La loi CARREZ expliquée
Qu’est-ce que la loi carrez et que devons nous retenir de la loi carrez ?
Qu’est exactement la Loi Carrez ?
Quand doit-on faire métrer ou mesurer un appartement ? Est-ce obligatoire ?
Quelles surfaces sont comptabilisées dans une certification de surface « loi Carrez » ?
Doit-on calculer en tant que surface habitable les pièces (chambre,salle de bain, placard…) sous le toit d’une maison, une partie du plafond de chaque pièce étant à une hauteur supérieure à 1.8 m, le reste sous la pente ?
Que veut dire « fraction de lot » et quelle est cette superficie ?
Venez poser vos questions sur la loi CARREZ en bas de notre article, nous répondons à vos questions.
> Qu’est que la loi carrez
Historique :
18 déc 1996 : Adoption en conseil des ministres de la loi Carrez.
23 mai 1997 : Décret d’application n°97-532, signé en Conseil d’état.
29 mai 1997 : Publication au journal officiel du Décret d’application de la Loi Carrez.
La loi du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, est entrée en application le 19 juin 1997.
Désormais la mention de superficie est obligatoire dans toute promesse ou compromis de vente, à défaut la transaction peut être annulée.
Par ailleurs, si vous acquéreur constatez une différence entre la superficie exacte et celle annoncée et s’avère être inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte (ou promesse), vous pouvez bénéficier d’une compensation financière égale à la moindre mesure.
Modalités d’application
Tout acte ou promesse de vente portant sur
un lot de copropriété signé depuis le 19 juin 1997.
Sont exclus du calcul de la loi carrez :
Voici la liste des surfaces à exclure de votre calcul : les caves, les garages, les emplacements de stationnements (boxes et places de parking), les ventes sur plan (qui sont soumises à l’article R 261-13 du Code de la Construction), les terrains à bâtir, les maisons individuelles.
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Le décret d’application n°97-532 du 23 mai 1997, définit la Superficie Privative d’un lot de copropriété.
C’est donc cette superficie qu’il faudra mentionner.
La superficie privative telle qu’elle est définie par l’article 4-1 du décret du 23 mai 1997 comprend :
les superficies : des planchers des locaux clos et couverts;
(ne sont pas comptabilisées les balcons et terrasses)
Après déduction des surfaces occupées :
par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Cette définition qui peut paraître relativement simple ne l’est pas forcement.
En effet, les aménagements inhérents à la vie d’appartement (abattements de cloisons, aménagements de placard dans des cheminées ou embrasures de portes, etc…) posent des problèmes techniques et juridiques que seul un professionnel saura résoudre.
La loi Carrez |
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Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété N °96.1107 du 18 décembre 1996 (parue au J. O. du 19/12/1996).
Art. 1er: I . L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli : » Art. 46. . Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. » Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’état prévu à l’article 47. , » Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’état prévu à l’article 47. » Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. » La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. » Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. » Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance « .II – Dans le premier alinéa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : » et 42 » sont remplacés par les mots : » 42 et 46 « .Art. 2: La présente loi est applicable dans les territoires d’outre-mer et à Mayotte. Art. 3: La présente loi entre en vigueur au terme d’un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n’est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.La présente loi sera exécutée comme loi de l’état- Fait à Paris, le 18 décembre 1996 Jacques CHIRAC. |
Décret n ° 97.532 du 23 mai 1997
portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété
Art.1er: Il est inséré dans le décret du 17 mars 1967 susvisé, après l’article 4, trois articles ainsi rédigés:
�Art.4-1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
« Art.4-2. . Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
« Art.4-3. . Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. »
Art. 4.. Dans le deuxième alinéa de l’article R-111 -2 du code de la construction et de l’habitation, le mot: « ébrasements » est remplacé par le mot: « embrasures ».
Art.3: Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.
Art.4: Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l’outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 23 mai 1997
Alain JUPPÉ
> Quand doit-on faire métrer un appartement ? Est-ce obligatoire ?
La loi Carrez a été conçue pour protéger l’acquéreur d’un appartement contre les abus des marchands de biens et des vendeurs peu scrupuleux qui n’hésitaient à « gonfler » la surface d’un appartement pour mieux le vendre, en obligeant le vendeur d’un appartement à s’engager sur sa surface.
Il n’est pas obligatoire de faire métrer son appartement, mais le vendeur doit indiquer la surface sur l’acte de vente. Cette indication servira de référence en cas de litige après la vente et si la surface a été surévaluée, l’acheteur peut prétendre à un remboursement proportionnel.
> Quelles surfaces sont comptabilisées dans une certification de surface « loi Carrez » ?
Toute la surface habitable compte, quelque soit la destination de la pièce.
Par contre, on doit déduire les embrasures de fenêtres (l’espace en renfoncement dans un mur à l’endroit où est la fenêtre), les embrasures de portes(si on ne mesure que l’intérieur des pièces, elles ne sont pas comptées), les escaliers ou les marches et surtout toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m (les mezzanines souvent, les WC sous les escaliers…).
Par contre, les placards sont comptabilisés (si leur hauteur est supérieure à 1.80m).
> Doit-on calculer en tant que surface habitable les pièces (chambre,salle de bain, placard…) sous le toit d’une maison, une partie du plafond de chaque pièce étant à une hauteur supérieure à 1.8 m, le reste sous la pente ?
Pour calculer facilement la surface habitable des piècessous combles, le plus simple est de dessiner chaque pièce au niveau du sol, puis, avec un mètre rigide, de visualiser sur la sous-pente la limite habitable (c’est-à-dire 1.80m), puis de déduire la surface comprise entre l’aplomb de ce niveau et le mur.
Vous pourrez ainsi comptabiliser une petite partie de chaque pièce, quelque soit sa destination.
>Que veut dire « fraction de lot » et quelle est cette superficie ?
« Fraction de lot » recouvre, les lots divisés entre différents propriétaires (et non l’inverse, si vous regroupez plusieurs anciennes chambres de bonnes en un seul lot, les surfaces seront toutes comptabilisées). Cette superficie est de 8m².
Une pièce habitable séparée physiquement de l’appartement (une chambre de bonne, par exemple) ne sera pas prise en considération dans la certification de surface, si sa surface est inférieure à 8m².
> AUTRES INFORMATIONS SUR LA LOI CARREZ :
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