Définition de la loi CARREZ dans une Habitation
Comme toutes les lois, la loi CARREZ (et non loi carresse) précise le mode de calcul des surfaces à prendre ou non en compte pour les locations ou appartements destinés à la vente.
Mais comment calculer cette surface CARREZ ? Est-ce que le balcon, les celliers, les placards sont à compter dans la surface ? Est-ce la même chose que la surface habitable ?
Toutes les réponses sont données ci-dessous.
Si cela n’était pas clair ou suffisant, posez moi vos questions en bas de page
La loi CARREZ expliquée
Qu’est-ce que la loi carrez et que devons nous retenir de la loi carrez ?
Qu’est exactement la Loi Carrez ?
Quand doit-on faire métrer ou mesurer un appartement ? Est-ce obligatoire ?
Quelles surfaces sont comptabilisées dans une certification de surface « loi Carrez » ?
Doit-on calculer en tant que surface habitable les pièces (chambre,salle de bain, placard…) sous le toit d’une maison, une partie du plafond de chaque pièce étant à une hauteur supérieure à 1.8 m, le reste sous la pente ?
Que veut dire « fraction de lot » et quelle est cette superficie ?
Venez poser vos questions sur la loi CARREZ en bas de notre article, nous répondons à vos questions.
> Qu’est que la loi carrez
Historique :
18 déc 1996 : Adoption en conseil des ministres de la loi Carrez.
23 mai 1997 : Décret d’application n°97-532, signé en Conseil d’état.
29 mai 1997 : Publication au journal officiel du Décret d’application de la Loi Carrez.
La loi du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, est entrée en application le 19 juin 1997.
Désormais la mention de superficie est obligatoire dans toute promesse ou compromis de vente, à défaut la transaction peut être annulée.
Par ailleurs, si vous acquéreur constatez une différence entre la superficie exacte et celle annoncée et s’avère être inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte (ou promesse), vous pouvez bénéficier d’une compensation financière égale à la moindre mesure.
Modalités d’application
Tout acte ou promesse de vente portant sur
un lot de copropriété signé depuis le 19 juin 1997.
Sont exclus du calcul de la loi carrez :
Voici la liste des surfaces à exclure de votre calcul : les caves, les garages, les emplacements de stationnements (boxes et places de parking), les ventes sur plan (qui sont soumises à l’article R 261-13 du Code de la Construction), les terrains à bâtir, les maisons individuelles.
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Le décret d’application n°97-532 du 23 mai 1997, définit la Superficie Privative d’un lot de copropriété.
C’est donc cette superficie qu’il faudra mentionner.
La superficie privative telle qu’elle est définie par l’article 4-1 du décret du 23 mai 1997 comprend :
les superficies : des planchers des locaux clos et couverts;
(ne sont pas comptabilisées les balcons et terrasses)
Après déduction des surfaces occupées :
par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Cette définition qui peut paraître relativement simple ne l’est pas forcement.
En effet, les aménagements inhérents à la vie d’appartement (abattements de cloisons, aménagements de placard dans des cheminées ou embrasures de portes, etc…) posent des problèmes techniques et juridiques que seul un professionnel saura résoudre.
La loi Carrez |
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Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété N °96.1107 du 18 décembre 1996 (parue au J. O. du 19/12/1996).
Art. 1er: I . L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli : » Art. 46. . Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. » Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’état prévu à l’article 47. , » Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’état prévu à l’article 47. » Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. » La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. » Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. » Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance « .II – Dans le premier alinéa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : » et 42 » sont remplacés par les mots : » 42 et 46 « .Art. 2: La présente loi est applicable dans les territoires d’outre-mer et à Mayotte. Art. 3: La présente loi entre en vigueur au terme d’un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n’est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.La présente loi sera exécutée comme loi de l’état- Fait à Paris, le 18 décembre 1996 Jacques CHIRAC. |
Décret n ° 97.532 du 23 mai 1997
portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété
Art.1er: Il est inséré dans le décret du 17 mars 1967 susvisé, après l’article 4, trois articles ainsi rédigés:
�Art.4-1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
« Art.4-2. . Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
« Art.4-3. . Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. »
Art. 4.. Dans le deuxième alinéa de l’article R-111 -2 du code de la construction et de l’habitation, le mot: « ébrasements » est remplacé par le mot: « embrasures ».
Art.3: Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.
Art.4: Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l’outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 23 mai 1997
Alain JUPPÉ
> Quand doit-on faire métrer un appartement ? Est-ce obligatoire ?
La loi Carrez a été conçue pour protéger l’acquéreur d’un appartement contre les abus des marchands de biens et des vendeurs peu scrupuleux qui n’hésitaient à « gonfler » la surface d’un appartement pour mieux le vendre, en obligeant le vendeur d’un appartement à s’engager sur sa surface.
Il n’est pas obligatoire de faire métrer son appartement, mais le vendeur doit indiquer la surface sur l’acte de vente. Cette indication servira de référence en cas de litige après la vente et si la surface a été surévaluée, l’acheteur peut prétendre à un remboursement proportionnel.
> Quelles surfaces sont comptabilisées dans une certification de surface « loi Carrez » ?
Toute la surface habitable compte, quelque soit la destination de la pièce.
Par contre, on doit déduire les embrasures de fenêtres (l’espace en renfoncement dans un mur à l’endroit où est la fenêtre), les embrasures de portes(si on ne mesure que l’intérieur des pièces, elles ne sont pas comptées), les escaliers ou les marches et surtout toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m (les mezzanines souvent, les WC sous les escaliers…).
Par contre, les placards sont comptabilisés (si leur hauteur est supérieure à 1.80m).
> Doit-on calculer en tant que surface habitable les pièces (chambre,salle de bain, placard…) sous le toit d’une maison, une partie du plafond de chaque pièce étant à une hauteur supérieure à 1.8 m, le reste sous la pente ?
Pour calculer facilement la surface habitable des piècessous combles, le plus simple est de dessiner chaque pièce au niveau du sol, puis, avec un mètre rigide, de visualiser sur la sous-pente la limite habitable (c’est-à-dire 1.80m), puis de déduire la surface comprise entre l’aplomb de ce niveau et le mur.
Vous pourrez ainsi comptabiliser une petite partie de chaque pièce, quelque soit sa destination.
>Que veut dire « fraction de lot » et quelle est cette superficie ?
« Fraction de lot » recouvre, les lots divisés entre différents propriétaires (et non l’inverse, si vous regroupez plusieurs anciennes chambres de bonnes en un seul lot, les surfaces seront toutes comptabilisées). Cette superficie est de 8m².
Une pièce habitable séparée physiquement de l’appartement (une chambre de bonne, par exemple) ne sera pas prise en considération dans la certification de surface, si sa surface est inférieure à 8m².
> AUTRES INFORMATIONS SUR LA LOI CARREZ :
>LA SURFACE DE PLANCHER DES CONSTRUCTIONS : vos QUESTIONS !
Disparition de la SHON au profit de la surface de plancher
La surface de plancher replace l’ancienne surface SHON qui a pour conséquence de bousculer les esprits et les lignes de taxation.
La suppression de la Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N) depuis mars 2012 génère des questionnements et une nécessaire évolution ou re-calcul des anciennes surfaces lorsqu’un projet se fait jour.
Comprendre le mode de calcul de la surface de plancher
Qu’est-ce que la surface de plancher ? Comment se calcul la surface de plancher ?
Des précisions et explications sur le mode de calcul réglementaire.
Définition des surfaces de plancher droit de l’urbanisme
Que dit la réforme de 2011 concernant la disparition de la surface SHON au profit de la surface de plancher ?
Vous trouverez ci-dessous l’ordonnance du gouvernement relatif à ce sujet.
Comme toujours, si vous avez des questions à ce sujet, utilisez le formulaire en bas de l’article, je vous répondrai.
La RT 2012 et la SHON RT : calcul thermique
La SHON RT une nouvelle base de calcul pour la RT 2012 C’est acté, la surface de plancher SHON RT sera bien la base de calcul de la Règlementation thermique 2012. Cette SHON RT servira pour la labellisation des bâtiments BBC selon l’arrêté du 26 octobre 2010. Architecte-PACA.com vous explique ce qui va changer. Quelle…
SHON RT nouvelle surface pour le BBC
La surface SHON RT nouvelle surface de référence La surface SHON pour la maison individuelle, nous connaissions, mais voilà la SHON RT, une nouvelle surface de référence pour le calcul des surfaces de planchers hors oeuvre nette. Cette surface SHON RT complète les autres surfaces SHOB,SHON,SHAB,SU etc. Architecte-PACA.com vous précise tout sur ces surfaces… Les…
Réforme urbanisme 2012 : surface de plancher des constructions
Qu’est ce qui a changé entre la RT2005 et la RT2012 ? La nouvelle réglementation thermique à impactée significativement le mode et la façon de construire.
Nous vous expliquons ici, ce qui a créé ce changement et pourquoi.
> Voir aussi les pages suivantes :
Exemple de calcul de la surface shon »
Que dois-je déduire de la surface SHOB ?»
Qu’est-ce que la surface habitable et comment calculer la surface habitable ? »
bonjour
je suis en maison individuelle dans un lotissement communal
j’ai fait estimé ma maison et l’agent immobilier a appliquer la loi CARRES
est-ce normal ,?
cordialement
Bonjour,
Pour les maisons individuelles la loi CARREZ n’existe pas, cependant afin de faciliter la compréhension pour d’éventuels acheteurs certains agent immobiliers procèdent ainsi.
Le calcul de la surface de plancher s’approche un peu du calcul Carrez.
Bonjour,
nouvellement propriétaire d’un studio, je compte faire une vérification du métré loi Carrez et aurait besoin d’éclaircissement sur la définition d’une « marche » car il y a dans la partie cuisine une « marche » bétonnée de 60x70cm et de 10 cm de hauteur par rapport à la surface du sol. Est-elle à compter dans la surface ou non ?
Merci de votre réponse, bien cordialement
Bonjour,
Une seule marche n’est généralement pas à déduire étant donné que celle-ci gère une différence de niveau et ne représente pas un escalier espace non utilisable.
Après il faudrait vérifier en lieu et place pour déterminer l’impact que cette marche a sur l’espace dans son entièreté.
Le plus aisé serait de missionner un architecte pour une mission de déplacement / conseils.
Bonjour,
La surface d’une chambre de bonne, attachée au lot de l’appartement (comme la cave); doit-elle être prise en compte dans le calcul de la surface Carrez, si elle fait moins de 8 m2, et physiquement séparée de l’appartement? (étage différent)
Merci, cordialement
Bonjour,
Dans la calcul de la loi CARREZ les caves sont exclues.
Bonjour,
Merci pour votre réponse, mais mon point concerne la chambre de bonne qui fait 5,5 m2 au 5 ème étage, alors que l’appartement est au 1er, et ils font parties du même lot de copropriété. la chambre de bonne doit-elle être comptabilisée dans la surface Carrez à la vente?
Cordialement
Bonjour,
Si le lot répond aux exigences de la loi carrez alors il est additionné, même non contiguë, mais les lots inférieurs à 8m2 qui eux sont exclus.
Bonjour Monsieur. Merci pour toutes ces précisions. J’ai un problème : je dispose dans mon appartement d’un grand placard intégré au mur du couloir. La hauteur d’accès est de 1,90 m et l’intérieur est à 2,50m. Sa surface intérieure de 1,6 m2 est plane et carrelée mais se situe à 7 cm au dessus du niveau du sol de l’appartement. Le certificat de surface délivré lors du diagnostic avant l’achat de l’appartement (en 2009) avait intégré cette surface. Je viens de mettre en vente mon bien et cette fois le métreur a exclu cette surface au motif « marche ». J’ai donc perdu d’un coup 1,6m2 !
Do coup mon appartement ne mesure plus que 74, 93 m2 ! Que dois-je penser? Y-a-t-il une jurisprudence ?
Je vous remercie bien vivement pour votre réponse. J’ai vraiment besoin d’aide. Bien cordialement
Bonjour Jean-Alain,
Pourquoi ne feriez vous pas appelle au diagnostiqueur initial ?
Qu’est-ce qui vous a poussé à contacter une seconde personne ?
Bonjour, pour vous une piscine interieur rentre dans la loi carrez ou non ?
Si je lis bien les articles de loi…. ce n’est pas un pièce avec plancher… donc non comprise dans la loi carrez …
Merci pour vos réponses.
Bonjour Perri,
Est-ce que cette piscine est située dans une copropriété ?
Est-ce lié à une maison individuelle ?
Bonjour,
Le diagnostiqueur a déduit les embrasures de portes qui ne sont plus des portes mais des placards. Nous perdons près de 2 m² . Quelle est la pratique sur ce point en l’absence de règles précises?
Merci pour votre analyse;
Bonjour,
La loi CARREZ est claire la dessus, les embrasures sont à déduire.
Si les modifications ont été apportées, il serait peut-être possible de discuter avec le diagnostiqueur pour voir si il est envisageable pour lui de modifier son rapport.
Sinon la loi s’appliquera sans prise en compte de la réalité des lieux.
Tout est question de lecture et d’interprétation…. la vie est ainsi faite.
Bonjour,
Est-ce qu’un placard d’une profondeur de 60 cm et aménagé sur une marche de 15 cm de haut, et disposant d’une hauteur sous plafond de 2,50 m doit être comptabilisé en Carrez ou non ?
Merci.
Bonjour Philippe,
Dans le cadre de la loi CARREZ (en appartements), les surfaces qui ont une hauteur de plus de 1.80m et ne sont pas déduites dans la liste décrite par la loi sont à additionner.
Bonjour,
Faut-il déduire de la surface loi Carrez un coffrage de tuyau horizontal passant au sol, contre le mur, d’une largeur par exemple de 10cm et d’une hauteur de 15 cm depuis le sol?
merci par avance pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
La loi CARREZ précise clairement les surfaces à déduire et cela passe par la hauteur sous plafond.
Dès lors que la hauteur est inférieure à 1.80m, vous pouvez déduire cette surface.
Bonjour,
Je viens d’effectuer le diagnostic Carrez en vue d’une vente de mon appartement. Le diagnostiqueur peut-il déduire la surface au sol occupé par les rails d’un placard à portes coulissantes ainsi que la surface occupée par une cloison amovible composée de panneaux de bois qui ferme une chambre? J’ai perdu presque 1m2 de la surface total (32m2) par rapport à la mesure faite quand j’avais acheté cet appartement.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
La loi définit les déductions et les surfaces de cloisons en font parties. Par contre les rails de placard à portes coulissantes, cela est étrange….
Avez vous fait des travaux depuis l’achat ?
Bonjour ,
Merci pour votre réponse.
J’ai rajouté ce placard à portes coulissantes après l’achat de cet appartement mais comme les placards font partis de la surface Carrez je ne comprends pas pourquoi la surface au sol que prennent les portes du placards sont déduites.
J’ai remarqué aussi que la surface au sol du coffre du wc suspendu a été déduite, il considère donc que la surface au dessus du coffre ne faisant pas 1,80 elle ne compte pas dans la surface Carrez?
Bonjour,
Si l’on prend la loi au pied de la lettre et c’est ce qu’a fait votre diagnostiqueur a priori, il est stipulé dans les déductions ceci :
Donc il a déduit les embrasures de portes de placard.
En ce qui concerne la hauteur, effectivement, c’est certainement la cause de la déduction.
Bonjour Monsieur Camliti,
Merci encore pour vos réponses.
Le site est pleins d’informations très intéressantes.
Bonne journée
Je vous en prie OLIVER.
Bonjour, nous venons de réceptionner un T4 en VEFA. Malheureusement, nous avons mesuré qu’une chambre mesure moins de 9 m². Nous avons donc demandé au promoteur ce qu’il en est. Sa réponse a été cette chambre fait 9 m² c’est donc une chambre… En reprenant la loi, je crois comprendre que la mesure doit être réalisée au niveau du sol, ce point est confirmé par diagnostiqueur habilité. Il nous a aussi précisé que la baie vitrée étant en débord intérieur d’environ un demi centimètre la mesure de la surface devait en tenir compte. En appliquant ces principes la chambre mesure 8,90 m². Informé, le promoteur nous dit que la mesure doit se faire de mur à mur et il maintient sa position. C’est sûrement une question très pointue mais, en application de la loi, qui à raison ?
Merci
Bonjour Michel,
Le calcul de surface CARREZ définit par la loi du même nom précise que les surfaces sont à calculer sur la base des hauteurs supérieures à 1.80m.
La surface habitable elle change un peu la donne car elle exclue certaines surfaces.
Donc il faudrait définir sur quel angle vous regardez.
Si vous souhaitez louer cet appartement, il vous faut exiger les 9m2 sans quoi l’appartement passerait en Type 3.
Désolé mais faux, une pièce principale démarre à 7 m² de surface dont la hauteur sous plafond est à minima de 2,20 m.
La notion des 9 m² ne sert qu’à juger l’existence d’un logement car il doit comporter au moins une pièce principale d’au moins 9 m². A ne pas confondre …
Bonjour,
Désolé mais 7m2 sur 2.20m de hauteur ne permet pas d’atteindre le volume de 20m3 minimum pour la norme d’habitabilité définit.
Le logement doit disposer au Le logement dois disposer au moins: soit, d’une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2
La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenucompte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.