TAXES, TLE et frais annexes pour construire
Quelles sont les taxes et frais annexes â régler lors de la construction d’un édifice ou habitation ?
Certaines taxes fiscales et redevances, peuvent selon les communes, vous être demandées en plus et doivent être incluses dans votre budget. Vous touvrerez dans ci-dessous quelques précisions sur ces taxes et redevances.
Les Taxes 2015 comportent des évolutions sensibles, lisez notre article spécial taxe
TLE – Taxe Locale d’Equipement
La base de la taxe locale d’équipement est également celle de la taxe départementale des espaces naturels sensibles, de la taxe départementale pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement, la taxe complémentaire à la taxe locale d’équipement en région Ile de France et la taxe spéciale d’équipement du département de la Savoie et de la redevance d’archéologie préventive.
Formule de calcul : TLE = (VF/m² x SHON en m²) x taux
VF : Valeur Forfaitaire
SHON :Surface Hors Oeuvre Nette
La TLE est calculée sur la base de la surface hors oeuvre nette (SHON), et est utilisée pour la réalisation d’équipements d’infrastructure.
La Taxe Locale d’Equipement TLE est calculée à partir d’un barême au m2 de SHON construite. C’est en général la mairie qui vous fournira ce barème car il change d’une commune à l’autre. Sur le résultat obtenu à l’aide du barème, vous appliquerez le pourcentage fourni par la commune du terrain.
Exemple:
Pour une maison individuelle hors ile de France, d’une Surface SHON (surface hors oeuvre nette) de 120 m2 pour l’année 2007
La TLE se calcule comme ceci :
- Pour la tranche de 0 à 80 m2 shon : 80 x 330 € = 26400 €
- Pour la tranche de 81 à 120 m2 shon : 39 x 487 € = 18993 €
- Soit un total pour une surface de 120m2 de : 26400 + 18993 = 45393 €
Le montant de 45393 € sera ensuite multiplié par le coefficient de votre commune, soit pour exemple avec un coefficient de 1%, vous devrez acquitter une TLE de 453,93 €.
Cette TLE est à payer en une ou deux fois selon le montant, s’il vous est proposé de payer en deux fois les paiements s’effectuent comme ceci :
1ère moitié 18 mois après l’obtention du permis de construire
2ème moitié 3 ans après.
Retrouvez ici le barème de calcul de la TLE pour l’année 2007
TDENS – Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles –
La TDENS – Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles est exigible par le département
Le département peut instituer la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles (TDENS). Cette taxe a pour finalité de financer la politique menée par les départements pour la protection des espaces boisés, ou non, des sites et des paysages. Elle peut ainsi servir à l’acquisition, l’aménagement et l’entretien d’espaces naturels, en particulier, par les collectivités ou le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres.
Articles L 142-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Qui dois payer la TDENS ?
Les demandeurs de permis de construire pour toute construction, reconstruction, agrandissement de bâtiments, installations et travaux divers (*) dans les zones de protection des espaces naturels sensibles délimitées par les départements.
(*) L’autorisation d’installations et travaux divers est supprimée au profit de la déclaration préalable ou de permis d’aménager. A ce titre à partir du 1er octobre 2007 on ne parle plus d’autorisations et travaux divers mais d’aménagements.
Mode de Calcul de la TDENS ?
Mode de calcul : Valeur taxable (suivant catégorie) x SHON x (taux voté par le conseil général [2 % au maximum]) = TDENS
Le fait générateur de la taxe est la délivrance du permis de construire.
La taxe est assise sur la valeur de l’ensemble immobilier déterminée conformément aux paragraphes I et II de l’article 1585 D du Code Général des Impôts. Son taux, fixé par délibération du Conseil Général, peut varier suivant les catégories de construction, sans pouvoir excéder 2 % de la valeur de l’ensemble de l’immobilier.
Pour les installations et travaux divers (notion remplacée par celle d’aménagements à partir du 1er octobre 2007), la taxe est assise sur la superficie des terrains faisant l’objet de l’autorisation. Son taux est fixé par délibération du Conseil Général dans la limite de 1,52 € par m2.
Ce taux est modifié au 1er juillet de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Elle est soumise aux mêmes règles d’assiette, de liquidation, de recouvrement et de contentieux que la taxe locale d’équipement.
Elle constitue, du point de vue fiscal, un élément du prix de revient de l’ensemble immobilier.
Les maires ou les présidents d’établissements publics de coopération intercommunale peuvent se faire confier l’établissement de l’assiette et la liquidation de la TDENS.
Article A 424-1 du Code de l’Urbanisme.
Plusieurs catégories de bâtiments sont exclues du champ de la taxe tels que les bâtiments à usage agricole, de service public, classés par les monuments historiques, etc.
Article L. 142-2 du Code de l’Urbanisme.
Le Conseil Général peut également exonérer de cette taxe certains bâtiments, en particulier les locaux artisanaux et « industriels » situés dans les communes de moins de 2000 habitants.
TDCAUE – Taxe pour le financement des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement
Mode de calcul : Valeur taxable (suivant catégorie) x SHON x (taux voté par le conseil général [0,3 % au maximum]) = TDCAUE
Le taux de cette taxe est fixé par le Conseil général. Il ne peut excéder 0,3 % de la valeur de l’ensemble immobilier déterminée conformément à l’article 1585 D du CGI.
La taxe est assise et recouvrée selon les mêmes modalités et sous les mêmes sanctions que la taxe locale d’équipement. Elle est exigible en cas de construction, reconstruction et agrandissement de bâtiments de toute nature. Elle est additionnelle à la TLE dont elle suit le régime.
PVR – Participation pour voieries et réseaux
S’adresser à la mairie, j’en sais pas plus
Participation pour raccordement à l’égout
S’adresser à la mairie
Participation pour non réalisation d’aires de stationnements
C’est une taxe à ne pas omettre car son montant n’est pas négligeable et s’applique par place manquante. A titre d’exemple sur la commune de Marseille, la municipalité à fixé son montant au environ de 14800 €uros par place manquante. Soit si votre permis de construire ne vous permet pas de réaliser ces aires, vous devrez vous acquitter pour deux places 14800 € x 2 soit 29600 €.
Cependant il vous ai permis de justifier d’aire de stationnement par un acte sygnallagmatique (compromis d’achat) ou d’une location de stationnement en général fixé dans un périmétre restreint (ex: Marseille rayon de 300m du projet). Il vous ai tout a fait possible de déposer votre demande de permis de construire ou déclaration préalable sans justifier des places, et ensuite avant le paiement de la taxe justifier d’un acte ou d’une location ( demandez par précautions au préalable à la mairie dont dépend votre projet ).
En plus de ces taxes d’urbanisme, il ne faut pas oublier :
Taxe foncière
–
Voir avec les impôts. Pour une construction nouvelle on n’en est pas exonérés pendant qqes années ?
Taxe d’habitation
–
Voir avec les impôts. On ne paie à partir de la fin du chantier ou dès le début ?
- La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que vous payez directement au constructeur ou aux entreprises avec lesquelles vous traitez.Certaines taxes fiscales et redevances peuvent être instituées par la commune ou le département et vous être demandées en plus du prix de la maison, au moment de la délivrance de votre permis de construire :
- la taxe locale d’équipement (TLE), dans la plupart des communes ; son montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison ; vous la versez en une ou deux fois selon son montant ;
- la taxe départementale pour le financement du CAUE, conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement, dans certains départements ;
- la taxe départementale des espaces naturels sensibles, dans certains départements ;
- une participation pour le financement des voies et réseaux (voirie, écoulement des eaux pluviales, éclairage public, réseau d’eau potable, électricité, gaz et assainissement). Cette participation n’est due qu’à compter de la construction de la maison, sauf si elle a été antérieurement acquittée par l’actuel (vous-même) ou le précédent propriétaire du terrain, et sous réserve que le terrain soit situé entre 60 et 100 mètres maximum de la voie, selon la commune ;
- la participation pour raccordement au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l’égout), à partir du moment où le raccordement est effectuée ;
- le versement pour dépassement du plafond légal de densité (uniquement dans les communes qui l’avaient institué avant le 31.12.1999) et qui n’ont pas opté pour la participation pour le financement des voies et réseaux ;
- dans certains cas, la participation pour non réalisation d’aires de stationnement ou une demande de cession gratuite de terrain.
Si vous construisez dans un lotissement : aucune des contributions (participations et taxes) qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur ne peut vous être réclamée. Elles sont en effet déjà incluses dans le prix du terrain et figurent dans l’autorisation de lotir qui est annexée à l’acte de vente du terrain..
Si vous construisez dans le secteur d’un programme d’aménagement d’ensemble (PAE) : une participation aux dépenses des équipements publics peut vous être réclamée par la commune; en contrepartie vous ne payez ni TLE, ni participation pour raccordement à l’égout, ni participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux.
Si vous construisez dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) des modalités particulières peuvent s’appliquer.
> Voir aussi les pages suivantes :
Toute la règlementation architecurale détaillée »
Quelle Barême pour le calcul de la TLE ou Taxe Locale d’Equipement »