suite car de 2004 à aujourd’hui cela fait que 12 ans mais si on achète cette maison , est ce qu’au bout de 18 ans d’achat de notre côté + 12 ans la propriétaire , c’est à dire qu’à partir de 2034 la loie trentenaire est elle appliquable ????
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Bonsoir,
Il ne faut pas présager des futures possibilités, mais être en règle.
Donc il faut préalablement se renseigner pour vérifier si la régularisation est possible.
Bonjour,
Je dois signer un compromis pour une maison qui a été aménagé sans déclaration de travaux . A la base c’est une grange qui a été aménagée en habitation .
Chez le notaire il y a que 90 m2 d’existants alors que l’habitation fait aujourd’hui 120 m2 …
On sait que pour les assurances il y aura que 90 m2 de considéré .
Elle a été aménagé en 2004 et la propriétaire paie la taxte frontière sur la totalité soit 120 m2 .
Ma question : la loie trentenaire peut elle être appliquée ????
Si non Peux t-on nous demandé la démolition de l’aménagement .
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Bonjour,
Il est surprenant que la propriétaire actuelle paie pour 120m2 si aucune déclaration n’ai été faite en préalable.
De plus la trentenaire ne puis s’appliquer étant donné que les travaux ont été réalisés en 2004.
Selon le cas la démolition est possible, mais en général lorsque les travaux sont seulement intérieur et régularisable, il est appliqué un rattrapage de taxation sur 4 ans + obligation de faire les démarches de régularisation.
Si la régularisation est impossible, alors la condamnation de démolition peut tomber.
J’ai acheté une maison en 2008. Je viens de constater en 2016, après contrôle « discret »en mairie que l’extension (d’environ 60 m2) jouxtant la maison n’avait pas fait l’objet d’une demande de permis de construire. Dans l’impossibilité de me retourner contre l’ancien propriétaire, décédé, sans enfants, je me pose la question : y a t-il prescription sur cette construction illicite, qui cependant a été faite en respectant les règles d’urbanisme (hauteur, distance avec voisinage etc…) ou bien faut-il je j’aille demander à la mairie une régularisation à postériori? Merci de bien vouloir m’apporter une réponse.
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Bonjour,
La situation est complexe, mais il faut toujours être conforme ceci afin d’éviter les soucis ultérieurs.
Donc la première démarche serait de prendre tous les renseignements permettant de vérifier la possibilité de régulariser et ensuite entamer les démarches qu’il faut.
La meilleure des solutions réside dans le fait de déposer une demande d’autorisation pour des travaux et ainsi déposer un dossier faisant apparaître clairement les existants et les surfaces réelles.
Comme exemple, le dépôt d’une demande d’autorisation pour un cabanon de jardin ayant une surface supérieure à 5m2 donc imposant une demande d’autorisation et ainsi sur le formulaire, vous réintégrez les surfaces réelles des existants.
Il est tout de même conseillé de vous faire assister par un architecte afin de ne pas commettre d’erreurs.
je viens d’acheter une petite propriete , un terrain sur lequel figurent 3 volumes : habitation principale à rénover , grange à rénover , construction inachevée à rénover selon l’acte notarié . Nous avons commencé la renovation de l’habitation principale : retirer la vieille toiture pour la remplacer à l’identique , la mairie a fait stopper les travaux par un avis de passage , depuis 3
permis de construire ont été déposés , les 2 premiers refusés car plusieurs pieces manquaient , et le service des permis nous informe que l’état de ruine est plutôt de la reconstruction et que le projet crée un logement . ( donc obligation de parking etc .. ) d’autre part que la grange et le volume inachevé n’ont pas d’autorisation légale .
Cependant sur le plan cadastral, plan de masse et de situation figurent bien ces trois volumes . L’ancien propriétaire l’a été en 1981 et a déclaré sur n otreacte de vente de 2014 n’avoir réalisé aucune construction lors des 10 années antérieures .
Comment pouvons nous régulariser , pour avoir le droit de rénover cette habitation , sans créer de logement puisqu’il existe , rénover cette grange , et terminer la construction inachevée ?
Merci de votre réponse .
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Bonjour,
Il semblerait que votre dossier soit sensible.
La meilleure des solution serait de missionner un architecte afin qu’il vous épaule et trouve les bonnes solutions (technique et juridique) pour que vous puissiez réaliser vos projets.
La présentation d’un dossier et la façon de présenter celui-ci auprès des services d’urbanisme peut largement aider à la compréhension du dossier et vous amener à une réponse en votre sens.
De plus l’étude par l’architecte des documents émis par la mairie pourra vous apporter des éclairages nouveaux et éventuellement une solution satisfaisante pour vous.
Il est dommageable que vous sollicitiez un architecte une fois la situation complexe, il aurait été préférable de le missionner dès le départ afin de préparer un dossier dans les règles de l’art.
nous avons construit un garage et pignon de la maison entre 1989 et 1980 sans permis pouvons nous régulariser cette situation merci
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Bonjour,
Afin de répondre à cette question, il faudrait étudier les lieux et contraintes du bien ainsi que la réglementation applicable.
Je vous conseil de missionner un architecte afin qu’il étudie cela avec vous et vous propose la meilleure solution pour répondre à vos attentes.
Bonjour, la maison que je désire acheter a 5 garages à la file + un car port qui ne sont pas cadastrés. Ces travaux ayant été faits il y a 25 – 30 ans, il n’y a jamais eu de permis de construire. Peut-on me demander de tout démolir ou non. Aurais-je droit à une prescription ? Mon but étant de refaire également le bardage de ces garages afin d’embellir dans le cas où j’achète. Je précise que le maire de la commune où se situe le bien s’y est déjà rendu puisque c’est un ami de l’actuel propriétaire. Je crains pour le jour où la commune changera de maire. Merci de votre réponse.
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Bonjour,
La régularisation d’une situation est toujours une bonne chose. Cela permet de s’assurer que tout est intégralement conforme.
Si le maire a connaissance de la situation sur la durée annoncée, la régularisation ne devrait pas être complexe (sauf si des services externes instruisent le dossier autrement).
Dans certaines petites communes, la direction départementale du territoire (ex. DDE) instruit les dossiers, ce qui laisse une possibilité de refus.
La meilleure des choses à faire serait de prendre rendez-vous avec le maire et discuter avec lui de la meilleure démarche pour que tout soit acté convenablement.
peut-ont construire une pergola de 14 m2 non close en appenti sur une terrasse d’un chalet de loisir
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Premièrement Bonjour,
Ensuite, il est conseillé de vous référer à la réglementation applicable à la parcelle recevant le chalet en question et analyser Si vous pouvez ou non réaliser cet ouvrage.
De plus, une déclaration préalable sera certainement nécessaire. Renseignez-vous auprès de la mairie dont dépend le bien avant toutes choses et exprimez votre désir de création de pergola. Ils pourront vous apporter la réponse adéquate.
Bonne journée.
Bonjour,
Une terrasse privative a été construite dans mon immeuble il y a plus de 15 ans mais sans permis de construite ou demande d’autorisation. Cette terrasse fait partie du règlement de copropriété de l’immeuble et elle est considérée comme une partie commune. Es-ce que nous pouvons demander sa démolition sachant qu’elle a été construite sans permis ?
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Bonjour,
Le cas de copropriété est toujours complexe.
Premièrement, il faudrait vérifier quelles ont été les démarches engagées par le syndic à l’encontre de cette situation. Ensuite selon le résultat, il faudrait solliciter le syndic actuel pour notifier la situation au copropriétaire sur la base des règles à respecter en l’occurrence selon ce que vous décrivez, la mise en partie commune et non privative.
Concernant votre question liée à une démolition, il faudrait pour cela que les règles d’urbanismes soient enfreint et qu’une notification claire du syndic soit notifiée au copropriétaire s’étant octroyée la surface de manière privative.
Dans tous les cas, il vous faut discuter avec le syndic et décider des suites à donner à cette situation.
Bonjour nous avons construit une extension de balcon / véranda qui fait la longueur de la maison 5m environ sans permis de construire que risquons nous ? Merci
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Bonsoir,
Le risque encouru est des poursuites judiciaires et une condamnation à la démolition sous astreinte financière et journalière.
Il est donc fortement conseillé de régulariser la situation.
Bonjour, on doit signer un compromis pour une maison mais on s’aperçoit qu’il n’y a aucun permis de construire ni demande de travaux faits pour la construction (de plus de 10 ans) d’une tour de 2 étages (environ 25 m2 au total) au dessus d’une pièce de la maison Y a t’il une prescription administrative ou va t’on devoir régulariser cette construction et payer les taxes rétroactivement ?
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Bonjour,
Il existe un risque important lorsque les ouvrages ont été bâtis sans autorisations.
Il est fortement conseillé de demandé au notaire de vous conseiller par écrit sur la bonne marche à suivre.
Les taxations sont possiblement dues (si elles n’ont jamais étaient payées) sur 4 années….
Il vous faut vous prémunir de tous problèmes, en cas de demande de démolition pour construction illégale, en faisant spécifier par le notaires des clauses vous protégeant.-
bonjour
il y a deux ans j’ai acheter par notaire un étang avec une cabane de pêche qui a été mentionné dans l acte de comme (cabane de pêche avec 2 pièces et un sous sol sans dimension de surface) tous les depe on été effectuer le plomb ,l amiante et l électricité cette cabane a été construite par l ancien propriétaire avec une demande de travaux en 1993 (photo a l appui) la cabane est en parpaing et tuile le sous sol fais 20 m2 et a l étage les deux pièce font la même superficie soit 40 m2 environ .
le souci est que le permis qui a été délivré a l ancien propriétaire étais de 9m2 au totale , il y 2 mois la mairie ma demandé de détruire cette cabane car elle n étais pas légal se que j ai refuser !
depuis il m on convoquer au tribunal pénale pour construction illicite !
quelle risque et es que je peux demander des dommage et intérêt a la mairie puisque la construction a plus de 20 ans et que le code de l urbanisme dit que :Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
merci d’avance-
Bonjour,
La mairie semble être dans son droit car la construction réalisée n’est pas conforme à l’autorisation initiale.
Vous ne pouvez pas prétendre à faire valoir un droit qui est basé sur une construction illicite.
L’ancien propriétaire avait-il déclaré la conformité ?
La mairie a-t-elle délivrée un certificat de conformité comme cela se faisait avant ?Cela pourrait-être une porte de sortie, sinon vous risquez bien la condamnation et le paiement d’une astreinte journalière jusqu’à la totale démolition.
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Bonsoir, j’ai une caravane ou mobil-home avec agrandissement depuis le 1er octobre 1996 sur un terrain constructible et aujourd’hui la mairie me demande de démonter l’agrandissement qui a été fait à l’époque. Ma question est n’y a-t-il pas prescription et puis-je les garder dans l’état.
Merci pour vous réponses
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Bonjour,
Pour ne pas vous donner de faux espoirs, il me semble cohérent de vous conseiller de prendre contact avec l’ADIL. Ils ont des conseillés juridiques de votre secteur qui pourront répondre précisément à vos questions.-
Bonjour, je me suis renseigné à L’ADIL, mais ils ne savent rien. Il faut voir avec la commune et donc pour moi c’est fichu.
Merci tout de même.-
Bonjour,
Tentez la prise de contact avec le site Jurisprudentes.net des avocats répondent aux questions.-
Bonjour, en 1984 j’ai construit un abrit a bois couvert tout le long de ma clôture, 30 m.de Long.X 3m. de large 1,80m. de hauteur; surface au sol plus de 100m carré ; mes voisins ne se sont jamais plaints, M .le maire me demande de régulariser la situation( manque a gagner pour la commune)
Que dois je faire?
Quel sont les risques? -
Bonjour,
A la lecture de votre description, une demande de permis de construire est nécessaire, il vous faut donc missionner un architecte afin qu’il vous établisse un dossier de demande dans les règles de l’art.
Le risque étant un refus potentiel, voir une demande de démolition selon le cas et la configuration des lieux.
Missionnez un architecte et demandez lui conseils pour qu’il vous accompagne dans la défense de vos intérêts.
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maison sans permis de contruire en 1986, passé en jugement le propriétaire a bénéficié de la perscription. j’ai acheté cette maison en 1999 éyant payé un crédit de 25ans +rénovation. Aujourdh’ui je veux la vendre et le maire me dit que ci la maison brule on ne la reconstruira pas est-ce vrai.
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Bonjour,
Il est possible que la reconstruction en secteur particulier sur une construction illégale validée par prescription, soit entaché de refus de la commune.
Il vous faudrait vous pencher sur les jurisprudences en la matière pour voir quels sont les jugements rendus en l’espèce.
Bonjour
Je voudrais savoir si au moment de signer un compromis je doit mettre une closes chez le notaire
Le vendeur me vend un terrain agricole avec plein de déchets dessus, il a un contentieux avec la mairie qui lui donne un délai de 2 mois pour nettoyer et démolir les abri chevaux et autres, le problème c est que je vois d un mauvais oeil qu il est décider à tout nettoyer. Donc ma question est, si au bout des 2 mois l orsque que j aurai signer le compromis final, si il a pas débarrassez le terrain, que ce passe t il ? La mairie va ce retourner contre moi ou c est lui qui sera dans l obligation d aller au tribunal étude débarrasser ce terrain, merci ci vous pouvez m éclairée
Car je tiens pas à débarrasser son terrain dans deux mois, si c est à moi d avoir tout les ennuis après alors je signe pas le compromis
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Bonjour,
Les écrits et engagements contractuels chez un notaire doivent spécifier les limites et engagements des parties. Demandez au notaire de spécifier qu’en cas de non respect des engagements une réduction du prix à hauteur des frais de nettoyages + nuisances occasionnées soient pris en charge par le vendeur. Comme ceci vous verrez bien si le vendeur à réellement envie de vendre le bien et à s’engager à faire nettoyer le bien. -
Copie de notre question du 17/01/2017 que je ne retrouve pas sur votre site.
Bonjour,
Nous avons acheté en 2000 une propriété comprenant deux maisons, celles ci sont décrites avec précision sur notre acte notarié avec les différentes pièces… En 2003 nous avons fait une demande d’autorisation de travaux pour ajouter un auvent sur la petite maison. Autorisation accordée par le service d’urbanisme. De plus notre taxe foncière tient compte des deux bâtiments, le cadastre connait les deux bâtiments.
En 2015 nous avons scindé la propriété en deux. Nous avons fait poser des compteurs distincts pour l’eau le gaz l’électricité et un tout à l’égout distinct. Nous avons mis les deux parcelles en vente, avec division par géomètre et demande en mairie pour créer une deuxième ouverture sur la rue.
Nous avons signé deux compromis de vente. La vente de la maison principale n’a pas posé de pb. La vente de la plus petite parcelle à été annulé.
Le service d’urbanisme à indiqué au notaire que la maison annexe, sur laquelle avait été autorisé l’auvent n’était pas connu du service d’urbanisme, pas de permis pour cette annexe!!! Nous avons demandé de pouvoir déposer un permis de régularisation mais cela a été refusé car le bâtiment n’est pas conforme au PLU actuel! Pour info sur la propriété avant morcellement nous avons construit avec autorisation une piscine ainsi qu’un local technique.
On ne nous a jamais fait état de la lacune de permis sur la dépendance. De plus la construction de celle ci 1961 est antérieure à celle de la maison principale 1962.Comment régulariser pour pouvoir vendre sans problème ?
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Bonjour,
Effectivement la situation semble ubuesque.
Si ils étudient et délivrent une autorisation dont tous les éléments font apparaître clairement tous les édifices dans toutes leurs dimensions et positions, il pourrait être interprété comme validés.
Pour être certain que ces ouvrages anciens puissent être « régularisés », il faudrait prouver dans un premier temps leur existence ancienne, ensuite trouver une jurisprudence faisant apparaître les caractéristiques similaires. Cela vous ferait gagner du temps et éviter des démarches juridiques trop importantes.
Quel est le motif de refus réel et précis ?-
Bonjour,
Nous venons de faire une offre d’achat sur une maison de 182 mètre carré.
Nous venons de nous rendre compte que le PLU à l’époque de la construction (2012) n’autorisait pas de maison de plus de 150 mètre carré. Le permis de construire à donc été établit pour une maison de 146 mètre carré avec une terrasse couverte de 36 mètres carrés. Depuis, cette terrasse couverte s’est transformée en chambre parentale avec dressing et salle de douche..
Vu le prix d’achat se serait de la folie d’acheter ce bien sans régularisation ?
Le notaire des vendeurs dit que l’on peut acheter et régulariser la situation en 2023 car il y aura prescription.
Ça fait un peu magouille et compagnie ?
Merci pour vos précieux conseils !!
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Bonsoir,
C’est extrêmement étrange que le notaire vous dise cela, avez vous un écrit disant que le notaire affirme que tout sera régularisable et qu’en cas de souci, il sera responsable et qu’il devra rembourser les sommes engagées ?
Demandez lui pour voir si il est si sûr de lui… Je pense que vous aurez vite votre réponse. -
Je dirai au pire que si ce n’est pas régularisable, la démolition de « l’extension » sera ordonnée avec remise en état d’une terrasse couverte, dans le cas ou les proprios sont les fautifs.
S’ils vendent, le tribunal ne peut que les condamner à une amende, pas de démolition car il violeraient une propriété privée (si ça été vendu).
Mais le maire pourrait lancer une demande de procédure pour construction illégale à l’encontre des acheteurs nouveaux propriétaires (je parle de ça car nous le vivons).
Si le PLU de 2012 n’autorisait pas + de 150m2, à moins que ça n’ait changé, il n’y aura jamais de prescription quand la construction est illégale!
Voir avec l’urbanisme du secteur ce qu’ils en pensent, il n’y a qu’eux qui savent.Et si vous voulez acheter, il faut que ça soit au prix de la maison prévue de 146m2 avec terrasse.
Que le notaire mette une clause suspensive surtout sur votre acte, mentionnant l’histoire du permis avec réalisation non conforme.
cdt -
Bonjour,
Effectivement la clause suspensive mentionnant que l’achat ne sera définitif qu’à l’issue de la régularisation est une solution.
Le fait de mentionner dans un acte que la construction est illégale, provoque une acceptation des faits par les parties et il faut pour l’acheteur potentiel, se laisser une vraie porte de sortie sans y perdre des plumes.
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Merci pour ces précieux conseils.
Nous avons continué à chercher et à poser des questions voici nos dernières trouvailles sur cette maison :
– Permis de construire 146 m2 et 36 m2 de terrasse couverte
– Maison d’architecte plan maison 182 m2
– Déclaration de fin de travaux ok
– Pas de certificat de conformité
– 36 m2 de terrasse couverte transformée en aménagement chambre / salle de bain dés leur emménagement donc modification de l’extérieur vu qu’il a fallu fermer la terrasse et mettre des fenêtres
– Maison en lotissement mais pas de règlement de lotissement
– PLU ne mentionne pas de limite de surface en constructionNous avons le coeur brisé car c’était vraiment un coup de coeur mais je crois que cela fait vraiment trop…
Les vendeurs ne voient pas ou est le soucis mais… Ils ne veulent pas régulariser car ils risquerait trop… Bref le beurre et l’argent du beurre…
Triste 🙁
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Bonjour,
Si ils ne veulent pas entendre raison, il vaut mieux laisser les problèmes à d’autres personnes qui souhaitent prendre d’énormes risques.
C’est toujours complexe lorsqu’un bien vous plait et qu’en cherchant l’on découvre des éléments posant soucis.
Au prix du mètre carré de nos jours, même sans autorisation, beaucoup se jettent dans le vide et pleurent lorsqu’une difficulté annoncée arrive.
J’ai eu par téléphone des personnes en pleure qui étaient désespérées d’avoir le tribunal correctionnel sur le dos et/ou leur assureur refusant de reconstruire après avoir constaté que la construction était illégale, car ils ne l’avaient pas précisé noir/blanc lors de la souscription d’assurance.La vie est ainsi faite, un jour l’on gagne et l’autre l’on perd…
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